相信大家這段時(shí)間，都被“十五萬億”、“二十萬億”的未來風(fēng)口刷屏了吧！

5月28日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布首部《城市更新"十五五"規(guī)劃》。

這份文件的分量，不在于它規(guī)劃了什么，而在于它第一次把城市更新從地方探索升格為國(guó)家級(jí)專項(xiàng)戰(zhàn)略：

相關(guān)新聞截圖

未來五年，不低于15萬億元投資，砸向城市更新，年均3萬億元，地產(chǎn)、建材、水泥等板塊都將受益。不亞于一個(gè)產(chǎn)業(yè)的核彈，不少媒體大V宣稱，15萬億的大放水時(shí)代將正式開啟，房地產(chǎn)可能迎來新的黃金時(shí)代。

15萬億是全國(guó)大市場(chǎng)的事，海南島民最關(guān)心的是，這么大的放水量，而海南能分到多少水？

答案是5200億！

一個(gè)多月前，今年4月，海南省城市更新招商推介會(huì)在海口舉辦，一次性推出60個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，覆蓋海口、三亞、儋州、東方、澄邁等重點(diǎn)市縣。

而在60個(gè)項(xiàng)目背后，官方釋放了更大的盤子："十五五"期間，海南全省謀劃城市更新項(xiàng)目761個(gè)，總投資5200億元，預(yù)計(jì)完成投資3300億元。

圖源：海南省住建廳

拆分下來，平均每年的投資規(guī)模超過1000億元，預(yù)計(jì)每年完成投資額660億元。

什么概念？

海南2025年GDP為8108億元，全年全省地方一般公共預(yù)算收入903.7億元。未來5年，城市更新的年投資額，甚至超過了全年的財(cái)政收入。

這么大的資金投入，你可以知道未來海南的大錢將流向哪里了。

從目前官方發(fā)布的幾大重點(diǎn)板塊的十五五規(guī)劃，以及重點(diǎn)項(xiàng)目的投資體量綜合來看，未來五年，城市更新年均千億的投資規(guī)模，可能僅次于基礎(chǔ)建設(shè)板塊。

但這么大規(guī)模的投資，錢從哪里來？

此前官方已經(jīng)表示，單純依靠財(cái)政投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，海南城市更新的核心邏輯很清晰：政府發(fā)揮引導(dǎo)作用，社會(huì)資本成為投資主力，市場(chǎng)機(jī)制激發(fā)內(nèi)生動(dòng)力。

還有國(guó)家城市更新十五五規(guī)劃中也提到，專項(xiàng)貸款可以成為城更項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。

不一定需要帶資進(jìn)組，缺的是好產(chǎn)品，好規(guī)劃、好品牌，能夠盤活城市更新項(xiàng)目。

另外，官方層面，大量的土地掛牌，會(huì)是資金的主要來源，從今年以來海口、三亞大規(guī)模的“商改住”動(dòng)作就能看出，未來有大量的優(yōu)質(zhì)地塊要陸續(xù)上架。

瘋狂的拍地潮，可能即將拉響！

從地產(chǎn)風(fēng)向來看，海南未來房地產(chǎn)的格局，正在從"賣新樓"走向"改舊城"。

01海口：39個(gè)片區(qū)、8.4萬畝，要“改”半座城

海口是全省城市更新的絕對(duì)主戰(zhàn)場(chǎng)。《海口市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2025-2035）》劃定39個(gè)更新片區(qū)，更新范圍55.79平方公里，約合8.4萬畝。其中拆除重建占13%，拆改結(jié)合占44%，整治提升占43%——87%的更新不涉及大規(guī)模拆建，以"留改"為主。

四個(gè)批次梯次推進(jìn)：

第一批5個(gè)片區(qū)（博雅、丁村、邁瀛、白龍北、田羅新民）正在實(shí)施；

第二批14個(gè)片區(qū)聚焦產(chǎn)業(yè)園、歷史街區(qū)、港口轉(zhuǎn)型區(qū)等核心功能區(qū)；

第三批、第四批各10個(gè)片區(qū)面向中長(zhǎng)期布局。整個(gè)規(guī)劃跨"十五五""十六五"兩個(gè)五年，從2025年延伸到2035年。

2026年4月，海口在投資中國(guó)·海南自貿(mào)港全球產(chǎn)業(yè)招商大會(huì)上一次性拋出九大城市更新項(xiàng)目，涉及土地面積接近4000畝，匡算總投資約306億元：

拆解目前幾個(gè)重點(diǎn)的新城市更新項(xiàng)目：

濱江新城三期首開區(qū)，范圍達(dá)8180畝、投資約83億元，坐擁南渡江一線江景，是海口城市更新的"巨無霸"。

俊美片區(qū)整體投資約91億元，位于江東新區(qū)，這個(gè)項(xiàng)目，最近又新增了558畝的范圍，投資量只會(huì)更大！

紅城湖延長(zhǎng)線片區(qū)約55.6億元，毗鄰國(guó)興商圈，被稱為"市場(chǎng)價(jià)值洼地"。

此外還有橫溝片區(qū)三期（中交操盤，約28億元）、丁村片區(qū)二期（大華集團(tuán)操盤）、白龍北二期（世嘉控股，約17億元）、海秀片區(qū)二期（約15億元）等。

昨天，綠地官方又發(fā)布了一個(gè)巨無霸級(jí)級(jí)的城更項(xiàng)目：

牽手海墾，打造海口白水塘片區(qū)產(chǎn)城融合城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資將超百億元，總用地約1371畝，規(guī)劃總建筑面積107萬平方米。

海口白水塘片區(qū)產(chǎn)城融合城市更新項(xiàng)目鳥瞰 圖源：綠地集團(tuán)公眾號(hào)

未來十年，海口大動(dòng)作不斷！

官方信息顯示，海口自2022年試點(diǎn)以來，已開工項(xiàng)目19個(gè)，總投資約941億元，惠及居民約5.3萬人。

按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，海口大力完善公共服務(wù)需求，總計(jì)將新增道路60條，新增綠地面積485畝；新增中小學(xué)11所、學(xué)位1.6萬個(gè)，幼兒園16所、學(xué)位6000個(gè)；新增15分鐘生活圈服務(wù)設(shè)施等其他公服設(shè)施建筑面積約30萬㎡，

但這只是39個(gè)片區(qū)中的冰山一角。

02三亞：四大"巨無霸"齊發(fā)，砸下千億重塑城市骨架

這兩年，三亞絕對(duì)是海南“發(fā)錢”最猛的城市，霸屏的都是各種征收補(bǔ)償方案出爐，砸下去的都是真金白銀！

隨著不斷砸錢，三亞的城市更新已經(jīng)從"點(diǎn)狀修補(bǔ)"進(jìn)入"片區(qū)級(jí)整體重塑"階段。

三亞中央商務(wù)區(qū)

2024年初，三亞便舉辦了城市更新推介會(huì)，一次性推出12個(gè)項(xiàng)目，總投資超1800億元，吸引了綠發(fā)集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中交海投、中糧大悅城等全國(guó)頭部企業(yè)參與。

2026年，三亞又端出四大重磅項(xiàng)目，覆蓋從崖州到海棠灣的整個(gè)城市縱深——

崖州記憶，更新范圍7596畝，總投資約337億元，是海南目前規(guī)模最大的單體城市更新項(xiàng)目，定位文化科技融合的復(fù)合型片區(qū)，預(yù)估貨值達(dá)270億元；

三亞灣新城二期總投資約242億元，緊鄰三亞灣海岸線，正處于前期論證與規(guī)劃階段，市場(chǎng)關(guān)注中國(guó)綠發(fā)是否會(huì)再度出手。

光明新城和林旺項(xiàng)目分別布局吉陽區(qū)腹地與海棠灣，其中林旺項(xiàng)目規(guī)劃更新面積262公頃、投資約47億元，首期建設(shè)高端住宅與商業(yè)配套。

除此之外，今年幾個(gè)大的城市更新項(xiàng)目，已經(jīng)拉出了一張數(shù)百億的投資清單：

三亞海潤(rùn)悅府更新范圍

三亞海潤(rùn)悅府，千億級(jí)巨頭山西建投正式入局，項(xiàng)目更新范圍總用地面積約103.8公頃（約1557畝），涵蓋微更新區(qū)域約82.2公頃（約1233畝）與綜合更新區(qū)域約21.6公頃（約324畝）。

總投資規(guī)模41.45億元！

今年三亞城市更新板塊，最受關(guān)注度的項(xiàng)目，香港城也開始動(dòng)了！

位于臨春核心板塊，香港規(guī)劃城建筑面積約51萬平方米，將重點(diǎn)引入香港在法律、金融、會(huì)計(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)資源，深度融合香港文化元素與國(guó)際消費(fèi)品牌，打造具有"港-島"特色的城市消費(fèi)新地標(biāo)。

丹虹片區(qū)、南丁村等重量級(jí)城市更新項(xiàng)目，最近密集啟動(dòng)。

丹紅片區(qū)的更新范圍東至丹霞路，南至月北路，西至溪澤北路，北至丹東東路；更新方式為“綜合更新+微更新”。

總更新面積225畝，其中微更新面積174畝，綜合更新也就是涉及拆建的部分約51畝。

吉陽區(qū)政府已聯(lián)合項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)主體三亞環(huán)農(nóng)集團(tuán)初步確定更新范圍和更新方式。也就是說實(shí)施主體已經(jīng)確認(rèn)為三亞環(huán)農(nóng)集團(tuán)。

丹紅片區(qū)城市更新范圍

加上此前已啟動(dòng)的臨春片區(qū)（吉陽區(qū)首個(gè)城市更新項(xiàng)目，更新范圍約1565畝，涉及搬遷1517棟）、海羅片區(qū)（華潤(rùn)參與開發(fā)）、榆紅片區(qū)（大華集團(tuán)主導(dǎo)），抱坡片區(qū)等，三亞城市更新，正在全面爆發(fā)，整體規(guī)模已逼近兩千億量級(jí)。

而三亞下一個(gè)樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)，也會(huì)聚焦到城市更新中來！

03儋州、東方、澄邁，陵水：不乏超級(jí)城更項(xiàng)目

除了海口、三亞之外，海南其它市縣的城市更新項(xiàng)目，也不乏超級(jí)單體！

儋州（洋浦）作為海南自貿(mào)港的"港產(chǎn)城融合"主戰(zhàn)場(chǎng)，城市更新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)聯(lián)動(dòng)推進(jìn)，港口片區(qū)與老城區(qū)的改造正在提速。

東方市依托臨港產(chǎn)業(yè)園和清潔能源產(chǎn)業(yè)，尤其是濱海城區(qū)的更新改造已納入省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目清單，東方市濱海片區(qū)（一期）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，約8610畝，其中，居住用地245.97公頃；

總投資預(yù)計(jì)達(dá)到177億元，從投資規(guī)模上來看，排到了460個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目的第5位；

細(xì)分到海南全省的城市更新項(xiàng)目板塊，在這份清單上，也僅次于投資規(guī)模達(dá)200億的海口田羅新民項(xiàng)目。

澄邁今年也發(fā)布了《城市更新工作總體方案》，提出了金江鎮(zhèn)中心城區(qū)27.38平方公里+老城鎮(zhèn)中心城區(qū)87.02平方公里，兩鎮(zhèn)總投資約440億元的超級(jí)城更計(jì)劃；

陵水的城市更新，也不乏超級(jí)項(xiàng)目，中交主導(dǎo)的凌河兩岸城市更新項(xiàng)目，體量超過1.7萬畝，土福灣城市更新，作為灣區(qū)城更的代表，體量也達(dá)到了284畝。

04國(guó)央企重倉(cāng)，重點(diǎn)民企殺入，資本信號(hào)明確

城市更新最關(guān)鍵的問題不是"更新什么"，而是"誰來出錢"。從目前的企業(yè)參與格局看，央企和大型國(guó)企占據(jù)了主力位置。

中國(guó)鐵建已在海口落地博雅和邁瀛兩大城市更新項(xiàng)目，成為海口城更的標(biāo)準(zhǔn)制定者之一；邁瀛西派國(guó)際項(xiàng)目，打造海口首個(gè)城市更新四代"好房子"示范標(biāo)桿。

中交海投城市發(fā)展建設(shè)有限公司在海口、陵水各布局一個(gè)城市更新項(xiàng)目，是海南城市更新的標(biāo)桿型企業(yè)；

保利深耕三亞月川板塊，華潤(rùn)則重倉(cāng)了海羅片區(qū)，綠發(fā)不斷加倉(cāng)三亞灣區(qū)域的城市更新；山西建投則在海口田羅新民和三亞海潤(rùn)悅府兩大城更中大放異彩。

最新的新聞是，綠地和海墾兩大國(guó)企，牽手了白水塘城市更新。

當(dāng)然強(qiáng)勢(shì)民企，也正在兇猛殺入海南的城市更新版圖。

大華集團(tuán)深耕丁村片區(qū)，開發(fā)"大華星曜""大華星嶼"等項(xiàng)目，是海南十強(qiáng)房企中深度參與城更的代表性民企。

三亞則重倉(cāng)了榆紅片區(qū)，成為民企布局最兇猛的那個(gè)！

新華集團(tuán)，佰億砸向了三亞香港城項(xiàng)目。世嘉控股除了摘下白龍北之外，還將目光方向了美蘭區(qū)其它城更項(xiàng)目。

5200億意味著什么

5200億的城市更新投資，傳遞的是一個(gè)清晰的信號(hào)：海南的發(fā)展邏輯正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

過去二十年，海南房地產(chǎn)的核心敘事是"增量"——填海造地、新區(qū)開發(fā)、大盤模式，用新地撬動(dòng)新增長(zhǎng)。從早期的海花島、觀瀾湖到近年的江東新區(qū)、三亞崖州灣，每一次房地產(chǎn)周期的啟動(dòng)都伴隨著大規(guī)模的土地釋放。

5200億改變了這個(gè)敘事。

海口實(shí)景

城市更新意味著核心開發(fā)對(duì)象從"未建的土地"轉(zhuǎn)向"已建的城市"。

這不是說海南不再出讓新地，而是說城市品質(zhì)提升的戰(zhàn)略優(yōu)先級(jí)已經(jīng)壓倒了簡(jiǎn)單的規(guī)模擴(kuò)張。當(dāng)自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，人才引進(jìn)和企業(yè)入駐對(duì)城市品質(zhì)的要求只會(huì)越來越高——一個(gè)連老舊管網(wǎng)、背街小巷、棚戶區(qū)都沒理順的城市，很難留住高凈值人群和總部經(jīng)濟(jì)。

于此同時(shí)，城市更新對(duì)海南樓市的影響不是"漲或跌"那么簡(jiǎn)單，而是一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的價(jià)值重估。

核心地段的資產(chǎn)將進(jìn)一步稀缺化。海口39個(gè)更新片區(qū)中，拆除重建僅占13%，絕大部分以拆改結(jié)合和整治提升為主。

海口實(shí)景

這意味著國(guó)興大道、國(guó)貿(mào)、海秀東、濱海等核心板塊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在封關(guān)運(yùn)作+城市更新的雙重驅(qū)動(dòng)下，稀缺性只會(huì)加劇。

另外，城市更新拆遷釋放的購(gòu)房需求將形成短期支撐。

海口已開工項(xiàng)目征拆建筑面積超140萬平方米，惠及5.3萬人，貨幣化安置或房票安置將直接轉(zhuǎn)化為新房市場(chǎng)的購(gòu)買力。三亞大量的貨幣化征遷補(bǔ)償，釋放的購(gòu)房需求不可小覷。這部分資金大概率流入主城區(qū)改善型產(chǎn)品。

片區(qū)價(jià)值的重估將催生新的機(jī)會(huì)。

秀英港從物流港轉(zhuǎn)型濱海商住、新埠島東片區(qū)整島更新、江東新區(qū)四大片區(qū)同時(shí)推進(jìn)——這些從"低效用地"到"高價(jià)值板塊"的躍遷，是城市更新最具想象力的部分。

產(chǎn)品方面，改善型產(chǎn)品、好房子將迎來真正的爆發(fā)期。

拆改結(jié)合催生大量"換房"需求——原居民拿到補(bǔ)償后需要匹配更優(yōu)質(zhì)的居住產(chǎn)品，而城市更新本身就在提升區(qū)域的居住品質(zhì)。

四代宅-西派國(guó)際實(shí)景

海口已經(jīng)在四代住宅、江景大平層等產(chǎn)品形態(tài)上做了嘗試，西派國(guó)際的首個(gè)真四代，和大華在丁村打造的首個(gè)抬板式四代宅，已經(jīng)用火爆場(chǎng)景為海口樓市的未來產(chǎn)品趨勢(shì)，做下注腳，這種產(chǎn)品升級(jí)趨勢(shì)會(huì)在城市更新推進(jìn)中持續(xù)加速。

對(duì)普通人的影響：看得見與看不見的變化

對(duì)住在更新片區(qū)里的居民來說，最直接的變化是居住環(huán)境的改善。海口計(jì)劃改造300條以上背街小巷、新建70個(gè)口袋公園、新建150公里燃?xì)夤芫W(wǎng)——這些基礎(chǔ)設(shè)施的更新不顯眼，但直接決定日常生活的品質(zhì)。

對(duì)于正在觀望的購(gòu)房者，城市更新提供了一個(gè)新的決策坐標(biāo)：

關(guān)注更新片區(qū)的推進(jìn)節(jié)奏和學(xué)校配套。

海口九大城更項(xiàng)目中，幾乎每一個(gè)都捆綁了優(yōu)質(zhì)教育資源——北師大海口附校落地橫溝片區(qū)，海南華僑中學(xué)丁村學(xué)校落地丁村片區(qū)二期，白龍北片區(qū)緊鄰海口四中初中部。俊美城更緊挨北師大海口附校，教育資源的重新布局，本身就是片區(qū)價(jià)值重估的核心驅(qū)動(dòng)力。

北師大海口附校

海口39個(gè)片區(qū)的規(guī)劃跨越十年，從第一批啟動(dòng)到最后一批收尾，中間的不確定性不小。盡早了解所在片區(qū)的推進(jìn)批次和補(bǔ)償方案，比單純期待房?jī)r(jià)上漲更重要。

海南的城市更新，不是一場(chǎng)運(yùn)動(dòng)，而是一次長(zhǎng)達(dá)十年的基礎(chǔ)設(shè)施和城市品質(zhì)的系統(tǒng)升級(jí)。5200億的投資不是一錘子買賣，而是分年度、分項(xiàng)目、分片區(qū)的持續(xù)性工程。對(duì)于房地產(chǎn)從業(yè)者、投資者和普通購(gòu)房者而言，理解這場(chǎng)更新的邏輯和節(jié)奏，遠(yuǎn)比追逐短期房?jī)r(jià)波動(dòng)重要得多。

城市更新不會(huì)制造暴漲，但會(huì)重新定義"什么樣的房子值得持有"。