作為北部都會區乃至香港未來整體發展土地政策調整的重要一步，此次改革意味著香港開始嘗試以市場邏輯取代“一刀切”價格計算，讓土地盡可能服務于產業發展

文｜《財經》記者 焦建 發自中國香港

編輯 | 蘇琦

自6月初起，一項事關中國香港非住宅類土地出讓的制度改革試驗將開始試行。此次土地政策調整如能在三年改革期內順利實施，有望成為撬動千億級港元產業投資的關鍵杠桿。

該項改革全名為“按實補價”先導計劃。中國香港特區政府發展局近日公布的制度細節顯示，作為便利產業發展的新型土地契約安排，“按實補價”允許地段業權人分期進行非住宅發展、并按每期實際興建總樓面面積及地段業權人建議的“選定用途”厘定應繳補地價。

為通過給土地契約“拆墻松綁”實現推動產業發展、提速北部都會區（北都）建設目標，在相關政策局支持下，香港發展局也同期推出了為產業提供最長21年的所謂“較長租期租約”。按照該局發言人分析，靈活批地安排將降低開發資金和融資成本，提升市場投資產業用地的興趣，加速產業發展。

在此之前，中國香港的土地出讓制度有其所謂的“起盡計算”特色。以第一項改革涉及的地價為例，此前當地土地管理部門在審批地契修訂申請時，通常會以該地塊所容許的最高總樓面面積，加以假設的最高市值用途來計算業主需繳付的補地價金額。換言之，即使業主只打算興建一半樓面，或用作研發等增值相對較低的開發，也要按照理論的最高值一次性繳付全部地價。

在獲得較高土地出讓收入的同時，這一土地利用方式也被認為將給開發者帶來較高現金流壓力、不確定性增加，以及不利于產業多元化開發等弊端。相較之下，與之相鄰的深圳及廣州、東莞等地的工業用地制度則較為靈活且適配產業發展。為此，香港測量師學會等行業組織曾長期呼吁，“現有機制會令業主或發展商的資金壓力與財務風險偏高、制約北都產業用地的開發意愿，業界對改革的呼聲已積累多年。”

隨著北部都會區等涉及香港未來發展的區域開發提速，香港特區政府在2025年的《施政報告》中開始設立專門章節，提出將就土地發展簡化行政措施、拆墻松綁。《財經》獲悉，相關改革建議提出后，香港發展局曾于2025年9月至11月咨詢了一系列業界代表，包括北都咨詢委員會、土地及建設咨詢委員會、香港地產建設商會、香港測量師學會等。

業界普遍認為，此次改革的核心價值，在于中國香港將以務實的市場邏輯取代相對僵化的“一刀切”計算，讓土地盡可能服務于產業發展。其亦并非孤立的政策調整，而是將作為北部都會區乃至中國香港未來整體發展新型工具箱的重要一環。

“近年來，香港特區政府面臨財政赤字壓力，各大地產發展商因受住宅地產市場下行壓力背負較大財務壓力情況下，也紛紛降低了開發投資意愿和項目開發進度。在當前經濟環境壓力下，按實補價土地政策是香港有效推動北部都會區產業用地開發和其他片區舊工業大廈改造的創新政策，將以市場化需求為導向激活發展商投資意愿和產業發展。”長期從事大灣區工業用地研究的香港中鈺國際董事總經理董極對《財經》解析稱，“香港傳統的按最高樓面和最高用途估算地價補地價制度需要發展商需要一次性付出較大的財務成本，一定程度上阻礙了中小地產發展商或具有產業背景的發展商的投資。”

從政策細節來看，此次“按實補價”先導計劃將適用于中國香港所有非住宅發展的地契修訂及換地申請。自6月1日起接受申請后，發展商的首期項目所占樓面應占整體準許最高總樓面面積的至少六成（按建筑規約依期完成）。

香港發展局同時規定，期望發展商在項目首期發展落成后10年內，決定是否通過地契修訂繼續發展余下部分。如決定繼續，則要按經修訂地契訂明的用途，繳付當時十足（全部）市值地價。考慮到土地業權一經賣散（分塊出售），眾多業主日后就是否發展余下部分或難以達成共識，因此先導計劃會設保障措施，規定項目首期發展完成后10年內整幅土地不得賣散。

簡言之,按照香港立法會地產及建造業議員黃浩明的解析，按實補價將提供方便，企業可按照實際需要，只支付總樓面六成地價，并在10年內決定是否繼續使用其余四成樓面。如不需要，相關土地可轉移給其他有需要的企業。

按照香港發展局局長寧漢豪在4月就相關政策設計所進行的解讀，如條件適合，按實補價可與其他土地開發工具一并使用。舉例來說，不論是北都或香港其他地方的原址換地申請，如產業用地不涉及住宅發展，便可考慮采用按實補價。工業大廈重建也可能會考慮以按實補價進一步鼓勵老舊工業大廈進行重建。

按照董極的分析，相關改革可至少帶來三類好處，包括增加發展商的投資意愿、吸引中小發展商參與投資使得投資主體更加多元化，為發展商未來創造靈活性，以及為具有產業背景的發展商提供減輕財務壓力和適配其產業發展的靈活性。可用更多的資金集中發展醫療、信息科技、生命健康等新型產業、適配未來產業發展需求。

企業除無需為用不著的土地支付地價、“按需付款”，中國香港也將開始試行所謂的“較長期租約”，即土地的總租期不超過21年。租戶在首個租期屆滿后，可享續期權，最多續租兩次，即最長租約7+7+7安排。具體長短根據行業需要，續租租金按市價增減。

這一可被視為“組合拳”的政策也獲得了業界的看好。一方面，最長21年的產業用地年限與珠三角的深圳、珠海等城市工業用地最低20年有異曲同工之處，有利于企業積極制定長遠產業發展計劃；另一方面，香港實行分階段續租政策、按照市場價格計算租金的模式，也被認為可為投資主體降低前期投資壓力和融資成本。

整體而言，前述兩項改革措施被認為是香港特區政府為提速北部都會區建設的前期政策，香港未來還可能推出允許業主主動交回政府擬收回土地以抵銷換地金額、舊區地積比轉移至北都、成立“北都發展委員會”等多項政策。

香港地產建設商會近期則公開呼吁稱，期望特區政府一并加快建筑設計及圖則等各項審批程序，使得土地契約修訂、按實補價安排與建筑審批各環節能夠同步提速,從而更有效推動北都項目落地,提升整體發展效率。

“北部都會區發展是香港融入和服務國家發展大局的大戰略，也是為香港的未來打造新的發展引擎和城市空間。北都不缺土地，破題的關鍵在于通過機制創新和制度供給，推動土地開發和產業引進，將土地資源盡快轉化為產業生產力。”香港經濟評論人博取指出。

責編 | 楊明慧

題圖來源 | 焦建/攝