北京
文/深圳進深 嚴明會
綠城深圳，被迫拉長戰線。
它的錦和玉鳴，顯然沒能復制廣州馥香園和玉海棠的成功。
最近幾天，這個位于深圳寶安的新規盤，拿下了最新一張預售證。
主要是項目的2棟，大戶型產品，面積為130、137、179㎡，共66套房源。
價格上，因為是大面積，比前面兩次推售的，顯然有些差距。
備案單價5.01-6.02萬/㎡，均價5.58萬/㎡；
備案總價650-1078萬/套，均價832萬/套。
此前，錦和玉鳴分別在今年1月15日、4月28日拿下兩張預售證。
為1棟、6棟以及5棟，面積均為88-130㎡，房源185套、129套。
兩次取證備案均價為4.98萬/㎡、4.7萬/㎡。
01
錦和玉鳴肩負的使命不輕，它承載著綠城打開深圳市場新格局的關鍵。
去年，綠城在廣州市場的兩個盤——馥香園和玉海棠，取得了不錯的成績。
當中，馥香園去年4月開盤，2025年全年，以25.87億元的成績，位居海珠區商品住宅銷售榜亞軍。
玉海棠去年5月開盤，體量不大，只有2棟樓，但全年也以10.94成交金額，在番禺商品住宅銷售榜中排名第七。
可謂是“一門雙杰”。在一眾過江龍房企中，也是狠狠地刷了一波存在感。
在廣州市場爆火后，綠城尋求在深圳的開拓，于去年8月拿下了寶安沙井錦和玉鳴項目地塊。
也是陳德才去年2月加盟綠城，成為綠城中國華南區域深圳公司總經理后，首次在深圳的開拓。
他很有能力，曾在萬科、泰禾、龍光、星河有任職履歷。
不過就目前來看，錦和玉鳴在深圳市場，顯然沒能像廣州市場的兩個項目那樣跑起來。
進深君看了下，項目1月份拿證入市的房源，目前網簽去化剛過五成，僅53%左右。
4月份拿下的第二張預售證，網簽去化也只有約34%。
顯然，這樣的成績并不算亮眼。
02
體量上，錦和玉鳴項目，其實并不大，屬于“小而美”一類的盤。
建設用地面積1.93萬㎡，總建筑面積8.55萬㎡。
地塊呈“L”形，共五棟16-25層高的住宅，以及一所3層高的幼兒園。
其中住宅為1-3棟，5-6棟。4棟為幼兒園。總戶數為462戶。
項目在產品打造上的優勢不用多說。
1）拉來越秀合作的項目，還是綠城旗下八大產品系之一的“海棠系”。
2）僅3.1的容積率，在深圳市場簡直是降維打擊。
3）另外，項目限高80米，住宅總高16-25層，2梯5戶/2梯6戶設計。
都讓產品的舒適度有了不少的提升。
項目為什么沒能復制廣州馥香園和玉海棠的成功？
一大原因可能跟區位有關。
錦和玉鳴雖然在寶安，但是處在沙井片區，離寶安中心區還是有挺遠距離的。
這跟綠城在廣州市場的際遇其實有些一樣。
前些年，綠城一直在廣州外圍區打轉，在南沙等區域合作打造過不少項目。關注度始終不算高。
直到去年回歸海珠、番禺核心，打造了馥香園、玉海棠。才終于在廣州市場“爆紅”，殺了出來。
要想在深圳打開格局，綠城似乎尚缺這么一個能拿出手的核心盤。
但在龍盤虎踞的深圳市場，要做到這一點又談何容易。
另外，在項目層面，錦和玉鳴雖然是新規產品，也存在一些短板。
主要是地塊較小，五棟建筑沿地塊形狀呈“L”形排布。
南邊的兩棟（5、6棟），因為地塊本身寬度不大，放下一棟建筑后，略顯擁擠。
所以開發商也很聰明，將六戶的多戶型的都放在了5、6棟。
北邊的三棟（1、2、3棟），1棟是5戶，2、3棟是3戶。無論戶數還是樓棟空間，舒適度都要相對高些。
前兩次推售，錦和玉鳴都是拿出小戶型在賣。
包括1棟、5棟、6棟，都是小區戶型配置最多的。去化較慢跟這個或也有一定關系。
后續，隨著最后兩棟一層三戶的大戶型入市，錦和玉鳴的去化說不定會有所改觀。
明顯的一點，2棟66套房源在5月29日拿證，不到一周時間，已經有1套網簽了。
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