70個大中城市房價數(shù)據(jù)，4月份的還未公布，但是2026年度的第一季度的三個月數(shù)據(jù)顯示，基本數(shù)據(jù)逐漸向好，樓市逐步進入到穩(wěn)定之中。關(guān)于房價的報道也是越來越多，就連經(jīng)濟學(xué)家馬光遠也出了好幾期視頻，講述對于房價的分析和對于后市的展望。

同時馬光遠專家提出一個觀點，未來房子只有兩種：其一為可增值的資產(chǎn)類房子，碰到的機會是渺茫的，需要很多因素結(jié)合在一起。其二是可居住的房子是很多很多的，只要不考慮變現(xiàn)，那么住的舒服，生活便利就滿足了。但是德先生也提示民眾，大家首先先要考慮買房的目的是什么？如果只是想買來等待增值，投資成功的概率可能還小過中國的A股投資。所以買房子首先應(yīng)當是用于居住，而不應(yīng)該摻雜其他的購買屬性。

那么針對未來的樓市，到底會如何發(fā)生變化呢？其實主要要將全國的樓市大致分為三類，未來他們的走勢會快速分化，再過十年，趨勢的不同會引發(fā)價格的變化很大。那么如何分類和變化呢？

一、北上廣深等一線城市和極少數(shù)區(qū)域核心城市，也就是所說的次一線城市。隨著這三年來各類樓市新政的推出，過去限購的北上廣深等一線城市的政策基本消除，已經(jīng)進入到自由購買的階段了，剩下的限購要求幾乎可不考慮。

從2025年年底到現(xiàn)在，這些城市逐漸迸發(fā)出比較強的購買力。有些人說這是積累了好幾年的剛需購買力迸發(fā)，等逐漸成交之后，樓市還會進入低迷。但是德先生感受，有可能這些一線城市的房價已經(jīng)底部企穩(wěn)成功，后續(xù)再繼續(xù)下跌的可能性比較小。例如看到上海樓市的成交數(shù)量節(jié)節(jié)上升，4月更是二手房成交量創(chuàng)近十年新高，而價格整體呈微漲或趨穩(wěn)態(tài)勢。

不過北上廣深等一線城市的不同區(qū)域和不同類型的房產(chǎn)，即使價格企穩(wěn)之后，未來走勢也有所不同。一些好區(qū)域的次新房和新房，有可能價格會逐漸上漲。但是一些比較偏的區(qū)域的老房產(chǎn)，例如老公房等等，有可能價格還會繼續(xù)下探，但是下探的幅度應(yīng)該不會太大了。后續(xù)在一線城市有可能才能找到馬光遠專家所說的，具有投資價值的好的房產(chǎn)資源。

二、省會城市以及一些區(qū)域中心城市，也就是大多數(shù)二線城市和個別的三線城市，有可能在2026年度房價會企穩(wěn)。前提條件要求人口能保持凈流入或者保持穩(wěn)定、經(jīng)濟在持續(xù)增長，爛尾樓情況已經(jīng)被解決等等。但即使如此，這些城市的房價探底過程會晚于一線城市，所以在一定程度來說，今年還有一定的下調(diào)空間。

三、對于一些三線城市乃至18線小縣城，過去過度的透支了樓市購買力，又伴隨著人口逐漸向大城市和中心城市匯聚而導(dǎo)致的外流，而且年輕人的置業(yè)和結(jié)婚觀念也發(fā)生了質(zhì)的思想扭轉(zhuǎn)，那么會出現(xiàn)兩種情況，一種是價格遠未企穩(wěn)，還要繼續(xù)長期探底。一種是價格好像企穩(wěn)，但是有價無市，成交量仍然低迷。

國土部門的最新數(shù)據(jù)也顯示，全國商品房待售面積同比由增轉(zhuǎn)降，庫存結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，說明爛尾樓情況在積極改善，新房銷售也逐步恢復(fù)，這是消化房屋庫存的一個積極信號。長三角地區(qū)的上海，杭州等地都有所上升，房屋成交積極性在提升，剛需的民眾可以考慮了。

我國的樓市是一個很復(fù)雜的命題，但是還是提醒更多的人不要在樓市上做投資了。房子并不是一個好的投資產(chǎn)品，因為其價格高，變現(xiàn)性差，而且買和賣的交易成本還是非常高的。想買到未來有價格增長潛力的好房子，需要很強的專業(yè)眼光，而且還需要政策與周邊大環(huán)境的配合。所以堅持“房子是用來住的，而不是用來炒的”的基本觀念吧！