（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案例導(dǎo)讀

房主早已把回遷房賣給他人，收取大額房款并交付裝修。后續(xù)房主為了拖延交房、霸占房屋，私下和他人簽訂低價十年長期租賃合同，試圖用“買賣不破租賃”阻止法院強制執(zhí)行騰房。最終法院識破虛假租賃套路，直接駁回承租人全部訴求！

涉案人物（全新脫敏化名）

原告（所謂承租人）：方某

被告（真實購房人）：陳某

第三人（原房主/被執(zhí)行人）：金某

涉案房產(chǎn)：一號房屋

案情回顧

2017年，金某將自己名下一號回遷房以400萬價格出售給陳某，雙方簽訂正式房屋買賣合同。因房屋當(dāng)時暫未下房本，雙方約定房本下來后再辦理過戶。

交易過程中，陳某按照合同約定，陸續(xù)向房主金某支付三百多萬購房款。2018年5月，金某正式將一號房屋交付陳某，陳某隨即進(jìn)場裝修，合法占有房屋。

令人意外的是，2018年8月，原房主金某私自撬鎖、強行收回房屋，拒不交付給陳某。雙方多次協(xié)商無果，陳某起訴至法院。法院判決金某必須限期交房、承擔(dān)違約金。

判決生效后，金某依舊拒不交房。陳某申請法院強制執(zhí)行，法院張貼騰房公告，要求占用房屋人員限期搬離。

此時，方某突然出面主張自己是合法承租人，向法院提起執(zhí)行異議之訴。方某聲稱：2018年6月就和金某簽了10年租賃合同，一次性支付10萬元費用，合法承租房屋，依據(jù)“買賣不破租賃”，有權(quán)繼續(xù)居住、可以排除法院強制執(zhí)行。

真實購房人陳某抗辯理由

1、方某租賃合同簽訂時間，剛好在我方收房裝修、支付大額房款期間，時間點非常刻意，屬于事后惡意操作；

2、案涉房屋2018年市場租金高達(dá)6000–8000元/月，而合同僅約定3500元/月，租金近乎半價，嚴(yán)重低于市場價，不符合正常租房邏輯；

3、租賃合同租期、付款方式存在明顯涂改痕跡，合同總額、轉(zhuǎn)賬流水完全對不上，付款記錄殘缺不全，真實性存疑；

4、我方裝修、占有房屋期間，從未見過所謂承租人居住，完全不存在真實承租事實，屬于典型虛假租賃、惡意阻礙執(zhí)行。

法院審理核心觀點

1、租賃合同存在大量瑕疵，無法認(rèn)定真實租賃關(guān)系

案涉租賃合同關(guān)鍵條款（租期、付款方式）存在人工涂改、按手印修改，合同金額、應(yīng)付租金、實際轉(zhuǎn)賬金額三者完全對不上，證據(jù)漏洞百出，不符合正常房屋租賃交易習(xí)慣。

2、租金價格明顯不合理，屬于惡意低價承租

雙方均認(rèn)可，案涉房屋同期市場租金遠(yuǎn)超合同價格。原告以遠(yuǎn)低于市場一半的價格承租房屋，明顯不符合善意承租人特征，屬于利用低價租賃惡意阻礙執(zhí)行。

3、無真實、長期占有居住的事實

房屋在對應(yīng)時間段內(nèi)，一直由真實購房人收房、裝修、管控，不存在原告實際入住、長期居住、繳納水電物業(yè)的真實租賃痕跡。

4、惡意串通的租賃，無權(quán)對抗強制執(zhí)行

法律保護(hù)真實合法的租賃關(guān)系，但惡意串通、低價虛假租賃、為阻礙執(zhí)行偽造的租賃合同，一律不受保護(hù)，不能適用“買賣不破租賃”。

最終判決結(jié)果

駁回原告方某的全部訴訟請求，認(rèn)定租賃關(guān)系不具備排除強制執(zhí)行的效力，法院繼續(xù)依法強制執(zhí)行騰房。

律師普法

1、不是所有租賃合同都能適用“買賣不破租賃”

只有查封前真實簽訂、真實付款、真實入住、價格合理、善意合法的租賃，才能對抗房屋過戶和執(zhí)行。虛假、低價、事后補簽的租賃，法院一律不認(rèn)可。

2、低價長租、合同涂改、流水不符，大概率被認(rèn)定虛假

租期超長、租金明顯低于市場價、合同有涂改、付款記錄混亂、無實際居住痕跡，是法院認(rèn)定虛假租賃的核心特征。

3、惡意阻礙法院執(zhí)行，不僅敗訴還可能擔(dān)責(zé)

通過偽造租賃合同、虛構(gòu)居住事實拖延執(zhí)行、霸占房屋，不僅無法保住房屋，情節(jié)嚴(yán)重還可能涉及妨礙執(zhí)行，承擔(dān)法律責(zé)任。

案例總結(jié)

二手房、回遷房交易中，很多違約房主會用“倒簽租賃合同、低價長租”的方式惡意毀約、阻礙交房。但法院判斷租賃真?zhèn)尾豢醇埫婧贤?，而是綜合租金價格、付款流水、居住事實、交易時間綜合認(rèn)定。虛假租賃套路被司法審判識破，無法對抗真實購房人的合法權(quán)利。律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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