有個朋友給我吐槽，他回想了當年在成都買房的經(jīng)歷，都不敢相信，以前成都郊區(qū)樓市有多浮夸。

　　不談前幾年，成都新區(qū)房價要破六奔八這種離譜的觀點。

　　舉個稍微正常點的例子，錦江生態(tài)帶！

　　從以前很多人對錦江生態(tài)帶的看法，完全可以看到成都郊區(qū)板塊購房者，曾經(jīng)夸張到離譜的“野心”。

　　現(xiàn)在天府新區(qū)錦江生態(tài)帶，二手次新房成交單價大批1.5萬以內(nèi)，定位基本上卡死在郊區(qū)剛需剛改板塊。

　　但在2021年，很多人眼里，錦江生態(tài)帶二手房價對標價是3萬。

　　甚至有成都房產(chǎn)博主信誓旦旦的說，鶴林村是洼地，賣3萬的二手房不要猶豫，沖啊！

　　（這里解釋一下，當時說的鶴林村就是現(xiàn)在的錦江生態(tài)帶）

　　甚至2020年，都已經(jīng)有人在網(wǎng)上提問，天府新區(qū)錦江生態(tài)帶和金牛區(qū)1.5環(huán)，哪個地段好，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

　　現(xiàn)在看，這些問題都不應(yīng)該有人問。

　　5環(huán)邊的一個郊區(qū)板塊，怎么和主城二環(huán)內(nèi)比？

　　但當時不僅有人問，還有人回答錦江生態(tài)帶更好。

　　這幾年，我最大的感悟是：成都樓市板塊間下行沒有贏家，但不同區(qū)域輸?shù)牟罹嗪艽螅斪顟K的多是曾經(jīng)在樓市野心勃勃的郊區(qū)概念板塊！

　　不管是天東天西、興隆湖、怡心湖，還是今天我講的錦江生態(tài)帶。

　　說這些郊區(qū)板塊是成都樓市這幾年預(yù)期落差最大的并不為過。

　　為什么？

　　因為在樓市，要把所有花里胡哨的東西，變得有價值，都需要綁定地段和人口。（這一點也是買房一定要記到的點。）

　　而前幾年郊區(qū)板塊在樓市的崛起，房價的高漲，全都是只靠花里胡哨東西堆起來的，完全忽略地段和人口。

　　永遠在談什么產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，什么城市界面，什么生態(tài)設(shè)計。

　　你一個五環(huán)外的郊區(qū)，談這些花里胡哨的，遠不如談價格，價格便宜點，比什么都強。

　　這些花里胡哨的東西。對于主城的樓盤是稀缺，是錦上添花，對于郊區(qū)的盤只是賣高價的噱頭。

　　你不綁定地段和人口，這些花里胡哨的東西有什么用啊？

　　就拿以前，喜歡做比較的，天府新區(qū)錦江生態(tài)帶和錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)來說。

　　其實兩個板塊起點差不多，但走出了兩條完全不同的趨勢。

　　三圣鄉(xiāng)，從鄉(xiāng)下農(nóng)家樂，到逐漸發(fā)展的繞城文旅發(fā)展板塊，再到主城宜居改善板塊。

　　錦江生態(tài)帶，從鄉(xiāng)下郊區(qū)，到房價破三萬的潛力無限改善居住板塊，再到郊區(qū)剛需剛改板塊。

　　拉一下近三年的平均數(shù)據(jù)，看上去，錦江生態(tài)帶和三圣鄉(xiāng)掛牌均價剛好在同一水平。

　　大家都清楚，現(xiàn)在成都二手房，特別是新區(qū)二手房，掛出來的價格完全就是在騙傻子。

　　但趨勢起碼是明顯的，錦江生態(tài)帶和三圣鄉(xiāng)如今掛牌均價在同一水平線的前提說，三年前一個均價2.76萬，一個才2.24萬。

　　必須要承認，三圣鄉(xiāng)也在跌，但無論是跌幅，還是流動性，都遠優(yōu)于錦江生態(tài)帶。

　　這也是當時野心勃勃郊區(qū)概念板塊對標主城板塊，如今的普遍現(xiàn)象。

　　當時在同一水平，樓市下行幾年，看上去都在跌，都在退步，但主城的是從三樓退到二樓，郊區(qū)是從三樓甚至四樓退到地下室。

　　當時那些可以對標的板塊，早就不在同一梯隊了。

　　真說比規(guī)劃，比設(shè)計，比噱頭，郊區(qū)板塊在花里胡哨上，一比一個花哨，主城各個板塊是遠不如它們，主城板塊最后能強過他們的核心原因，還是有人口和地段在托底。

　　現(xiàn)在回頭看，好像當時拿一個五環(huán)邊的郊區(qū)板塊，對標主城區(qū)的板塊是搞笑，是愚蠢。老讀者應(yīng)該也清楚，前幾年我寫很多風險提示的文章，甚至有大量不聽勸郊區(qū)房價崛起狂熱的支持者和購房者，來追著噴我。

　　你們現(xiàn)在可以想象一下，當時的情況有多離譜。

　　就是我2021年寫文章提醒讀者，這些地方賣三萬有風險，一群人跑來說“你不懂，就是吃不到葡萄說葡萄酸，我們就要買，到時候暴漲到五六萬了來打你臉。”

　　雖然說是有點喜劇，但也能里理解，因為房子對絕大多數(shù)人來說，太重要了，根本就做不到落子無悔。

　　大部分人不是專業(yè)出身，沒有過硬的消息渠道和專業(yè)理解，絕大多數(shù)人買房，只不過是被網(wǎng)上自媒體信息、被不懂變通的老一輩親戚朋友裹挾。

　　大家喜歡聽一夜暴富的買房故事，根本就考慮不到，買房一夜暴富的故事，基本上都是風險延遲的假象。