來源：市場資訊

　　來源：樂財聚

　　兩個多月前，中鐵置業(yè)舉辦了一場聲勢浩大的項目發(fā)布會，正式推出兩大獨具上海地域特色的高端“云系”住宅力作——中鐵云繡外灘和中鐵云璟外灘。

　　發(fā)布會上，中鐵置業(yè)為項目貼上了一系列眼花繚亂的標(biāo)簽，包括“1369”品牌理論體系、“四好十二優(yōu)”落地標(biāo)準(zhǔn)，以及“6A、6S”產(chǎn)品價值體系，給市場傳遞出一副志在必得的氣勢。

　　此外，今年1月初《人民網(wǎng)》發(fā)布的一篇報道中，中鐵置業(yè)上海公司黨委書記劉向前表示：“2026年將聚焦楊浦這片發(fā)展熱土，熱切期待能更深層次地參與到楊浦區(qū)的城市建設(shè)發(fā)展中，充分發(fā)揮中鐵置業(yè)在住宅、商業(yè)、會展、文旅、康養(yǎng)、城市更新等方面的資源優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，更好地為楊浦區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展貢獻(xiàn)中鐵智慧和力量。”

　　然而，中鐵云璟外灘入市后銷售表現(xiàn)卻著實打臉了。劉向前豪言要深耕楊浦，如今看更像是深陷區(qū)域泥潭。

　　01 開盤月余去化不足三成

　　中鐵置業(yè)開完發(fā)布會后的一個月時間，中鐵云璟外灘正式迎來首次開盤。

　　4月25日，項目首開推出47套住宅，開發(fā)商對外公布的數(shù)據(jù)是有55組有效客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率達(dá)到117%，結(jié)合彼時的市場環(huán)境來看這一數(shù)據(jù)表現(xiàn)相當(dāng)出色。

　　不過隨著進(jìn)入簽約階段，認(rèn)籌轉(zhuǎn)換成網(wǎng)簽速度異常緩慢。截止到6月7日，也就是首開后43天，該批次房源僅網(wǎng)簽了12套，占所推房源比例25.5%。如果和認(rèn)籌數(shù)量相比較，55組所謂的有效認(rèn)籌客戶中，尚有超過七成客戶未決定買房。

　　已成交的12套住宅網(wǎng)簽時間分布為4月成交4套、5月成交7套、6月成交1套，按照這一去化速度，該批次房源還需要半年時間才能完全去化。

　　6月6日，中鐵云璟外灘二批次房源推出，本次推盤套數(shù)翻倍，達(dá)到了97套，然而官方賬號并沒有公布認(rèn)籌人數(shù)信息。

　　更重要的是，項目僅開盤兩次便遇到如今困境，截至目前累計推出1.73萬方住宅，項目整體體量接近3萬方，想要清盤難度可想而知。

　　02 高位接盤透支調(diào)價空間

　　導(dǎo)致中鐵云璟外灘如今面臨滯銷困境的直接原因，在于去年高價搶地造成吞噬了價格調(diào)整空間。

　　在上海話中，有一句話叫做“頂在杠頭上”，意思是面臨進(jìn)退兩難、十分尷尬的境地，用這句話來概括中鐵云璟外灘最為貼切。

　　2025年前三季度，上海市區(qū)樓市異常火爆，日光盤頻出，尤其是楊浦東外灘板塊，保利外灘序三個樓盤相繼熱銷，讓各大房企眼紅，中鐵置業(yè)就是其中之一。

　　于是，在2025年9月4日的第七批次集中土拍中，中鐵置業(yè)與如皋交通組成聯(lián)合體，擊敗包括保利、招商、華潤中海等龍頭央企，溢價28.1%搶下中鐵云璟外灘所在的楊浦區(qū)N090601單元I4-01地塊，樓板價高達(dá)9.22萬每平。

　　這一樓板價整整比周邊項目（保利外灘序BUND98）高出了1萬每平，保利外灘序BUND98去年5-6月連續(xù)開盤日光，均價12.7萬每平左右，中鐵云璟外灘今年兩次入市均價為13.2萬每平。

　　同樣的地段，就是因為入市時間相差9個月，中鐵置業(yè)不管在利潤、還是銷量上都不及周邊，可謂名利雙輸。

　　這也證明了劉向前去年急于入主楊浦東外灘，在市場判斷和時機(jī)把控方面出現(xiàn)誤差，導(dǎo)致如今被動局面。

　　更尷尬的是，中鐵云璟外灘已經(jīng)屬于貼著成本在賣，幾乎沒有調(diào)價空間，未來機(jī)會或許只有等周邊何時土拍為其抬轎子。

　　在剛剛結(jié)束的2026年第四批次集中土拍中，中鐵置業(yè)與如皋國資再次組成聯(lián)合體參與虹口內(nèi)環(huán)宅地競拍，地塊最終成交樓板價10.85萬每平，這一價格不及板塊去年，暫時無法助力中鐵云璟外灘銷售。

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