這幾年，全國(guó)頂豪產(chǎn)品升級(jí)的速度前所未有。每個(gè)月都有新項(xiàng)目刷新大家對(duì)豪宅的想象，更炫的會(huì)所、更極致的場(chǎng)景、更高的室內(nèi)裝標(biāo)…

但濤哥看到一個(gè)新現(xiàn)象：絕大多數(shù)頂豪項(xiàng)目，都是“開(kāi)放即巔峰，實(shí)景即過(guò)時(shí)”。展示區(qū)開(kāi)放那天是它最好看的一天，此后要么品質(zhì)衰減，要么被新的項(xiàng)目超越。

但在上海，我卻發(fā)現(xiàn)一個(gè)完全“反常識(shí)”的頂豪案例：保利世博天悅，2024年入市至今累計(jì)去化超270億！

在上海頂豪產(chǎn)品力升級(jí)最快的這兩年，它卻始終保持著濱江頂豪的頭部競(jìng)爭(zhēng)力。每一次去，都讓你覺(jué)得它比之前更好、更令人心動(dòng)——

這是保利發(fā)展第一座，也是中國(guó)豪宅圈第一座真正意義上的「生長(zhǎng)型頂豪」

從之前增加大師雕塑，到最近升級(jí)項(xiàng)目側(cè)門、增加120年的羅漢松、增配了保姆車落客位，形成更具儀式感的私域歸家動(dòng)線，加上社區(qū)內(nèi)越來(lái)越茂盛的園林呈現(xiàn)，窗外越來(lái)越強(qiáng)的地標(biāo)江景……

這座頂豪不斷在帶給市場(chǎng)新的驚喜，社區(qū)越來(lái)越好，資產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越高。

今天濤哥就從三個(gè)維度，解析這座270億頂豪作品背后的秘密。

1

不斷進(jìn)化的豪宅，每一次參觀都有驚喜

上海不缺新的豪宅，但說(shuō)實(shí)話，很多豪宅你去看一次就夠了，往往不值得再第二次去。

保利世博天悅不同，這是一個(gè)值得你反復(fù)去、每一次都有新驚喜、每一次都更喜歡的作品。

一方面，他有全上海頂豪唯一的“超級(jí)園林”，真正的公園社區(qū)

縱觀黃浦江45公里的核心岸線，擁有真正意義上“公園式超級(jí)園林”的頂級(jí)豪宅，只有保利世博天悅。

湯臣一品沒(méi)有成規(guī)模的社區(qū)園林，仁恒濱江園有園林但產(chǎn)品和景觀都已老舊，其他新盤要么有底商，要么抬板，并不是真正的公園體驗(yàn)。

保利世博天悅8.37萬(wàn)方土地上，用近6萬(wàn)方來(lái)造園，景觀覆蓋率超72%，主力戶型戶均享有景觀面積達(dá)72㎡。這組數(shù)據(jù)，在上海濱江開(kāi)發(fā)史上已成孤本。

項(xiàng)目作為亞洲鼎級(jí)景觀事務(wù)所CICADA詩(shī)加達(dá)住宅領(lǐng)域封山之作，拿下2026年繆斯設(shè)計(jì)獎(jiǎng)園林鉑金獎(jiǎng)。

超大社區(qū)底盤上，規(guī)劃了多個(gè)中心花園以及大草坪，全冠移植的十?dāng)?shù)年紫薇、海棠、桂花等樹(shù)種。近3000㎡“小黃浦江”水系穿過(guò)社區(qū)，模擬黃浦江S彎自然曲線，引江入園。

7年養(yǎng)一座園，讓這些植物真正生長(zhǎng)、讓生態(tài)系統(tǒng)自然形成——

如今喬木成蔭，植被層次豐滿，走進(jìn)來(lái)更像運(yùn)營(yíng)很久的成熟社區(qū)。走在社區(qū)中，能感到風(fēng)穿過(guò)樹(shù)冠和鳥(niǎo)鳴的聲音，這才是公園式的享受。

最近去時(shí)濤哥又發(fā)現(xiàn)一個(gè)之前沒(méi)注意的細(xì)節(jié)：社區(qū)里珍貴樹(shù)木都掛了植物標(biāo)牌，名稱、習(xí)性一目了然。孩子以后在社區(qū)玩耍，邊逛邊學(xué)植物知識(shí)，這座社區(qū)就是一座私家“植物園”。

而在已經(jīng)沒(méi)對(duì)手的景觀體驗(yàn)上，保利世博天悅還在升級(jí)園林——

社區(qū)入口處，全新增設(shè)雙奧藝術(shù)大師Ilker Yardimci定制的《日出東方》雕塑。社區(qū)的另一端，中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)家陳思民的《黃浦游龍》鑄銅雕塑遙相呼應(yīng)。上海內(nèi)環(huán)濱江擁有兩件世界級(jí)公共藝術(shù)原作的高端住區(qū)，僅此一個(gè)。

最近，項(xiàng)目在3號(hào)樓樓王前的側(cè)門處，又增設(shè)一棵120年樹(shù)齡羅漢松，這是保利為社區(qū)打造的又一個(gè)精神地標(biāo)。

側(cè)門本身也進(jìn)行了全新設(shè)計(jì)升級(jí)，搭配保姆車落客位，讓樓王業(yè)主有一條更私密、更有儀式感的私域歸家動(dòng)線。

在保利看來(lái)，一個(gè)好的社區(qū)應(yīng)該有“記憶點(diǎn)”。就像小時(shí)候住過(guò)的社區(qū)，搬走十幾年還記得家門口那棵樹(shù)，所以他們選擇在合同之外依然要增加大師的雕塑，百年的古樹(shù)，給社區(qū)賦予更好的精神價(jià)值和傳承價(jià)值。

詩(shī)加達(dá)封山之作的底子，加上保利持續(xù)不斷升級(jí)投入，讓整個(gè)園林體驗(yàn)感、舒適度和品質(zhì)感不斷攀升，在全上海的頂豪社區(qū)中絕無(wú)僅有。

另一方面，每一次看都震撼，“不過(guò)時(shí)”的產(chǎn)品穿越力

保利世博天悅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)始于多年前，但放在2026年的豪宅市場(chǎng)依然在引領(lǐng)。

每次來(lái)我都有一個(gè)相同的感受：建筑群看著就跟剛建好一樣嶄新，外立面特別干凈、明亮，顏值超越當(dāng)下大多數(shù)頂豪。

項(xiàng)目從一開(kāi)始就是以“百年建筑”為目標(biāo)打造，開(kāi)放式鋁板是上海住宅首例，三重幕墻系統(tǒng)成本是普通幕墻的3倍，平推窗體系從外面幾乎看不到開(kāi)合痕跡——

這套超前設(shè)計(jì)的窗墻立面體系，到今天放眼全上海依然沒(méi)對(duì)手。

走進(jìn)社區(qū)，從大門開(kāi)始的歸家動(dòng)線今天看依然儀式感和品質(zhì)感十足，建筑和景觀都是新加坡事務(wù)所，一致的設(shè)計(jì)語(yǔ)境下，整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出高度一體化的和諧美感。

漫步在世博天悅社區(qū)，會(huì)感受到靜謐祥和松弛舒適，這種靜謐感既來(lái)自于開(kāi)闊的社區(qū)環(huán)境與建筑排布，也來(lái)自水景與綠植掩映下的度假式體驗(yàn)，品質(zhì)感不輸當(dāng)下任何頂豪社區(qū)，甚至還要更好。

而且連地庫(kù)車道也是全鋁板吊頂，地下歸家大堂挑高5.3米，全覆蓋空調(diào)新風(fēng)，歸家動(dòng)線的尊貴感和體驗(yàn)感也依然是頂級(jí)水準(zhǔn)。

到了室內(nèi)，全屋嘉格納六件套起步，莫拉蘇蒂衣柜兩組價(jià)值約30萬(wàn)，過(guò)道大面積木飾面加仿皮革材質(zhì)——其交付標(biāo)準(zhǔn)放在今天，也超越很多新盤豪宅的水準(zhǔn)。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，如今大家都在做產(chǎn)品迭代，但保利世博天悅產(chǎn)品邏輯不是迭代——

一開(kāi)始就站在“未來(lái)10年難超越”高標(biāo)準(zhǔn)上，以“百年建筑”為目標(biāo)打造每個(gè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)，最終帶來(lái)這種穿越周期依然頂流的產(chǎn)品效果。

這就是保利世博天悅「生長(zhǎng)型頂豪」的獨(dú)特價(jià)值：社區(qū)不斷在進(jìn)化，品質(zhì)穿越時(shí)間，園林在歲月中愈發(fā)成熟。越來(lái)越好的真實(shí)感受，讓你每次來(lái)都更想擁有。

2

越來(lái)越值錢的資產(chǎn)，稀缺價(jià)值還在生長(zhǎng)

很多頂豪銷售時(shí)都會(huì)給你描繪一幅未來(lái)藍(lán)圖。但藍(lán)圖是藍(lán)圖，現(xiàn)實(shí)是現(xiàn)實(shí)。

保利世博天悅不需要描繪藍(lán)圖，過(guò)去兩年時(shí)間已經(jīng)替它證明了一切——這是一個(gè)正在越來(lái)越有價(jià)值的資產(chǎn)。

項(xiàng)目最近推出的3號(hào)樓王兩面瞰江大宅，能夠同時(shí)看到浦東和浦西兩面江景、將黃浦江雙S彎全幅納入視野，放眼全上海僅此唯一。

首先，他有上海唯一“全地標(biāo)江景”，一扇窗裝下過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)

保利世博天悅位置恰好卡在黃浦江雙S彎正中間，擁有上海在售頂豪中最開(kāi)闊、最長(zhǎng)的弧形江景視野。

沿這條弧線掃過(guò)去——向北，陸家嘴三件套是上海走向世界的起點(diǎn)；正南方，中華藝術(shù)宮和梅賽德斯奔馳中心是世博時(shí)代的坐標(biāo)；繼續(xù)往南，香港置地投資超600億的西岸金融城正在崛起；更遠(yuǎn)處是前灘天際線。正對(duì)面，世博浦西片區(qū)將矗立約350米超高層地標(biāo)群。

上海的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)，全部被裝在同一扇窗里。在整個(gè)上海，能做到這件事的位置只有這一個(gè)。

但最讓人興奮的是——這扇窗的價(jià)值還在“生長(zhǎng)”。2017年保利拿地時(shí)，西岸金融城連地都還沒(méi)拍，前灘還是工地。但后來(lái)崛起的地標(biāo)全部落在了這扇窗前。

因?yàn)殡pS彎賦予了它一個(gè)覆蓋上下游數(shù)公里的超級(jí)濱江面，黃浦江是上海的永恒主軸，每一次城市生長(zhǎng)都會(huì)投射到這里。

如今，正對(duì)面黃浦濱江的城市更新規(guī)劃已出，世博浦西片區(qū)全面開(kāi)發(fā)獲批。窗外的價(jià)值，正在繼續(xù)生長(zhǎng)。

今年以來(lái)，深圳信悅灣近40萬(wàn)/㎡，翠湖天地五期約48萬(wàn)/㎡——靠的都是不可復(fù)制資源的獨(dú)立定價(jià)權(quán)。保利世博天悅的30.27萬(wàn)/㎡，顯然還不是天花板。

就在5月末，世博南碼頭地塊被9家頭部房企激烈爭(zhēng)搶，溢價(jià)率達(dá)到40%，更加凸顯了這一板塊的高價(jià)值，但新地塊卻沒(méi)有江景，板塊的定價(jià)權(quán)始終牢牢掌握在世博天悅手中，這就是穿越周期無(wú)法超越的恒產(chǎn)價(jià)值。

同時(shí)，這種濱江低密大型頂豪社區(qū)，未來(lái)再也不會(huì)有了

新規(guī)時(shí)代大家拼得房率、拼新功能。但有一樣?xùn)|西無(wú)論產(chǎn)品怎么迭代都給不了你——

一個(gè)不被分割的、一線濱江的、低密的、完整大型豪宅社區(qū)。

保利世博天悅8.37萬(wàn)方土地，沒(méi)有被公共道路穿過(guò)。約6萬(wàn)方景觀面積，綠化覆蓋率72%。整體景觀面積相當(dāng)于是3個(gè)湯臣一品，這種底盤意味著什么？

意味著你擁有的不是一棟樓、一個(gè)組團(tuán)，是一整座城。所有業(yè)主共享同一片完整的大規(guī)模園林、同一套高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)體系、同一個(gè)不被切割的頂級(jí)豪宅生活空間。

上海有沒(méi)有過(guò)大型濱江社區(qū)？有。仁恒濱江園體量也大，但已是多年前的產(chǎn)品。安瀾上海、澐起濱江也很好，但它們都被公共道路分割成兩個(gè)地塊——你買的是其中一個(gè)小區(qū)，隔壁的園林和配套，跟你都隔著馬路。

保利世博天悅125畝不分割、容積率2.0、距黃浦江不到80米、視野無(wú)遮擋，今天上海的土地規(guī)劃邏輯下，這種底盤今后不會(huì)再有了。

往前看5年前到今天，上海濱江出過(guò)這樣的新地塊嗎？沒(méi)有。往后看五年十年，還有可能出嗎？幾乎不可能。

產(chǎn)品每一年都在迭代，但不可復(fù)制的底盤無(wú)法迭代。當(dāng)同類社區(qū)供給為零的時(shí)候，稀缺就是唯一，唯一就意味著它的資產(chǎn)價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間越來(lái)越高。

還有，全維大師共創(chuàng)的作品，是穿越時(shí)間周期的美學(xué)

上海豪宅這兩年的更新很快，去年驚艷你的作品，今年可能就被新項(xiàng)目超越了。追風(fēng)口的產(chǎn)品設(shè)計(jì)注定短命，因?yàn)轱L(fēng)口永遠(yuǎn)在變。

但有一種設(shè)計(jì)語(yǔ)言是穿越時(shí)間的——它不追潮流，不堆砌元素，而是從一開(kāi)始就站在一個(gè)很高的國(guó)際化起點(diǎn)上，追求一種雋永的美學(xué)。

保利世博天悅就是這種作品。從建筑（SCDA曾仕乾）、景觀（CICADA詩(shī)加達(dá)）到室內(nèi)（CCD鄭忠、吳濱、LSD葛亞曦、程紹正韜等）……全鏈條都是頂級(jí)團(tuán)隊(duì)聯(lián)手完成，堪稱是上海唯一的“全維大師作品”，大師數(shù)量無(wú)可爭(zhēng)議的第一。

“靜謐與光輝”的產(chǎn)品語(yǔ)言，上億設(shè)計(jì)費(fèi)，8年打磨，亞洲首個(gè)LEED&WELL雙金預(yù)認(rèn)證住宅。這種全維大師共創(chuàng)凝結(jié)的設(shè)計(jì)語(yǔ)言，不追求一時(shí)的時(shí)髦效果，而是追求經(jīng)得住歲月打量的經(jīng)典質(zhì)感。

實(shí)際也確實(shí)如此——這個(gè)項(xiàng)目2017年拿地，設(shè)計(jì)已經(jīng)是多年前的產(chǎn)物，到今天你站在社區(qū)里完全感受不到任何過(guò)時(shí)。

這種穿越力不是偶然，是全維大師共創(chuàng)的必然結(jié)果。像這樣凝結(jié)了如此多頂級(jí)大師的作品，過(guò)去沒(méi)有過(guò)，以后也極難再有，從根本上保證了這座作品的審美不會(huì)因時(shí)間而貶值。

窗外的地標(biāo)資產(chǎn)在增值，腳下的社區(qū)底盤不可復(fù)制，全維大師共創(chuàng)保證了審美的永恒——

每一次你重新審視這筆資產(chǎn)，都會(huì)發(fā)現(xiàn)它比上一次更值錢。

3

超高水準(zhǔn)社區(qū)運(yùn)營(yíng)，為全國(guó)頂豪打了樣

很多頂級(jí)豪宅在銷售的時(shí)候都會(huì)講，我有頂級(jí)服務(wù)，我有高端圈層運(yùn)營(yíng)。但能不能做到，要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。因?yàn)榻^大多數(shù)都還沒(méi)交付，服務(wù)和運(yùn)營(yíng)根本無(wú)從驗(yàn)證。

保利世博天悅是全國(guó)新一代頂豪中，第一個(gè)將服務(wù)和運(yùn)營(yíng)全面真實(shí)落地的項(xiàng)目。不是在講，是在做。而且做得越來(lái)越好。

新一代頂豪中，第一個(gè)真實(shí)落地的頂級(jí)服務(wù)

保利在世博天悅落地了最高規(guī)格的“東方禮遇”高端服務(wù)體系——以“不斷線、不斷點(diǎn)、不斷代”為核心理念。

約150人物業(yè)團(tuán)隊(duì)都來(lái)自高端社區(qū)或星級(jí)酒店5年以上經(jīng)驗(yàn)，覆蓋從購(gòu)房期到居住期的全周期服務(wù)。濤哥最近在社區(qū)中轉(zhuǎn)了一圈，有了很深的感受。

整個(gè)社區(qū)的維護(hù)水準(zhǔn)極高。安保體系有序，公區(qū)和道路干凈整潔，整個(gè)社區(qū)就像剛剛建成。鵝卵石每周上油，路燈和標(biāo)識(shí)牌保持光潔如新，每年定期外墻清洗，每月1次奢材養(yǎng)護(hù)…你能感受到這個(gè)社區(qū)是被精心呵護(hù)著的。

會(huì)所運(yùn)營(yíng)同樣令人印象深刻。健身房配有專業(yè)私教，書吧定期辦讀書會(huì)，宴會(huì)廳可預(yù)約私人聚會(huì)，咖啡8塊錢一杯……不是在做生意，是真正在為好生活服務(wù)。

尤其是恒溫泳池，已經(jīng)開(kāi)放運(yùn)營(yíng)，有救生員值守，有專門的救生員休息室，還配備AED急救設(shè)備，為一個(gè)社區(qū)泳池配這種級(jí)別的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在上海極少見(jiàn)。

而這背后也體現(xiàn)出大型社區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，很多小體量豪宅想配也養(yǎng)不起。

物業(yè)提供N對(duì)1專屬VIP群，20分鐘內(nèi)響應(yīng)，空置房每周檢查每月保潔，百米歸家陪護(hù)，快遞入戶送達(dá)……

放眼上海新一代頂豪，保利世博天悅是目前唯一你能親眼看到頂豪服務(wù)在真實(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目。

270億鎖定的頂級(jí)圈層，正在進(jìn)入“私域運(yùn)營(yíng)”時(shí)代

在大多數(shù)頂豪社區(qū)，圈層是一張期票。你要等兩三年，才知道鄰居是誰(shuí)。

在保利世博天悅，圈層是一個(gè)已經(jīng)兌現(xiàn)的事實(shí)——累計(jì)銷售超270億，數(shù)百套4000萬(wàn)+頂豪成交，30.27萬(wàn)/㎡長(zhǎng)三角最高單價(jià)，6套億元級(jí)洋房頂復(fù)全部售罄。

你的鄰居，是一群真正站在塔尖的人。而保利對(duì)這個(gè)圈層的運(yùn)營(yíng)，從銷售階段就已經(jīng)開(kāi)始。早在交付之前，項(xiàng)目就前置化社群運(yùn)營(yíng)，組建了YUE TIMES’先鋒生活共同體。

交付后，圈層活動(dòng)體系全面鋪開(kāi)——高爾夫、網(wǎng)球、馬術(shù)、賽艇、鋼琴、生活美學(xué)六大高階社群常態(tài)化運(yùn)轉(zhuǎn)，超200場(chǎng)定制活動(dòng)已落地。

比如就在二季度，濤哥看到他們舉辦了爵士音樂(lè)會(huì)，羅奇堡×賓利活動(dòng)，“澎湃新序”高爾夫俱樂(lè)部，施坦威旗艦店私享演奏會(huì)等，還有攜手DOPA多巴胺跑團(tuán)的濱江櫻花悅跑……

從首屆業(yè)主中秋晚會(huì)、新年音樂(lè)會(huì)、到保利上海首屆業(yè)主春晚上世博天悅業(yè)主的登臺(tái)演出，業(yè)主主理人機(jī)制讓業(yè)主從參與者變成了社區(qū)內(nèi)容的共建者。

如今，保利的圈層運(yùn)營(yíng)正在進(jìn)入一個(gè)更高級(jí)的階段——濤哥稱之為“私域運(yùn)營(yíng)”。

3號(hào)樓側(cè)門的開(kāi)放就是信號(hào)。3號(hào)樓作為社區(qū)樓王，匯聚了高能級(jí)客群。保利為它量身打造了專屬樓王“私域運(yùn)營(yíng)”，圈層動(dòng)作已經(jīng)從“全域交付”深化到“一棟樓一套策略”的精細(xì)度。

別的社區(qū)圈層是概念，這里是事實(shí)，入手就能加入，加入就能參與，且隨著運(yùn)營(yíng)不斷深化，圈層的價(jià)值也在持續(xù)增值。

真正的“保利好生活”，是靠全方位的用心做出來(lái)的

保利發(fā)展不久前發(fā)布“三好保利 用心生活”品牌理念，提出“真需求×強(qiáng)性能×長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)”的好生活營(yíng)造公式。在保利世博天悅，它早已是全面兌現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)——

比如“真需求”：500㎡定制大平層是客戶提出需求后做的，定制化裝標(biāo)升級(jí)也是對(duì)客戶需求的回應(yīng)，3號(hào)樓私域歸家動(dòng)線是對(duì)樓王圈層出行習(xí)慣的精準(zhǔn)回應(yīng)。

比如“強(qiáng)性能”：百年建筑目標(biāo)下的三重幕墻、開(kāi)放式鋁板、平推窗體系，嘉格納六件套等配置，每個(gè)選擇都是為了穿越時(shí)間。

比如“長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)”：交付后持續(xù)追加投入，150人團(tuán)隊(duì)真實(shí)兌現(xiàn)東方禮遇，圈層活動(dòng)超200場(chǎng)并從全域進(jìn)化到私域。

保利世博天悅是三項(xiàng)都做到滿分的樣本，從它身上你能夠看到“保利好生活”不是先說(shuō)后做，而是全面做出來(lái)之后才傳達(dá)給市場(chǎng)。

這也是濤哥認(rèn)為，保利世博天悅足以引領(lǐng)中國(guó)頂豪下半場(chǎng)的原因——

當(dāng)行業(yè)從“拼產(chǎn)品”進(jìn)入到“拼運(yùn)營(yíng)”的新階段，它已經(jīng)把榜樣立在了那里。

尾 聲

上海從不缺新的豪宅、新的產(chǎn)品。

但像保利世博天悅這樣，入市兩年后還在持續(xù)變好，始終站在一線城市產(chǎn)品力的頂端，始終讓你覺(jué)得不過(guò)時(shí)，并且每一次去都讓你更想擁有的，只此唯一。

越來(lái)越好的社區(qū)、越來(lái)越稀缺的資產(chǎn)價(jià)值、越來(lái)越城市的圈層和運(yùn)營(yíng)，三重價(jià)值同時(shí)進(jìn)化和生長(zhǎng)，成為一座罕見(jiàn)的“越住越好，越住越貴”的「生長(zhǎng)型頂豪」。

當(dāng)多數(shù)人還在比誰(shuí)的效果圖更炫、誰(shuí)的展示區(qū)更酷的時(shí)候，保利世博天悅已經(jīng)在回答一個(gè)更難的問(wèn)題：

一座頂豪社區(qū)，如何讓住在里面的業(yè)主十年后依然覺(jué)得——這是最好的選擇？

保利世博天悅的270億，不是終點(diǎn)。越住越好的故事，才剛剛開(kāi)始。

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