北京
北京進深 徐迪 近日，華潤昌平平西府項目總平圖公示。
項目占地3.59公頃，地上建面約6.46萬㎡，容積率1.8。
規劃19棟住宅樓共688戶，住宅建面總計6.39萬㎡，戶均93㎡，定位為剛需與首改社區。
這個被稱為北清橡樹灣二期的新項目，各種贈送手段疊加，得房率預計創昌平新高。
公區配置上更是卷出了新高度，超級城市界面、強大的會所體系，還出現了北京第一個首二層架空的設置。
然而，在這份極具迭代感的產品力背后，大門口核心住宅樓棟首層被嚴重遮擋的硬傷，卻成為了規劃中不可忽視的痛點。
首二層架空
5棟樓首層（局部）架空，其中正門口的6#樓東側首二層架空。
很奇的就是，只有東側打了陰影線標記為架空層，西邊的首二層是可售房源？
從6#樓周邊這一圈豪華配建來看，可能性不大。
這棟樓南北兩處鄰里共享中心，高度6.7米；西側是景觀圍墻，把6#樓一整個圍住，特別是西邊單元的首層，完全失去采光面，推測會與鄰里空間打通。
6#樓建筑高度33.7米，假設首二層與鄰里共享中心高度一致，剩下的9層住宅剛好是27米。
大門以南的11#樓也是同樣情況，沒有架空層陰影的西邊單元，南北兩側都是4.7米高的鄰里空間，所以首層應該也是打通的。
綜合來看，大門口的6#、7#、10#和11#這四棟核心樓棟，首層均存在不同程度的遮擋問題，所以
尤其是6#樓，連2層都被劃入公共空間，導致真正的住宅被硬生生抬到了3層起步，低樓層的居住體驗大打折扣。
這么來看，大門口的6#、7#、10#和11#這四棟，首層全部架空。
6#樓更是連2層都做成了公共空間，住宅被抬到3層起步。
超級界面
在歸家動線上，西側1#大門打造了開闊的出入口廣場，并通過風雨連廊向內延伸，將多個鄰里共享空間、配套樓和架空層巧妙串聯。
同時，一大一小兩個下沉庭院被風雨連廊環繞，與4個架空層共同形成了一個連貫且極具質感的會所體系。
沒做鏤空頂的大門，本身也是一道風雨連廊，深18.14米，沿街面將近47米，加上兩側景墻，整體有近百米的超級界面。
這種極致的公區打造與空間圍合，恰恰是造成大門口住宅樓棟首層被遮擋的直接原因。
大門沒標高度，但是內接的配套樓有6.8米高，預計也不會低于這個數字。
另外一棟帶架空層的樓棟在北排1#樓，西側兩個單元局部架空。
這棟樓距離小區中央景觀帶較遠，架空層的設置也是體現了社區配套的均好性，但也同樣犧牲了部分住宅的采光面。
購房者在為“超級界面”買單時，需要慎重權衡低樓層的居住舒適度。
拿地回溯
拿地主體北京未來科技城潤昌置業有限公司，是北京華潤未來城市（亦稱“潤昌科創中心”）的項目公司，成立于2016年，注冊資本26億元。華潤置地持股60%，未來科學城置業持股40%。
華潤置地北京總經理陳海鷗擔任項目公司董事長、總經理；
未來科學城置業總經理助理單博宇出任副董事長。
地塊位于昌平區北七家鎮，五環至六環之間，可以承接海淀與回龍觀居住區外溢需求。
周邊有北清橡樹灣、京投公園悅府等次新項目，二手房掛牌價在5萬/㎡以上。
北邊是城建龍樾華府，此外還有回龍觀小區、和諧家園等相對老一些的小區。
整體居住氛圍不錯，生活配套完善，首開LONG街、禧樂匯、水城廣場、北京積水潭醫院（回龍觀院區）、暢悅公園、秀水湖公園、未來科學城生態休閑公園等。
但是距離地鐵站有一段距離，到最近的地鐵8號線平西府站，步行要半小時以上。
相關公司：華潤置地hk01109
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