房價回到五年前，科技城發生了什么

最近跟嘉興的朋友聊天，他隨口說了一句讓我愣住的話：“科技城那邊有房子掛1.4萬了，還沒人看。”

我第一反應是不信。2020年我去嘉興調研的時候，科技城板塊的新盤備案價已經穩穩站在2.5萬以上，二手房次新房沖上2.7萬的比比皆是。那時候售樓處里擠滿了上海來的購房者，銷售忙得顧不上喝水，樣板間要排隊進場。

這才幾年？

帶著疑問，我翻了翻幾個主流二手房平臺的數據。誠然，1.4萬不是普遍現象，多是樓層、戶型有短板或者急售的房源。但不可否認，板塊整體均價已經從高點回落了三四成。有的小區，同一棟樓、同樣戶型，2021年成交價265萬，現在掛牌價175萬，還能談。

中介告訴我一句大實話：“現在買房的人，上來就問‘房東是不是誠心賣’，所謂誠心，就是價格回到2019年。”

科技城不是嘉興最貴的板塊，但它曾是上海外溢客最集中的區域之一。這里的價格波動，某種程度上能反映環滬樓市這輪調整的縮影。

上海外溢客消失，誰還在買房

要理解科技城的起伏，得先弄清楚當初為什么漲。

2020年到2021年，上海樓市經歷了一波較明顯的上行。那時候購房門檻提高、首付比例調整，不少人發現自己在上海夠不著了，于是轉身看向環滬城市。昆山花橋、太倉、嘉善、嘉興市區，成了資金外溢的主要去向。

嘉興科技城的賣點很清晰：有產業規劃（浙江清華長三角研究院、科技城核心區）、有高鐵通勤（嘉興南站到上海虹橋約30分鐘）、當時不限購或者限購政策相對寬松。加上各大開發商集中推盤，營銷聲勢浩大，一時間“上海后花園”“滬嘉同城”的概念打得火熱。

那兩年，科技城的新房客戶里，上海人以及在上海工作的新市民占了不小比例。有人是為了自住通勤，有人是給父母養老，也有人單純覺得“環滬房價還會漲”。

但現在情況變了。

上海樓市降溫，自身的購房門檻也有所調整，部分原本被擠出的需求又重新回流。與此同時，環滬城市普遍經歷了政策收緊后的冷卻期，投資預期被打破。一位中介的總結很直接：“以前上海客戶占四成，現在能有一成就很不錯了。剩下真正在看的，基本都是在嘉興工作的本地人或者周邊鄉鎮要進城的家庭。”

外溢客消失后，科技城板塊不得不面對一個現實：本地真實居住需求，能否撐得起上一輪上漲后的價格？

答案正在以價格回調的方式呈現。

一邊降價拋售，一邊有人悄悄進場

有意思的是，市場并沒有一邊倒的悲觀。

我注意到兩個看似矛盾的現象同時存在。

一個現象是部分房東急于離場。有人2021年高位買入，現在因為工作變動、資金緊張或者單純不想繼續持有，選擇降價出貨。尤其是那些用高杠桿入市的投資者，面對月供壓力和預期改變，降價幾萬塊能快速成交也是一種解脫。

另一個現象是看房量在慢慢回升。一個周末的下午，我跟著中介跑了科技城三個小區，遇到了四組看房人。一組是準備明年結婚的小兩口，男方在邊上互聯網企業上班；一組是生了二胎要換大房子的本地夫妻；還有一組是從下面縣城來看房的中年夫婦，孩子馬上要到嘉興讀高中。

帶看的中介說：“今年開春以后，周末一天帶看四五組是常態。跟去年下半年比，好太多了。現在來看房的，基本都是真剛需和真改善，投資客基本絕跡了。”

這其實是一個市場回歸理性的信號。當虛火退去，真正有居住需求的人反而更容易挑到合適的房子。對購房者來說，同樣的預算，現在能買到的房子、能談下的條件，比兩年前好不少。

一位正在談價格的購房者給我算了筆賬：“去年我看中一套三房，房東咬死230萬不松口。上個月同小區同戶型出來一套，掛188萬，我還沒開口，房東主動說還能讓幾萬。算下來月供比去年少兩千多，我們這種真要住的，肯定心動了。”

降價背后的生活賬本，算的不只是房價

房價降了，有人焦慮，有人慶幸，也有人開始重新算生活賬。

一個值得注意的變化是，租房市場也在跟著調整。科技城周邊的兩房，前年能租到3200元左右，現在不少掛2800元還包物業費。租金回報率的邏輯變了，但對于剛到嘉興工作、暫時不打算買房的年輕人來說，居住成本確實在降低。

我認識一對小夫妻，丈夫在科技城一家企業做研發，妻子在上海漕河涇上班。他們目前的解決方案是：周一到周四妻子住在上海合租房，周五晚上回嘉興，周一早上坐高鐵回去。一個月下來，高鐵加上海房租總共四千出頭。

“如果我們現在在科技城買房，月供要七八千。繼續租房，這筆差價我們可以存下來，以后看情況再決定。”妻子的想法代表了不少雙城生活家庭的新選擇——不急著上車，先算賬。

與此同時，嘉興本地的公共交通和配套也在完善。有軌電車開通后，從科技城到嘉興南站、到市中心醫院、到商業綜合體的便利度提高了。對不追求“一步到位”的年輕人來說，住得舒服、通勤可控、配套夠用，比押注房價上漲更實在。

當潮水退去，留下的才是真實生活

我不覺得科技城板塊會一直跌下去。但我也認為，指望它短期內回到高點不太現實。

一個更合理的預期是：市場正在尋找一個真實的、靠本地居住需求支撐的價格底部。這個底部可能不是某一個數字，而是一個區間——在這個區間里，買房的人覺得劃算，賣房的人不至于太虧，交易能正常流動起來。

從更長的時間維度看，嘉興科技城的基本面并沒有崩塌。產業在，長三角研究院還在持續引進項目；交通在，高鐵和有軌電車不會拆掉；人口在，雖然上海外溢少了，但嘉興自身對周邊縣城和外地年輕人的吸引力并沒有消失。

一個健康的房地產市場，本來就不應該只靠外溢客和投資客撐著。它最終要服務的，是那些實實在在住在這里、工作在這里、生活在這里的人。

對于真正有居住需求的人來說，現在的科技城，選擇更多、議價空間更大、入市門檻更低。這或許才是市場回歸理性后，最樸素也最真實的一面。

寫到這里，我想聽聽你的看法

你也在關注環滬樓市嗎？你身邊有朋友在高位買入嘉興、現在面臨賬面浮虧的情況嗎？或者你正在考慮趁著這輪回調入手一套自住房？

歡迎在評論區聊聊你的觀察和經歷。市場起起伏伏，但生活一直在繼續，每個人的選擇背后，都是最真實的人生賬本。