上海
最近，國內房地產市場走勢讓人感到撲朔迷離。一邊是，全國房價還在繼續下跌。數據顯示，2026年5月，全國100個城市二手住宅平均價格為12692元/平方米，價格環比下跌0.32%，價格同比下跌7.99%。而另一邊，各種救市利好政策不斷出爐，除了一線城市還在逐步松綁限購政策之外，絕大多數城市都已經全面放開限購。同時，各家銀行也把房貸利率和首付比例降到歷史最低。
面對當前房地產市場形勢，有人提出現在賣掉房子，是“愚蠢”還是“明智”？對此，現在主流觀點認為，不同的城市答案是不一樣的。如果是一線城市或部分二線城市，現在賣掉房子是“愚蠢”的行為，理由是大城市房價已經止跌企穩了，未來很可能會小幅上漲。而如果是三四線城市，那現在賣掉房子是“明智”決定。理由是這些城市人口流出大于流入，房子供遠大于求，房價還會下跌。
而對于現在賣掉房子，是“愚蠢”還是“明智”？早在多年之前，王健林就已經一語道破了。他認為：全世界沒有哪個地方的房地產，能夠一直保持繁榮超過50年。一般來說，20多年就已經到了飽和階段了，無論是房屋供應還是購買力，都已經到了頂峰，開發空間越來越小。當時，房地產市場處于持續上升的周期，很多人對王健林的講話嗤之以鼻，認為中國的房地產還將永遠繁榮下去。
實際上，王健林當年的講話已經說得很透徹了，就是中國房地產市場在經歷了20多年之后，房子和購房需求都處于飽和階段了。現在房子的供應和居民的購買力都已經到盡頭，未來房地產市場要走下坡路了，房價上升的空間很少，但下跌的空間卻很大。這也在告訴大家，未來很長的時間內，賣掉手中多余的房子都是“明智”之舉。而我們也非常贊同王健林對當前房地產市場趨勢的看法。
第一，國內的房價泡沫還沒有擠干凈
眾所周知，我國房價是從2022年開始下跌，到現在已經連跌了4年。但是多數城市的房價泡沫仍沒有擠干凈，現在二三線城市的房價與收入比在20-25，而一線城市的房價與收入比更是達到了40以上。特別是北京、上海、深圳等一線城市房價都排在全球房價的前五名之內。而未來我國房價的趨勢是去投資化、去泡沫化，逐步回歸居住屬性。所以，現在賣掉手里多余的房子是“明智”之舉。
第二，居民的收入和預期支撐不了高房價
2021年之前，國內房價之所以會持續上升，主要是居民收入不斷增加，以及對未來收入持樂觀的預期。而現如今，實體經濟不景氣，很多企業都在裁員降薪，居民收入增長放緩甚至下降，對未來收入預期持謹慎的態度。顯然，以當前居民的收入以及對未來的預期已經支撐不起高房價。這次在“滬七條”出臺之后，雖然部分城市房產成交量出現激增，房價似乎已經回穩，但70%以上的剛需購買的是300萬以下的房產，這也足以說明未來房價根本漲不上去。
第三，房地產市場失去了賺錢效應
我國房價是從2022年開始下跌，到現在已經跌了4年。全國房價平均跌幅達到了30%-40%，早已經失去了賺錢效應。以上海為例，市中心區域平均房價從9萬多/平米，跌到了現在的6萬多/平米，房價跌幅也超過了30%。而房價的持續下跌，也會讓投資炒房客選擇退出，或持幣觀望。可能有人會提出，部分城市的二手房價不是止跌回穩了嗎？但這只是在下跌中的短暫休整，未來房價還有下跌空間。
第四，老齡化社會導致剛需越來越少
中國已經進入到老齡化社會，就是老年人口數量越來越多，年輕人口數量越來越少。2025年末我國60歲及以上老年人口為3.23億，2026年預計將突破3.3億。而90后年輕人1.75億，00后1.45億。這意味著，越來越多的老年人已經擁有了屬于自己的住房，同時，城里的年輕人也可以通過繼承父輩房產也不用再買房。這就導致了在未來很長時間內，剛需購房需求越來越少，房價下行壓力會越來越大。
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