上周末，我朋友老周終于簽了一套錢江世紀(jì)城的二手房，138平，總價(jià)750萬(wàn)，單價(jià)5.4萬(wàn)出頭。

他發(fā)了條朋友圈：“三年前來(lái)看這套房，房東咬死1100萬(wàn)不松口，現(xiàn)在便宜了350萬(wàn)，終于上車了。 ”

評(píng)論區(qū)炸了。

有人說(shuō)他運(yùn)氣好，有人酸他接盤，更多人問：到底該不該買？

老周笑了一下，回了一句：“我買來(lái)住的，跌了漲了，跟我有什么關(guān)系？ ”

這句話，可能說(shuō)破了現(xiàn)在大多數(shù)買房人的心態(tài)。

先把最扎心的數(shù)字?jǐn)[出來(lái)。

融創(chuàng)時(shí)代奧城，139平米。 2024年初，成交價(jià)1180萬(wàn)。 2026年5月，同一戶型，760萬(wàn)成交。

一套房子，兩年時(shí)間，抹掉420萬(wàn)。

這420萬(wàn)是什么概念？ 夠在杭州全款再買一套89平的小三房，還剩幾十萬(wàn)裝修錢。

這不是段子，這是貝殼研究院的成交數(shù)據(jù)。

整個(gè)錢江世紀(jì)城板塊呢？ 2024年高峰期，二手房均價(jià)在7.8萬(wàn)到8.2萬(wàn)每平米。 到了2026年6月，這個(gè)數(shù)字掉到了5.3萬(wàn)到5.8萬(wàn)，均值5.5萬(wàn)左右。

跌幅超過(guò)三成。

更嚇人的是星翠瀾庭，107平米，成交價(jià)525萬(wàn)，單價(jià)直接跌破5萬(wàn)，到了4.9萬(wàn)。 這個(gè)價(jià)格放在2023年，你連想都不敢想。

但有句說(shuō)句，不是所有房子都在跌。

奧邸國(guó)際，靠著核心地段和稀缺性，成交均價(jià)還能扛在9.5萬(wàn)每平米。 亞奧城今年1月份甚至還漲了7.71%。

有人虧得褲衩都沒了，有人還在硬撐。

這不是崩盤，這是市場(chǎng)在洗牌。

說(shuō)到底，房?jī)r(jià)漲跌就一個(gè)邏輯：供需。

2021到2024年，錢江世紀(jì)城為什么漲瘋了？ 因?yàn)橄∪薄?新房供應(yīng)少，投資客扎堆進(jìn)場(chǎng)，把價(jià)格推上天。 那時(shí)候買房跟打仗似的，房東臨時(shí)加價(jià)幾十萬(wàn)是常態(tài)，買家還得托關(guān)系才能看房。

現(xiàn)在呢？

2024到2025年，亞運(yùn)村開始大規(guī)模交付。 日耀之城、桂冠東方、亞奧城，一批紅盤集中交房。 超過(guò)一萬(wàn)套房子突然砸進(jìn)市場(chǎng)。

投資客拿房后的第一反應(yīng)是什么？ 掛出去賣。

2023年板塊內(nèi)一房難求，2025年滿屏都是“急售”“降價(jià)”“虧本出”。

結(jié)果呢？ 整個(gè)錢江世紀(jì)城加亞運(yùn)村片區(qū)，23個(gè)小區(qū)加起來(lái)掛了2351套二手房。 按照2025年的成交速度算，去化周期超過(guò)一年。

房源多了，買房的人卻少了。

以前看房的人聊的是“這個(gè)板塊能漲多少”“學(xué)區(qū)怎么樣”“配套什么時(shí)候落”。 現(xiàn)在聊的是“月供扛不扛得住”“工作穩(wěn)不穩(wěn)”“要是失業(yè)了怎么辦”。

預(yù)期變了，心態(tài)也變了。

還有一個(gè)更扎心的事實(shí)：新房比二手房便宜。

錢江世紀(jì)城周邊的新房限價(jià)，大多在4到5萬(wàn)每平米。 比同板塊的二手房便宜了將近2萬(wàn)。 而且戶型更新、小區(qū)環(huán)境更好、物業(yè)更卷，很多樓盤甚至不用搖號(hào)，直接就能買。

你說(shuō)，買房的人憑什么花更高的價(jià)格去買二手房？

二手房賣不動(dòng)，越賣不動(dòng)越降價(jià)。 越降價(jià)，看房的人越觀望。 死循環(huán)。

中介小哥跟我說(shuō)，現(xiàn)在一天能帶兩三組客戶就不錯(cuò)了，大部分問問價(jià)格就走，是真買還是摸底，一眼就能看出來(lái)。

有些房東主動(dòng)打電話求看房，態(tài)度好得讓買家心里發(fā)毛。

同一個(gè)小區(qū)的業(yè)主，心態(tài)完全不一樣。

投資客是最慌的。 當(dāng)年高位接盤，現(xiàn)在賣出去首付都虧沒了。 有些還涉及銀行抵押，房?jī)r(jià)下跌后銀行要求補(bǔ)充抵押物，補(bǔ)不上就只能低價(jià)拍賣。

2025年4月，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，錢江世紀(jì)城板塊調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)房源占比高達(dá)78%，全杭州最高。

但另一邊，確實(shí)有人開始進(jìn)場(chǎng)了。

我那個(gè)大學(xué)同學(xué)小陳就是個(gè)典型。 2023年他結(jié)婚時(shí)，非要在奧體買房，看中一套89平的小三房，房東咬死600萬(wàn)不松口，他差了80萬(wàn)，沒買成。 這兩年一邊攢錢一邊等，眼看著房?jī)r(jià)從6.7萬(wàn)掉到5.5萬(wàn)。

上個(gè)月，同一小區(qū)、同一戶型，530萬(wàn)拿下。 比兩年前便宜了70萬(wàn)。

他跟我說(shuō)了一句話：“漲價(jià)的時(shí)候我沒趕上，降價(jià)的時(shí)候我趕上了，這波不虧。 ”

現(xiàn)在去錢江世紀(jì)城走一圈，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：有的小區(qū)人聲鼎沸，有的小區(qū)晚上亮燈率不到30%。

商業(yè)配套還在規(guī)劃圖上，早上出門吃個(gè)早餐都找不到幾家店。 亞運(yùn)會(huì)的光環(huán)褪去后，板塊真實(shí)的人氣浮出水面。

品質(zhì)好的房子有人搶，品質(zhì)一般的房子沒人要。 以前板塊內(nèi)是普漲，現(xiàn)在是分化。 好房子在漲，差房子在跌。

比如創(chuàng)世紀(jì)、時(shí)代奧城，成交均價(jià)還能穩(wěn)定在6到6.5萬(wàn)每平米。 但那些臨高架、低樓層、戶型奇葩的房源，跌得沒底線。

就連車位都扛不住了。 某核心樓盤的法拍車位，從最高峰48萬(wàn)直落到17.5萬(wàn)，打三折多。

房子還沒拍，車位先交了“投降書”。

老周買房那天，我跟他在小區(qū)門口抽了根煙。

我問他：“你不怕再跌嗎？ ”

他想了想，說(shuō)：“怕。 但我算了一筆賬：這套房子月供現(xiàn)在1.2萬(wàn)左右，我租同戶型的房子，一個(gè)月也要8000多。 貸30年，多出來(lái)的4000塊，就當(dāng)是‘強(qiáng)制儲(chǔ)蓄’了。 而且，這是我自己的家，想怎么裝修就怎么裝修，不用看房東臉色。 ”

“那萬(wàn)一跌到4萬(wàn)呢？ ”

“那我更虧嗎？ 不是啊，我只是住得早，多花了點(diǎn)錢。 但房子是住的，不是炒的。 我打算住十年以上，十年后跌還是漲，誰(shuí)說(shuō)得準(zhǔn)？ ”

他這話，讓我想起一個(gè)中介說(shuō)的：現(xiàn)在買房的，基本就兩類人。 一類是剛需，婚房、學(xué)區(qū)房、改善居住，確實(shí)等不了。 另一類是“超跌派”，覺得價(jià)格已經(jīng)跌到位了，愿意入場(chǎng)賭一把。

那誰(shuí)是接盤俠？ 誰(shuí)又是聰明人？

可能得等三年后才能知道答案。