如果你錯過了保利·外灘曜此前的開盤，這一次，可能是你離上海內環最后的機會，也是唯一的機會。

保利·外灘曜將迎來整個項目最重磅、最具有“收官”意義的一次加推——三批次房源據說月中即將取證。這一次的加推，意味著保利·外灘曜的高層與洋房將徹底清盤。唯一僅剩的，就只有總價4000萬起步的別墅產品了。上海內環，從此再無這個總價段的入場券。

沒有競品的面積段，絕版37套洋房，把165㎡住成別人的180㎡

很多人問我，外灘曜最“頂”的到底是什么。其實就是兩個字——“絕版”。當你看到160~165㎡的越級尺度和功能分區時，才能真正理解這種“絕版”的含義。

什么概念呢？在上海內環，從2006年有記錄以來，整整20年，從未出現過約165㎡的洋房產品。保利這次給出的，就是一個從前不存在、站在市場空缺上、未來5年10年也很難重現的產品形態。

外灘曜洋房客廳效果圖

為什么洋房這么少？數據最直接——內環洋房只占總供應量的約2.5%。所以保利這次拿出37套洋房，可以說是在做“填空”，幫你填一個別人想填都填不上的缺口。

看到外灘曜洋房165㎡戶型圖，你才能真正體會到洋房的王牌屬性：極高得房率。注意，我說的是真正的“得房率”，不是現在市面上流行的那個把飄窗、電梯廳全算進去的“實得率”。

保利外灘曜約165㎡的洋房，實實在在的得房率來到了約80%左右。相比市場常規的75%的得房率，硬生生拉出了5%的差距。

套內面積憑空多出一整個主臥的空間。而且，外灘曜這套洋房也可以算“實得使用率”。如果把全屋飄窗、獨立電梯廳這些空間全都算上，最高的邊套可以做到夸張的95%-97%的實得率。

此為估算面積，具體以開發商購房合同為準

戶型細節上，這是一個“南向雙套房”的四房三衛產品——4個臥室都具備獨立居住屬性，主臥和南次臥都帶獨立衛生間。

整個客餐廳更是重中之重，約5.7米的面寬，配上約10米多進深，形成了一個大約60㎡的方正活動空間。入戶時的豪宅感，一進門就立住了。

外灘曜洋房客廳效果圖

類獨立電梯廳帶采光，可以當做室外玄關，實用率拉滿。再加上“飛機戶型”的布局，讓全屋幾乎沒有過道浪費——

這一套組合拳下來，165㎡戶型做出了別人180㎡才有的尺度感。

主臥浴缸示意圖

洋房的低密到底有什么用？這就是答案——

通過低密的規范優勢，減少公攤、優化戶型，從而把一個165㎡的套內，做到和180㎡的四房一樣的尺度，這就是洋房最大的價值。

總價1500萬起的最后一棟高層，實得率93%-95%，同面積段已無對手

而作為最后一棟高層，2號樓無疑是保利外灘曜這次收官“大戲”中同樣無法繞過的主角。本次將一次性提供約115㎡、130㎡和139㎡三個面積段的產品。

外灘曜2號樓立面示意圖

實際上，從首開到二批次，保利·外灘曜早已用超硬核的成績證明了它的含金量。去年年底首開，官宣去化八成以上。今年3月第二批取證，均價約14.2萬元/㎡，認購開啟后短短8小時內認籌率就突破100%，最終認籌率達到驚人的119%，刷新年內內環新房認購率破百的最快紀錄。

二批次推出的67套房源，被追求極致的改善客戶迅速認籌。現在，這最后一棟高層的推出，就是保利·外灘曜留給1500萬起預算客戶“上車”內環的最后機會。

為什么市場對這批高層反響這么激烈？答案很簡單：同面積段，沒有對手。

高層跟洋房一樣繼承了保利外灘曜最核心的優勢：全系標配“全屋飄窗全贈送+陽臺半贈送+類獨立電梯廳”，從115㎡到139㎡，每套房的實得率都碾壓同面積段傳統豪宅。

「一梯一戶」，平權的入戶儀式感。

保利打破了“一梯一戶是150㎡以上大戶型專屬”的行業慣例，全系標配全明類獨立電梯廳，這個6-6.6㎡的空間本身就能當“外玄關”。按內環15萬+/㎡的單價，光這個獨立空間就“送”了你將近100萬的價值。

115戶型樣板間梯廳圖

「飛機戶型」，真正意義上的0過道浪費。

傳統戶型中約8-15%的過道走廊面積被徹底釋放，并入客餐廳或臥室，加上大量飄窗和陽臺的贈送空間，全屋實現了近乎100%的面積有效利用。

115戶型樣板間客廳圖

我們來看具體數字：建面約115㎡的三房，實得率約93%，而同面積常規豪宅不過80%上下；建面約139㎡的四房，實得率更是約95%，遠超市面同類的85%。這10%的實得率差距意味著什么呢？那可是13-15㎡的實用空間，直接多出一個標準次臥。

目前的總價區間，115㎡約1400-1500萬，130㎡約1700~1800萬；139㎡四房約1850-2000萬。在今年的上海內環，想以這種總價拿到這樣“實得率”的新房，保利·外灘曜幾乎絕版。

139戶型樣板間客廳圖

內環產品力斷層領先

你說保利·外灘曜產品力領先同梯隊競品多少？我覺得用“斷層領先”來形容一點也不夸張。

對標金茂璞元，其均價約16.6萬/㎡，雖是金茂高端璞系作品，搭載品牌綠色科技系統，但容積率高達3.95，空間利用率表現一般，空間拓展性不及保利外灘曜。

再看華潤外灘瑞府，身為華潤頂格瑞系產品，但為舊規產品，戶型贈送空間偏少，使用率難以突破，無法兼顧低建筑密度與高得房率。

反觀外灘道，其容積率3.26，目前房源已逐步清盤，僅剩余190㎡大戶型，再無中小戶型可選。

而保利外灘曜容積率2.5、空間實用率93~95%、戶型選擇上均更具優勢。綜合看下來，同價位的沒它能送，能送的沒它在內環，在內環的同面積段里，它根本就沒有競品。所謂的斷層領先，就是這樣。

新人本主義社群迭代，美感從外立面包裹到泳池

保利「四大產品主義」體系，從設計審美到運營能力，保利正在做一次完整的迭代。而在保利外灘曜身上，我也親眼看到了一套連貫的產品力敘事在落地。

保利首創了“四大產品主義”體系——新奢配、新人本、新定制、新她享，從建筑美學、全齡社交、個性定制、女性關懷四個維度，重塑豪宅標準。

其中，最重要的是「新人本」——以人為尺度，重新設計生活的每一個環節。保利外灘曜的約1200㎡圈層生活中心是這一理念最直觀的載體。但保利正在做一件更重要的事：它不只是造一個所謂的圈層中心或者會所，而是在造一個持續運轉的社群。

保利外灘曜私宴廳效果圖

過去一年里，保利不斷在引領新的生活中心設計風潮——從匹克球到高壓氧艙，從保齡球到中西琴房。保利在每個不同的項目上，都針對片區人群的喜好單獨識別。

落到內環濱江外灘曜，專為高凈值人群打造多元高階空間：設有高定泳池、健身瑜伽頌缽空間、高壓氧艙及專屬理療師，構筑運動康養天地；同時配備行政酒廊、私宴廳、茶室、娛樂棋牌室，滿足商務洽談與親友小聚需求。

保利外灘曜高定泳池效果圖

同時，項目同步推出了“星曜會”業主社群，目前已經組織了濱江騎行、籃球/羽毛球友誼賽、達利藝術展、童夢奇旅多元社交場景。一個好的社區最終能不能有長久的生命力，一定看物業服務與社群的概念，特別是進入二手市場之后，這對社區價值的影響是云泥之別。

這是保利產品思維的根本轉變——空間是載體，持續的運營和服務才是生命線。

一個在風貌別墅邊的10層洋房，如何才能做到既足夠獨特，又融入地區元素？

保利外灘曜的答案是「新古典主義」的當代轉譯。建筑融合外灘經典新古典主義元素，搭配米白色石材+香檳金鋁板立面，兼具歷史底蘊與現代質感。

外灘曜洋房立面圖

設計團隊從思九生洋行在滬的歷史作品中汲取靈感——

包括中山東一路27號怡和洋行大樓、北蘇州路276號上海郵政總局等代表性建筑，并融合原英商電車廠的建筑元素，以現代建筑語言重新詮釋新古典主義風格。保利首創了上海新古典主義奢宅，它既延續新古典主義的經典美學基因，也以人為本，賦予產品更多家的溫暖和關懷的溫度。

中山東一路27號怡和洋行大樓&北蘇州路276號示意圖

新古典主義建筑示意

整個社區采用三段式經典構圖——基座選用石材提升古典審美的比重，主體用米白色石材傳遞溫潤肌理，檐部用香檳金鋁板勾勒現代質感。拉近了看還能發現豎向分割中加入橫向線條元素的復雜工藝，頂部運用大量金屬和玻璃帶來現代質感。這是對在地文脈的極致敬畏——它不是在建造一棟房子，而是在為這片土地留下一座跨越周期的經典建筑。

景觀上同樣貫徹了這份審美的一致性。下沉式庭院是社區的主要景觀營造點，保利在這里特意打造了景觀亭，參考羅斯柴爾德別墅的景觀亭，象征“步步高升、尊崇顯貴”的美好寓意。社區規劃了“一庭一廊，兩巷三園十境”華爾道夫式優雅園林，綠化覆蓋率達35%，形成“家在園林里”的沉浸體驗。

面向庭院景觀的健身房，讓每一次運動都能成為與自然的對話。而恒溫泳池頂部雙向線條交錯，既有現代建筑的簡潔利落，又不失古典建筑的莊重感。

生活中心室內精裝還汲取在地建筑華盛里的石庫門文化符號，打造“一步一景”的歸家儀式感。不管是建筑到景觀，還是會所到室內，保利在新古典主義這套設計語言的傳承與延展上，做到了全社區一以貫之的審美統一。

你買的不是當下，而是內環未來的頂配版圖

我們最后聊一聊這個地段。保利·外灘曜，位于上海內環。這樣的土地僅占到全上海總面積的1.18%。

與衡復風貌區的頂級資產一樣，它立足于同樣珍貴的土地基因之上：內環、CAZ中央活動區、百年文脈、億級風貌區……

項目向北、向西正好覆蓋上海接下來十年最重要的核心發展區——北外灘。

而東南側，從今年開始，B站、美團、字節等互聯網大廠將陸續入駐，帶來大量年輕的高薪科創精英，徹底激發板塊價值。

信息來源：上海市人民政府新聞辦公室

最核心的護城河，在于地塊西南側那成片的頂級風貌別墅群。未來這里將聚集2500個億級家庭，整個內環的城市界面將圍繞著這個頂豪圈層進行煥新升級。你現在看到老房子的地方，未來幾年會變成一棟棟頂級風貌別墅。整個片區的能級，就這樣一步步被改造得格外強悍。

中央風貌區規劃：4000萬以上豪宅分布示意圖

就在2周前，虹口內環瑞虹片區的土拍樓面價已經接近11萬/㎡，預計未來售價高達16萬/㎡+。在這樣的土拍熱度之下，保利·外灘曜無疑是當下內環實實在在的“價格洼地”。

至此，保利·外灘曜三批次收官加推，這批高層和洋房的入市，信號已經很明確了：

如果你是1500-1700萬預算，想一步到位買進上海內環，這是最后一棟高層的“關門機會”，如果你是終極改善客群，2300萬級想一步到位洋房大四房，約165㎡洋房唯此37套，賣完即止。

預計6月中即將取證，一旦錯過，內環將真的與你無關。

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