有一陣子沒跟大家聊法拍房了。

這兩天去幾個法拍平臺轉了一圈，還真看到個猛料

| 拍賣網站截圖

這不，就是開維生態城的別墅組團南海上院，有9套房產被拿出來拍賣，起拍價都是403.2萬元！

為啥說這是猛料呢？！

因為，這個南海上院，在2023年左右的售價是1400萬元/套起步！！

如今的起拍價，只是當年售價的零頭，真的是落難鳳凰不如雞啊！

| 圖源自網絡

值得一提的是，這九套房已經是第三次拍賣了。

今年5月首次拍賣時，起拍價還是448萬元/套呢，當時挺多人圍觀的，但是0人報名。

| 拍賣網站截圖

而第二次拍賣，起拍價雖然又降了40萬，但是同樣也是圍觀多、報名無，再次慘遭流拍！

流拍后，緊接著又再次上架，這次價格倒是沒啥變動。

那么，這幾套“骨折價”的別墅，到底為什么這么難出手，現在具體長什么樣？

樓Sir決定還是去現場看看！

南海上院，現狀如何？

溜進去看一看！

老樣子，出發之前先了解一下南海上院的具體位置

| 南海上院位置圖

開維生態城作為一個占地約2000畝的超級大盤，開發周期相當長。

樓Sir隱約記得，2012年剛入行的時候它就已經在售了，這么多年過去，還有部分地塊是荒地待開發。

當年覺得很遠很荒涼的地方，現在再看它的位置，其實還挺好的，過了江東新區起步區就能到。

| 2023年的南海上院航拍圖

從海甸島開車出發，大概需要半小時，沿江東大道行駛，路上車也不多，一路很順暢就到了。

樓Sir在南海上院附近找了個空地停車，往前走兩步就能看到小區入口，走近一看，門崗沒人，大門緊鎖。

這下有點難辦了，難道這回進不去、看不著了？

| 南海上院社區入口

不死心的樓Sir繞著社區圍墻，繼續往前走，不愧是別墅區，院墻非常高不說，樹木也很茂盛，以至于從圍墻外面往里看，啥也看不到

| 南海上院現狀

不過，看到旁邊就是芙蓉河濕地公園，環境還不錯，就想著拐過去看看！

拐過去一看：好消息，有個小門，壞消息，鎖上了進不去！

| 南海上院側門

繼續往前走了大概500米，開始看到圍墻上的欄桿倒塌了沒修好，啊這可真是天助我也！

| 南海上院現狀

翻過圍墻，從這個小斜坡上去，就到了南海上院小區的核心區域。

沒想到的是，從外圍看著完整高級的別墅小區，竟然還有幾棟爛尾沒有完工，有些院子的圍墻也倒了。

| 南海上院現狀

南海上院的規劃設計是獨門獨院的中式別墅，走進院子之間的巷子里，環境其實挺好的。

| 南海上院現狀

但是，隨意挑幾戶推開門看看，里面的環境真讓人一言難盡，有的院子里隨意堆放了廢棄的建筑材料，有的院子里的雜草都有一層樓高了，還有一些院子甚至都沒有完工

| 南海上院現狀

不過，也有已經售賣出去交房了的院子，安裝了空調，門上還貼了對聯，巷子口還有垃圾桶。

| 南海上院現狀

有的院子門口還貼了法院的公告，仔細一看是開發商跟合作公司的糾紛被起訴了，這些院子后續也將面臨被查封和法拍。

| 南海上院現狀

在巷子里穿行時，樓Sir發現，整體來看，能住人或者像有人居住的院子并不少，從院子外圍的監控攝像頭和墻體上的空調就能看出來。

但樓Sir在小區里走走停停，看了四十多分鐘，始終沒有遇到任何人。

走到小區的公共區域，只見只剩下一根桿子的公共攝像頭，以及被渾濁污水覆蓋的泳池，這些景象無不體現出整個小區缺乏物業維護的現狀。

| 南海上院社區環境

不過，樓Sir是越看越可惜，南海上院也算趕上了江東新區的春風，小區綠化環境不錯，就連外面的景觀視野都非常好，在小區里走路，一抬眼就是芙蓉河濕地公園，要樹木有濃蔭綠意，要花草有爛漫芬芳，要水景有潺潺清波。

誰來看了都要說一句，暴殄天物啊！！

| 芙蓉河濕地公園

當年千萬級的房產，

現在四百萬都沒人要？

最后，樓Sir里里外外都看了個遍，一個人也沒遇上，也不知道整個小區具體賣出去了多少套，有沒有人居住，只好原路返回，想著回去上網查查看！

南海上院還是比較好查的，上備案網站一搜就出來了，最新的銷售方案是2016年更新的，到今年剛好10年。

備案網站顯示，南海上院共46戶，總建面約1.5萬方，樓Sir仔細數了一下，賣出去了已經備案的就有21套，還有17套被查封，剩下的顯示未售狀態。

| 南海上院備案信息

至于多少錢賣掉的呢？樓Sir在搜索資料的時候發現，早在2023年初，樓哥就去開維生態城踩過盤

2023年樓Sir踩盤稿截圖

根據當時置業顧問的描述，南海上院是1400萬元/套起，面積較大的，總價高達3000萬元/套。

| 2023年樓Sir踩盤稿截圖

樓Sir也查到了當初的備案價，以其中這次被拍賣的樓棟K-36為例，當時的價格確實備到了約1400萬元/套。

| 南海上院K-36備案價

按照這個總價推算，南海上院的銷售單價約3.8萬元/㎡，這在2023年左右的海口市場上屬于中上的價格段了，因為當年在售的別墅項目也就十來個，還是比較稀缺的。

樓Sir為了核實這個價格有沒有水分，又上二手房網站看了一下，在2025年初南海上院的二手房掛牌價最高的時候也到了3.25萬元/㎡，這也能從側面印證這個小區當時的售價屬實不低，單套上千萬也是隨隨便便的事了。

| 二手房網站截圖

現在就算價格有所滑落，掛牌價單套也得需要840萬元左右，單價約2.3萬元/㎡。

看完售價和二手房掛牌價，就知道這個法拍房的價格其實是有點誘人的，一套建面約369㎡的別墅，起拍的總價才403萬元/套，算下來單價約10926元/㎡，跟周邊的高層住宅沒差多少。

二手房價格跟法拍房相比價格翻了一番不止，怪不得那么多人圍觀拍賣。

| 二手房網站截圖

但是，先別著急心動，小區環境前面也看到了，周邊環境雖然好，但住的人幾乎沒有，說不定連物業也沒有。

這樣的別墅買下來，花大價錢裝修住進去，發現小區公共設施沒人維護，前后左右的鄰居院子里長滿了荒草，想想就嚇人！

這可能也是這9套別墅一拍、二拍都沒人參與的原因吧！

最后的最后，樓Sir想說，法拍房市場上從來不缺“低價”，缺的是“敢接盤的人”。

南海上院的這9套別墅，法拍價格從448萬元一路降到403萬元，三次上架、兩次流拍，表面看是價格還不夠低，實際上暴露的是項目本身無人托底的尷尬。

產權糾紛、物業缺失、入住率極低，再加上周邊的爛尾工地，買下來的不只是房子，更是一堆短期內看不到頭的麻煩。

對于普通購房者來說，這樣的“骨折價”更像是鏡花水月。

除非有實力雄厚的資本方一次性打包拿下，并愿意投入重金對整個社區進行翻新和后期運營，否則，這些曾經千萬級的院子，恐怕還要在法拍平臺上繼續“躺”下去。

樓Sir會持續關注這批法拍房的后續動向，一旦有成交或新的變化，再第一時間跟大家聊。