北京
文/深圳進深 嚴明會
磨磨蹭蹭快一年，深業上塘項目，終于快要迎來入市關口。
其首地塊（北地塊）上宸瑞府，最近消息頗多。
不僅戶型圖流出，吹風價也曝光了。
首推的上宸瑞府，產品面積為約87㎡的3房2衛；
以及99、103、107、120、130㎡的4房2衛。
消息面上，項目將在不久后開展廳，最快預計7月初就能入市。
上宸華府地塊，是深業在去年7月30日拿下的，至今也差不多快一年了。
據傳出的吹風價，首推單價預計“5”字頭起。
如果按這個價格，不算高，但要說驚喜也談不上。
附近在售盤，卓越珺奕府、塘城NEXT TOWN貝殼參考均價4.5萬/㎡、4.8萬/㎡。
另外，聯發新澍雅居5.8萬/㎡，深業頤樾府6.3萬/㎡。
所以說，要看和誰比，跟附近同樣是新國標產品比，上宸瑞府吹風機似乎有優勢。
而跟非新國標盤比，項目的價差又有點大了。
就看上宸瑞府最后開盤，折扣大不大。
從爆光的產品戶型看，項目作為新國標盤，還是很受市場期待的。
87㎡做了三房兩衛，99㎡上四房，對剛需家庭友好。
不過，這基本也是眼下許多新國標盤的配置了。
具體看戶型，87、99㎡均為豎廳格局，陽臺不算大，3.2-3.3米左右。
99㎡戶型，雖然做了四房，但也可以看到，其中一個房間較為局促，寬度僅2.1米左右。
103㎡及以上戶型，有客廳連接次臥的大陽臺。
其中，103㎡也是豎廳格局，主臥開間不算大，僅2.8米左右。
120、130㎡戶型則均是橫廳格局。
據了解，上宸瑞府的實際得房率能到92%-99%，飄窗可以優化。
所以空間使用起來，應該還是不錯的。
上宸瑞府是深業集團上塘項目的其中一個地塊。
去年7月底、8月初，深業先后在這里拿下上宸瑞府、上宸華府地塊。
兩個地塊相連，統一規劃和開發，共規劃1047戶。
其中，上宸瑞府的開發主體，為深圳市深業龍興地產有限公司。
龍興地產的法定代表人、董事為王森。
上宸瑞府建設用地面積2.19萬㎡，總建筑面積10.07萬㎡。
計容積率建筑面積7.08萬㎡。總戶數是569戶。
上宸瑞府，共規劃打造五棟住宅，層高僅有24-25層，容積率3.1。
所以，就像前面所說的，較大的社區，較低的容積率、樓高，新規得房率，都是上宸瑞府的優勢所在。
缺點方面，談論比較多的，項目就在福龍路的邊上。
福龍路往西還有鐵路和深圳動車所，噪音是外界比較關注的點。
另外，進深君此前看到，小區的樓棟樓間距上不上大。
最大的33米左右，在1棟和2棟之間；最小的，3棟和5棟一單元樓間距，約18米。
此外，1棟和5棟二單元，5棟二單元和5棟一單元，樓間距約19米。
不過，整個小區都在25層、24層，沒有超高層，應該也還算好。
上宸瑞府所在的龍華，是近兩年密集推盤的區域。
曾有相關統計，2026年龍華預計有22個新盤住宅入市。
推盤量上看，是全市最多的。
未來一段時間，該區域無論在產品還是價格上，還會繼續“內卷”。
這也是上宸瑞府及上宸華府后續入市，不得不面對的問題。
所以說，上宸瑞府作為首推項目，市場還是很關注它的市場表現的。
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