來源：建筑時報

空間盤活篇：老舊街區(qū)、廠區(qū)和樓宇的功能更新

存量空間盤活，是城市更新從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的重要體現(xiàn)。《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出，全面摸清城市房屋、設(shè)施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)，改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋，建立與建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用需求相適應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整機制。規(guī)劃進一步提出，推動老舊街區(qū)廠區(qū)、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效樓宇等轉(zhuǎn)型升級，盤活閑置低效資源。空間盤活的重點，是通過建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容導(dǎo)入、公共服務(wù)完善和運營機制建設(shè)，使既有空間重新適配城市定位、片區(qū)功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民需求。

一、價值邏輯：從土地開發(fā)轉(zhuǎn)向持續(xù)運營

在增量開發(fā)階段，城市空間價值更多來自土地開發(fā)、建設(shè)交付和物業(yè)銷售；進入存量更新階段，價值形成機制發(fā)生變化。低效樓宇、閑置廠房、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)等存量空間，區(qū)位條件和建筑載體往往仍有基礎(chǔ)，但原有功能、業(yè)態(tài)和運營方式已經(jīng)難以適應(yīng)新的城市需求。此時，存量空間重新發(fā)揮價值，需要穩(wěn)定使用需求、清晰運營主體和持續(xù)維護能力。

規(guī)劃強調(diào)盤活存量資產(chǎn)資源，并將其與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)培育、新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展聯(lián)系起來。存量資產(chǎn)盤活需要關(guān)注空間重新利用后的產(chǎn)業(yè)承載能力、公共服務(wù)水平和資產(chǎn)運營效率。對地方政府而言，關(guān)鍵是通過規(guī)劃引導(dǎo)、政策協(xié)調(diào)和項目管理提高存量空間利用效率；對平臺公司和產(chǎn)權(quán)主體而言，重點在于前期策劃、功能導(dǎo)入、招商運營、資產(chǎn)管理和后續(xù)服務(wù)能力。

同時，市場機制是盤活存量資產(chǎn)的重要工具，其適用范圍需要與項目現(xiàn)金流、權(quán)屬條件、運營主體和公共屬性相匹配。規(guī)劃提出，推動符合條件的城市更新項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等，同時要求不得新增地方政府隱性債務(wù)，強調(diào)項目風(fēng)險可控和商業(yè)可持續(xù)。有穩(wěn)定現(xiàn)金流、權(quán)屬關(guān)系清晰、運營主體明確的項目，可以依法合規(guī)運用市場化金融工具；公益性強、收益較弱的項目，則仍需要財政資金、專項債和公共政策提供支撐，并結(jié)合運營收入、周邊資產(chǎn)盤活等方式統(tǒng)籌平衡。

二、老舊街區(qū)：從形態(tài)更新到功能組織

老舊街區(qū)通常具有較好的區(qū)位基礎(chǔ)和社區(qū)生活基礎(chǔ)，但不少片區(qū)也存在設(shè)施老化、業(yè)態(tài)單一、公共空間不足、交通組織不暢等問題。規(guī)劃提出推進老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升，并強調(diào)老舊交通樞紐與周邊街區(qū)一體化更新改造。街區(qū)更新需要把交通組織、公共空間、商業(yè)服務(wù)、文化展示和社區(qū)需求放在同一框架下統(tǒng)籌考慮。

街區(qū)價值的形成，取決于對周邊居民、游客、辦公人群和產(chǎn)業(yè)人群真實需求的回應(yīng)。不同人群的活動方式和消費能力不同，適合導(dǎo)入的業(yè)態(tài)也不同。文商旅體融合、新消費場景、首發(fā)經(jīng)濟等政策表述，需要結(jié)合片區(qū)真實需求理解。街區(qū)更新應(yīng)先判斷人口結(jié)構(gòu)、消費能力、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和公共服務(wù)短板，再確定商業(yè)、文化、休閑、社區(qū)服務(wù)等功能組合。

因此，老舊街區(qū)更新的核心，是提升空間功能、服務(wù)匹配和持續(xù)運營能力。穩(wěn)定人流、匹配服務(wù)、可持續(xù)業(yè)態(tài)和清晰運營主體，是街區(qū)持續(xù)發(fā)揮價值的重要條件。把街區(qū)更新與片區(qū)功能完善結(jié)合起來，有利于避免短期熱鬧、長期乏力的問題。

三、老舊廠區(qū)：從低效空間轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)載體

老舊廠區(qū)是存量更新中具有較強產(chǎn)業(yè)屬性的空間類型。規(guī)劃提出，推動老舊廠區(qū)功能轉(zhuǎn)換，完善廠區(qū)及周邊配套設(shè)施，優(yōu)化景觀環(huán)境，加強工業(yè)遺產(chǎn)保護利用，盤活閑置低效廠區(qū)、廠房和設(shè)施，植入新業(yè)態(tài)新功能。老舊廠區(qū)更新需要統(tǒng)籌空間再利用、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和配套完善；對具有工業(yè)遺產(chǎn)價值的廠區(qū)，還要把保護利用作為前提條件。

老舊廠區(qū)功能轉(zhuǎn)換需要真實產(chǎn)業(yè)需求支撐。老舊廠區(qū)可以轉(zhuǎn)化為科創(chuàng)空間、研發(fā)設(shè)計中心、文化創(chuàng)意園區(qū)、都市工業(yè)載體或復(fù)合型產(chǎn)業(yè)社區(qū)，但前提是產(chǎn)業(yè)定位真實、市場需求明確、配套服務(wù)能夠支撐長期運營。主要改造成餐飲、展覽等消費空間的項目，短期可能形成流量，后續(xù)仍需要關(guān)注持續(xù)運營能力和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入質(zhì)量。

因此，老舊廠區(qū)更新的重點，是讓存量工業(yè)空間重新進入城市產(chǎn)業(yè)體系。對具有工業(yè)遺產(chǎn)價值的廠區(qū)，應(yīng)在保護核心價值的基礎(chǔ)上推進活化利用；對一般低效廠房，應(yīng)結(jié)合區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和企業(yè)需求，推動空間功能調(diào)整和產(chǎn)業(yè)內(nèi)容導(dǎo)入。廠區(qū)更新形成長期價值，需要產(chǎn)業(yè)承載能力和持續(xù)運營機制支撐。

四、低效樓宇：從空置消化轉(zhuǎn)向功能轉(zhuǎn)換

低效樓宇更新，主要對應(yīng)商務(wù)樓宇空置、商業(yè)物業(yè)低效、專業(yè)市場外遷后空間再利用等問題。與街區(qū)和廠區(qū)相比，樓宇更新更受產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、消防條件、交通可達性、建筑結(jié)構(gòu)和市場需求影響。《國家“十五五”發(fā)展規(guī)劃綱要》提出建立與建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用需求相適應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整機制，這一安排對低效樓宇更新尤其重要。低效樓宇更新需要先評估原有功能與城市定位、片區(qū)功能和市場需求的適配程度，再確定功能轉(zhuǎn)換、復(fù)合利用或運營模式調(diào)整方向。功能定位清晰，有利于后續(xù)招商、運營和資產(chǎn)效率提升。

規(guī)劃提出推動低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低效樓宇等轉(zhuǎn)型升級，并對土地混合開發(fā)、空間復(fù)合利用和過渡期政策作出安排。利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可在一定年期內(nèi)享受不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期政策，過渡期原則上不超過5年。這為存量樓宇功能轉(zhuǎn)換提供了制度緩沖，有利于降低轉(zhuǎn)型初期的不確定性。

過渡期政策需要在規(guī)劃管控和用途管制框架下使用。低效樓宇轉(zhuǎn)型為辦公、研發(fā)、社區(qū)服務(wù)、保障性租賃住房或復(fù)合功能空間，需要結(jié)合地方細則、消防安全、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、運營主體和市場需求綜合判斷。對地方政府而言，關(guān)鍵是把政策彈性用在真實需求上，使建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用服務(wù)片區(qū)發(fā)展，避免將功能轉(zhuǎn)換簡單理解為名稱變更或業(yè)態(tài)替換。

五、主體參與：從單一開發(fā)到多方協(xié)同

規(guī)劃提出促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新，這一安排需要放在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中理解。危舊房改造、城中村更新、老舊住房自主更新、原拆原建和改善性住房供給，都是推動住房供給從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升的重要場景。城市更新項目周期更長、產(chǎn)權(quán)關(guān)系更復(fù)雜、收益兌現(xiàn)更慢，主要依靠拿地、開發(fā)、銷售形成回款的傳統(tǒng)模式，在大量存量項目中適用性有限。參與城市更新的企業(yè)，需要具備前期協(xié)商、方案策劃、成本控制、工程改造、招商導(dǎo)入、運營服務(wù)和資產(chǎn)管理等綜合能力。

參與城市更新的主體還包括存量資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體、平臺公司、建筑企業(yè)、運營企業(yè)和專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，并在不同環(huán)節(jié)發(fā)揮作用。產(chǎn)權(quán)主體掌握資產(chǎn)資源，平臺公司承擔(dān)片區(qū)統(tǒng)籌和資源整合，建筑企業(yè)負責(zé)更新改造和技術(shù)實施，運營企業(yè)影響項目長期收益。不同主體各有能力邊界，只有資產(chǎn)、資金、建設(shè)和運營等環(huán)節(jié)形成協(xié)同，城市更新項目才更容易落地并持續(xù)運行。

綜合看來，既有空間盤活需要關(guān)注三點。

第一，存量更新需要同時關(guān)注建設(shè)投資、長期運營收益和公共價值。空間持續(xù)發(fā)揮作用，需要真實需求、運營主體、現(xiàn)金流安排和公共服務(wù)效果共同支撐。

第二，老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)和低效樓宇的更新邏輯不同。街區(qū)重在功能組織，廠區(qū)重在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，樓宇重在功能轉(zhuǎn)換，需要避免套用同一套商業(yè)模板。

第三，企業(yè)參與城市更新的能力要求，正在從施工和銷售環(huán)節(jié)，延伸到策劃、改造、招商、運營和資產(chǎn)管理。市場化工具為存量資產(chǎn)盤活提供了通道，項目成立仍要回到風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)、公共責(zé)任邊界清晰這三個基本條件。

安全韌性篇：從隱患治理到安全韌性提升

安全治理是城市更新的底線任務(wù)。規(guī)劃將危舊房改造、城中村更新、地下管網(wǎng)更新、城市生命線安全工程、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容納入重點任務(wù)，同時回應(yīng)房屋和市政基礎(chǔ)設(shè)施安全管理、城市綜合防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)能力建設(shè)等要求。放在城市運行和公共安全角度看，安全治理需要把風(fēng)險識別、工程治理、監(jiān)測預(yù)警、應(yīng)急保障和長期維護銜接起來，保護人的生命財產(chǎn)安全，保障城市基本運行和突發(fā)事件應(yīng)對能力。

一、危舊房：從建檔立卡到精準消除隱患

危舊房改造是城市更新中底線屬性較強的任務(wù)。規(guī)劃明確提出，對城市C、D級危險住房和非成套住房建檔立卡并動態(tài)更新，用好中央補助資金、地方政府專項債券等，加快拆除改造D級危險住房，精準消除安全隱患。這一表述說明，危舊房改造首先屬于公共安全問題，需要按照風(fēng)險等級和群眾需求優(yōu)先處置。

這類項目的難點在于，安全風(fēng)險治理與居民權(quán)益保障需要同步推進。拆除新建、加固修繕、功能改善、原址安置等方式各有適用條件，不能簡單套用同一種模式。地方政府需要通過房屋體檢和安全鑒定摸清風(fēng)險底數(shù)，形成風(fēng)險清單、責(zé)任清單和實施安排，避免隱患長期停留在排查臺賬中。

二、城中村：從集中改造到分類施策

城中村更新涉及人口密度、消防安全、公共衛(wèi)生、租賃住房、產(chǎn)業(yè)空間和社區(qū)治理等多重問題。它既可能是城市安全隱患較為集中的區(qū)域，也可能承載新市民、青年人和部分產(chǎn)業(yè)從業(yè)者的低成本居住與就業(yè)功能。因此，城中村更新不宜簡單等同于土地開發(fā)或整體拆建。

城中村更新首先要回應(yīng)安全和治理短板，同時處理好征收補償、資金平衡、功能完善和后續(xù)治理。規(guī)劃強調(diào)，對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村優(yōu)先實施改造，嚴格落實“一項目兩方案”，做到征收補償?shù)轿弧㈨椖抠Y金平衡。安全風(fēng)險高、公共設(shè)施嚴重不足的片區(qū)，可以優(yōu)先推進拆除新建；仍具備居住和產(chǎn)業(yè)功能的片區(qū)，則可以結(jié)合綜合整治、功能完善和漸進更新分類推進。

三、地下管網(wǎng)：從隱蔽短板到優(yōu)先更新

燃氣、供水、排水、污水、供熱等地下管網(wǎng)，是城市運行的基礎(chǔ)設(shè)施。部分城市地下管網(wǎng)建設(shè)時間較早，存在權(quán)屬復(fù)雜、資料不完整、設(shè)施老化、滲漏、錯接、混接和超負荷運行等問題。這些問題平時不容易被看見，但一旦發(fā)生事故，往往直接影響居民生命財產(chǎn)安全和城市運行秩序。

規(guī)劃把地下管網(wǎng)更新放在突出位置，是對城市安全短板的直接回應(yīng)。相較于地上景觀和立面改造，管網(wǎng)更新的社會可見度不高，但基礎(chǔ)性更強。地方政府在安排城市更新項目時，應(yīng)把燃氣安全、排水防澇、污水收集、供熱保障等內(nèi)容作為優(yōu)先事項，與道路、小區(qū)、片區(qū)更新同步謀劃。

四、城市生命線：從事后處置到動態(tài)預(yù)警

城市生命線工程的重點，是對燃氣、供水、排水、橋梁、隧道、熱力、管廊等城市基礎(chǔ)設(shè)施運行風(fēng)險進行監(jiān)測預(yù)警，及早發(fā)現(xiàn)和管控風(fēng)險隱患，完善協(xié)同處置機制。這標志著城市安全治理正在從事后搶修，轉(zhuǎn)向風(fēng)險識別、動態(tài)預(yù)警和協(xié)同處置。

但需要注意的是，數(shù)字化監(jiān)測不能替代實體設(shè)施更新。如果管網(wǎng)資料不清、設(shè)備老化嚴重、權(quán)責(zé)邊界不明，僅建設(shè)監(jiān)測平臺難以真正降低風(fēng)險。生命線工程應(yīng)與設(shè)施普查、更新改造、運行維護和應(yīng)急處置機制同步推進，提升風(fēng)險感知、責(zé)任追溯和協(xié)同處置能力。

五、老城更新：安全底線與保護價值并重

在老城區(qū)，安全治理和歷史文化保護往往發(fā)生在同一空間。規(guī)劃一方面要求加快改造危險住房、精準消除安全隱患，另一方面強調(diào)整體保護歷史文化名城、街區(qū)和文物及周邊環(huán)境，防止大拆大建、拆真建假。部分歷史建筑、老舊里弄和傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)域，可能同時存在結(jié)構(gòu)安全、消防設(shè)施、使用功能和保護要求等多重問題。

因此，對這類空間不宜簡單采用“一拆了之”或“一保不動”的處理方式。更穩(wěn)妥的路徑，是在現(xiàn)行法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范框架內(nèi)開展分類評估，形成“一處一策”的修繕、加固、消防提升和功能改善方案。其核心是在守住安全底線和保護核心價值的前提下，選擇適配具體對象的技術(shù)路徑。

六、應(yīng)急保障：從日常使用到平急兩用

規(guī)劃提出，支持盤活閑置低效資源，推進城市平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善醫(yī)療應(yīng)急服務(wù)體系和應(yīng)急物流體系。城市安全韌性既體現(xiàn)在日常風(fēng)險排查和隱患整治中，也體現(xiàn)在突發(fā)事件發(fā)生時的空間轉(zhuǎn)換、服務(wù)轉(zhuǎn)換和資源調(diào)度能力。

安全治理既要降低事故發(fā)生概率，也要提升風(fēng)險發(fā)生后的承接能力。平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施的價值，正在于平時能夠服務(wù)居民生活、公共服務(wù)或產(chǎn)業(yè)配套，急時能夠轉(zhuǎn)化為應(yīng)急避難、醫(yī)療救治、物資集散、物流中轉(zhuǎn)等功能。對于存量空間較多的老城區(qū)、老舊廠區(qū)、低效樓宇和公共設(shè)施，平急兩用也提供了一種兼顧日常使用效率和應(yīng)急保障能力的更新方向。

在具體實施中，平急兩用設(shè)施不宜停留在概念設(shè)計。地方政府需要結(jié)合人口分布、災(zāi)害風(fēng)險、醫(yī)療資源、交通節(jié)點、物資保障和周邊公共設(shè)施條件，明確哪些空間適合承擔(dān)應(yīng)急功能，平時由誰運營，急時由誰調(diào)度，轉(zhuǎn)換標準如何設(shè)定，維護成本如何承擔(dān)。把空間載體、運營主體、轉(zhuǎn)換機制和資金責(zé)任同步理順，有利于平急兩用設(shè)施更好納入城市韌性體系。

綜合看來，安全韌性建設(shè)需要關(guān)注三點。

第一，危舊房和城中村更新需要把安全風(fēng)險和居民權(quán)益放在前面。安全底線具有基礎(chǔ)約束作用，但更新方式仍需結(jié)合風(fēng)險等級、居民意愿、安置條件和資金平衡分類推進。

第二，地下管網(wǎng)和城市生命線工程是城市更新中基礎(chǔ)性較強的投入，并且直接關(guān)系城市運行安全。數(shù)字化監(jiān)測是風(fēng)險防控的重要支撐，但不能替代實體設(shè)施更新和日常維護。

第三，安全治理需要長期機制支撐。危舊房、城中村、地下管網(wǎng)和歷史街區(qū)中的安全隱患，均需要通過持續(xù)排查、分類整改和后續(xù)維護加以治理。把體檢排查、項目實施、責(zé)任落實、資金安排和后續(xù)維護銜接起來，有利于持續(xù)提升城市韌性。

綠色低碳篇：從建筑節(jié)能到綠色低碳轉(zhuǎn)型

綠色低碳是城市更新的重要方向。規(guī)劃將修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)、加快城市建設(shè)綠色轉(zhuǎn)型、踐行綠色低碳生活方式作為重點任務(wù)，覆蓋節(jié)能降碳、生態(tài)環(huán)境治理、資源循環(huán)利用和綠色生活方式等內(nèi)容。放在城市運行角度看，綠色更新需要把建筑、能源、水環(huán)境、資源循環(huán)、施工方式和長期運維統(tǒng)籌起來，降低城市長期運行成本，改善生態(tài)承載能力和居民健康環(huán)境。

一、總體邏輯：從局部改造到綠色轉(zhuǎn)型

城市更新中的綠色低碳，需要從單個項目的節(jié)能改造，延伸到城市建設(shè)、運行和維護全過程。規(guī)劃提出推動城市發(fā)展綠色低碳轉(zhuǎn)型，要求把城市建設(shè)、運行和維護過程中的資源消耗、能源效率、生態(tài)環(huán)境和碳排放問題統(tǒng)籌起來。

綠色低碳首先要回答三個問題：建筑和設(shè)施運行更加節(jié)能，水環(huán)境和生態(tài)系統(tǒng)更加穩(wěn)定，資源利用和垃圾處理更加高效。這些基礎(chǔ)條件得到改善，綠色更新就能更好體現(xiàn)為城市長期運行成本和環(huán)境代價的下降。

因此，綠色低碳的重點在于技術(shù)適配項目條件，成本合理分擔(dān)，節(jié)能和生態(tài)效益持續(xù)，后續(xù)運維責(zé)任明確。單個項目的綠色技術(shù)應(yīng)用，需要進一步服務(wù)于城市系統(tǒng)運行的節(jié)約、穩(wěn)定和可持續(xù)。

二、生態(tài)修復(fù)：從景觀改善到生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施

規(guī)劃提出修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)，建設(shè)連續(xù)完整的城市生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施體系。城市更新中的生態(tài)修復(fù)需要服務(wù)于城市生態(tài)功能的恢復(fù)和提升，并與綠化提升、景觀節(jié)點布置等具體措施形成銜接。

受損山體修復(fù)、黑臭水體治理、綠地系統(tǒng)完善、河湖岸線整治等內(nèi)容，看似不像商業(yè)街區(qū)或產(chǎn)業(yè)項目那樣直接產(chǎn)生收益，但會影響城市內(nèi)澇治理、熱島緩解、生態(tài)品質(zhì)和居民健康。對老城區(qū)和高密度建成區(qū)而言，生態(tài)空間往往更加稀缺，生態(tài)修復(fù)更需要與片區(qū)更新、公共空間提升和基礎(chǔ)設(shè)施補短板統(tǒng)籌推進。

生態(tài)修復(fù)的關(guān)鍵，是把自然條件、城市排水、公共空間和后續(xù)維護結(jié)合起來。表層綠化、水系連通、雨洪調(diào)蓄、土壤修復(fù)和養(yǎng)護責(zé)任需要統(tǒng)籌考慮，避免項目停留在景觀化層面。綠色更新要形成長期效果，需要把生態(tài)設(shè)施作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的一部分來建設(shè)和維護。

三、建筑更新：從節(jié)能改造到綠色建造

建筑是城市能源消耗的重要環(huán)節(jié)，也是綠色低碳轉(zhuǎn)型的重點領(lǐng)域。規(guī)劃提出推動高耗能公共建筑改造升級，鼓勵采用合同能源管理等市場化節(jié)約能源服務(wù)，大力發(fā)展綠色建筑，推動超低能耗建筑、低碳建筑規(guī)模化發(fā)展。建筑綠色更新既包括新建項目提高標準，也包括既有建筑降低能耗、改善效率。

對既有建筑而言，節(jié)能改造需要同時考慮技術(shù)先進性、建筑現(xiàn)狀、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、使用強度、改造成本和節(jié)能收益。公共建筑、高耗能建筑和長期運營類物業(yè)，比較適合通過能耗診斷、設(shè)備更新、合同能源管理等方式推進；普通住宅和老舊小區(qū)，則需要把節(jié)能提升與居民承受能力、公共部位修繕、管線整治和后續(xù)維護結(jié)合起來。

綠色建造同樣重要。規(guī)劃提出推廣綠色施工，鼓勵使用新能源車輛和機械，加強建筑材料循環(huán)利用，促進建筑垃圾減量化，嚴格管控施工揚塵和噪聲。綠色低碳不僅發(fā)生在建筑建成之后，也貫穿施工過程本身。城市更新項目需要同時關(guān)注最終效果和施工階段的資源消耗、環(huán)境擾動和碳排放。

四、水環(huán)境治理：從排水補短板到海綿城市

規(guī)劃提出推進城市節(jié)水，建設(shè)海綿城市，并加快城市污水收集處理設(shè)施補短板，推動建立廠網(wǎng)統(tǒng)籌的建設(shè)運維長效機制。水環(huán)境治理是綠色低碳轉(zhuǎn)型的重要組成部分，也是城市更新中容易被低估的基礎(chǔ)任務(wù)。

從城市運行看，排水不暢、雨污混接、污水收集能力不足、內(nèi)澇風(fēng)險加大等問題，往往是管網(wǎng)、地形、河道、泵站、污水處理廠和維護機制共同作用的結(jié)果。水環(huán)境治理需要把污水收集、雨洪調(diào)蓄、節(jié)水設(shè)施、海綿空間和運維機制結(jié)合起來。

海綿城市建設(shè)不宜停留在景觀化表達。透水鋪裝、下沉綠地、雨水花園、調(diào)蓄設(shè)施等措施，需要與排水系統(tǒng)、匯水路徑、地形條件和后期維護相匹配，更好發(fā)揮雨水滯蓄、滲透、凈化和排放調(diào)節(jié)作用。單純增加景觀節(jié)點，而缺少雨洪管理、排水防澇和運維機制支撐，難以體現(xiàn)海綿城市建設(shè)的實際效果。

五、資源循環(huán)：從末端處理到減量利用

規(guī)劃提出持續(xù)完善垃圾分類收集和處理設(shè)施體系，健全城市生活垃圾資源回收利用體系，因地制宜推動生活垃圾焚燒廠超低排放改造，提升焚燒處理設(shè)施運行效率，同時推動建筑垃圾利用處置設(shè)施建設(shè)，開展存量建筑垃圾專項整治。綠色低碳不僅涉及能源利用，也包括資源循環(huán)和環(huán)境治理。

城市更新會產(chǎn)生大量建筑垃圾，也會改變片區(qū)生活垃圾、商業(yè)垃圾和可回收物的產(chǎn)生方式。建設(shè)過程、垃圾分類、建筑垃圾減量化、資源化利用和處置設(shè)施能力需要同步考慮，避免更新項目本身帶來新的環(huán)境壓力。

資源循環(huán)的關(guān)鍵，是從末端處理轉(zhuǎn)向全過程管理。建筑材料循環(huán)利用、施工垃圾減量、生活垃圾分類設(shè)施便利性和回收體系穩(wěn)定性，都會影響綠色更新的實際效果。對地方政府而言，綠色低碳需要在片區(qū)更新、設(shè)施布局和運營管理中一并考慮。

六、實施機制：從技術(shù)應(yīng)用到長期運維

綠色低碳項目持續(xù)推進，取決于技術(shù)、資金、運營和責(zé)任機制相互匹配。超低能耗建筑、綠色建材、合同能源管理、海綿城市、污水處理、垃圾資源化等內(nèi)容，都需要穩(wěn)定投入和專業(yè)維護。建設(shè)階段配置綠色技術(shù)后，還需要通過后續(xù)運維和績效評估保持綠色效果。

綠色項目應(yīng)避免“一刀切”。不同城市的氣候條件、財政能力、建筑類型、能源結(jié)構(gòu)和居民承受能力不同，適用技術(shù)和實施節(jié)奏也不同。規(guī)劃強調(diào)因地制宜、分類指導(dǎo)，放在綠色低碳領(lǐng)域，就是要求地方政府根據(jù)真實問題選擇更新路徑，避免簡單套用統(tǒng)一模板。

綜合看來，綠色低碳轉(zhuǎn)型需要關(guān)注三點。

第一，綠色低碳是城市建設(shè)和運行方式的系統(tǒng)調(diào)整。判斷一個更新項目的綠色成效，需要關(guān)注能耗、水環(huán)境、資源利用和維護成本的改善情況。

第二，綠色更新需要從單體建筑延伸到城市系統(tǒng)。建筑節(jié)能、海綿城市、污水處理、垃圾資源化和綠色施工相互關(guān)聯(lián)，需要在片區(qū)和城市尺度統(tǒng)籌推進，形成穩(wěn)定效果。

第三，綠色低碳落地的關(guān)鍵在于長期運維和成本分擔(dān)。技術(shù)方案必須與項目條件、資金來源、運營主體和維護責(zé)任相匹配，避免把綠色更新停留在建設(shè)階段。

（作者：浩泉）

本文為解讀（二），更多內(nèi)容后續(xù)更新