撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

古人云：知錯(cuò)能改，善莫大焉。

6月10日，北京城建祥業(yè)順義0037地塊重新公示了設(shè)計(jì)方案。上一版在5月20日發(fā)布，翌日撤回。

這次公示新版圖，北京規(guī)自委順義分局的表述很有意思。

花姐至少發(fā)現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：

1、它開頭直接搬出了三個(gè)條法，除了《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》，還有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，北京市規(guī)自委《關(guān)于做好房屋建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批前公眾參與的通知（試行）》（京規(guī)自發(fā)〔2022〕319號(hào)）。

2、它的措詞，既像設(shè)計(jì)方案公示，又像反饋意見通告。“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案結(jié)合所收集意見完成方案細(xì)節(jié)優(yōu)化后進(jìn)行公示”。

這兩點(diǎn)傳遞除出一個(gè)意思：此圖是優(yōu)化過的，是符合全國性法規(guī)和地方條例的，合法合規(guī)。

在北京樓盤公示環(huán)節(jié)里，這類中場撤回設(shè)計(jì)方案的案例，是十分罕見的。

但，存在即合理。

在優(yōu)化之后，北京城建祥業(yè)拿出一份怎樣的圖紙呢？

三類細(xì)部的優(yōu)化

對比北京城建祥業(yè)0037地塊的新舊兩版圖紙，總體格局未變，只是做了一些細(xì)部微調(diào)。

花姐大致總結(jié)出三類：

1、做了減法，砍掉了園林景觀

原本圖紙標(biāo)出了樹木擺放，導(dǎo)致存在占用消防撲救場地的嫌疑。整個(gè)圖紙的顏色很深，建筑還帶有立體感，甚至越俎代庖，將紅線以外的地磚、馬路綠化、南面的0036地塊園林景觀也畫出來了。

新版圖紙只突出了0037地塊本身，即便是小區(qū)內(nèi)的綠地，也只用淺綠色替代，沒有公布園林景觀示意。周邊地塊采用了黑白灰色調(diào)。

花姐用一句話來點(diǎn)評：新版圖紙更規(guī)范、更簡潔。

2、數(shù)據(jù)有增減，加強(qiáng)了細(xì)節(jié)的描述

A、原版圖紙的3#和4#，標(biāo)有“首層架空層”，被誤以為是整個(gè)首層全架空。新版圖紙用陰影標(biāo)出了架空位置，是局部架空，更明確，不猜心。

B、新版圖紙，取消了各樓棟的進(jìn)深數(shù)據(jù)，也取消了樓棟的朝向角度數(shù)據(jù)。

C、新版地上機(jī)動(dòng)車停車位依舊為43個(gè)，但位置有所變化。

D、對風(fēng)雨連廊和14#配套率做了補(bǔ)充說明。標(biāo)出了“耐火等級”“滿足消防車通行高度”“鄰里共享公共空間”等。

花姐點(diǎn)評：補(bǔ)充數(shù)據(jù)很好，但最好別刪關(guān)鍵信息。

3、鳥瞰圖微調(diào)，外立面圖更換

A、原版圖紙上的“北京城建”LOGO與“ONE PLUS”不見了。

B、原版圖紙上的下沉?xí)埃兂闪讼鲁翉V場。

C、新版圖紙的消防撲救場地變得清爽，園林景觀完全沒有占用。市政道路上，也省略了綠化帶。

D、外立面圖從園林的正面圖，換成了45度角側(cè)面圖，側(cè)面的外立面改動(dòng)很大，沒有凹進(jìn)去。

做純粹的10層洋房

早在3月18日拿地后，外界便將0037項(xiàng)目稱為“住總青年ONE二期”。

它們是兄弟——同一個(gè)項(xiàng)目公司住總京順地產(chǎn)。但是，0037項(xiàng)目拿地后，logo已經(jīng)抹去了住總的標(biāo)簽，換成了“北京城建+祥業(yè)地產(chǎn)”。

花姐判斷，祥業(yè)地產(chǎn)可能變成北京城建旗下，與住總地產(chǎn)平行的開發(fā)平臺(tái)了。因此，0037項(xiàng)目大概率不會(huì)沿用“住總青年ONE”的稱號(hào)。

0037項(xiàng)目與青年ONE都在潮白河邊上，一東一西，中間只隔了一座幼兒園。

但，它們的差異蠻大：

1、建筑高度：青年ONE限高36米，只做到33米；0037項(xiàng)目，限高36米，只做到30米；后者更優(yōu)。

2、容積率：青年ONE為1.5，還計(jì)入街坊路，實(shí)際容積率約1.7；0037項(xiàng)目，容積率1.3；后者更優(yōu)。

3、樓棟朝向：青年ONE正南正北，0037項(xiàng)目西偏南超過20度，斜排。前者更優(yōu)。

0037項(xiàng)目規(guī)劃建面4.19萬平米，共規(guī)劃了11棟6-10層住宅，全部為坡屋頂造型，總房源約436套。青年ONE共計(jì)444套住宅，9個(gè)月清盤。

0037項(xiàng)目的大門設(shè)置在小區(qū)北邊，呈半弧形東西展開，長度超過65米，里面還鑲嵌了一棟配套樓。

從大門開始，依次通過配套樓和風(fēng)雨連廊等設(shè)施，與小區(qū)中間的兩處首層架空，以及下沉庭院相連。

整體看，0037項(xiàng)目的公區(qū)好房子元素疊滿。

花姐給購房者提醒一句，0037項(xiàng)目有一個(gè)稀缺點(diǎn)，那就是容積率只有1.3，在整個(gè)京城樓市都算十分罕見。

正因?yàn)樗娜莘e率如此之低，加上西偏南21.15度，0037地塊在排列樓棟時(shí)，才有了更多的騰挪空間。

反觀住總青年ONE，在潮白河100米管控范圍線（限高30米）之外，2#為11層，而0037地塊特意放棄了建11層房子，雖然它的限高為36米，可以做12層，但只做了10層及以下。

當(dāng)然了，如果讓花姐給0037地塊挑點(diǎn)小毛病，那就是它的實(shí)際居住感受，可能和青年ONE差不多。

欲知這個(gè)秘密，請加花姐微信詳聊。

跟進(jìn)封閉防火挑檐

有關(guān)0037項(xiàng)目的贈(zèng)送情況，平面圖依然隱藏了，但外立面圖曝光了。

從外立面圖可以清楚地看到，它的南向主臥外有陽臺(tái)，客廳和次臥則是防火挑檐。

它有點(diǎn)像順義新盤青云國樾。拿地時(shí)間只比早了一個(gè)來月，已開放了樣板間。

有了外立面效果圖和青云國樾做參考，關(guān)于0037項(xiàng)目的戶型和贈(zèng)送尺度，也就八九不離十了。

花姐參考青云國樾同等的贈(zèng)送尺度，對0037項(xiàng)目的戶型面積，做了推測，僅供參考：75平、86平三居，以及108平四居。

具體的戶型占比為：

1、75平，南向兩面寬三室兩廳一衛(wèi)。分布在2#，共60套，占比13.76；

2、86平，南向三面寬三室兩廳兩衛(wèi)。分布在1#、5#、7#、10#、11#，共 216套，占比49.54%；

3、108平，南向三面寬四室兩廳兩衛(wèi)。分布在3#、4#、6#、8#、9#，共160套，占比36.7%。

在戶型段位上，0037項(xiàng)目成為目前為數(shù)不多，能在90平米以下，做出南向三面寬產(chǎn)品的項(xiàng)目。

這背后，除了地形的加持外，更重要的是贈(zèng)送尺度方面的突破。

花姐同樣參照青云國樾的贈(zèng)送手段，對0037項(xiàng)目的贈(zèng)送尺度，以及86平戶型作了猜測，也僅供參考：

1、該戶型的面寬約9.9米，客廳面寬可在3.6-3.9米，主臥面寬可在3.2-3.5米，次臥面寬為2.8米；

2、南向客廳和次臥有防火挑檐，進(jìn)深約1.5米，全部贈(zèng)送；主臥內(nèi)嵌陽臺(tái)，進(jìn)深約1.8米，贈(zèng)送一半；北向廚房和次臥，各有一處防火挑檐和設(shè)備平臺(tái)，進(jìn)深分別為約1.2米和0.9米；

3、該戶型的整體贈(zèng)送面積，可達(dá)到約18平米；這讓它的實(shí)際得房率，來到了100%，甚至更高。

能有如此炸裂的得房率，核心是防火挑檐在整個(gè)贈(zèng)送手段中，占據(jù)了絕對的主導(dǎo)地位。

有了青云國樾封閉防火挑檐的先例，花姐相信北京城建祥業(yè)0037項(xiàng)目，是會(huì)依葫蘆畫瓢的。

好房子時(shí)代，放寬尺度，大勢所趨。