2026年2月16日，江西省贛州市中級(jí)人民法院就一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛作出終審裁定，駁回廣西尚誠(chéng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司的上訴，維持一審駁回起訴的裁定。只因涉事小區(qū)原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿解散，新一屆業(yè)委會(huì)遲遲未能選出，昔日白紙黑字約定好的履約保證金、設(shè)施改造及電梯維修墊付款項(xiàng)，總計(jì)超30萬(wàn)元資金陷入追償僵局，變成了遲遲無(wú)法兌付的“僵尸款”，讓外地入駐的物業(yè)公司進(jìn)退兩難。

（在小區(qū)工作中的尚誠(chéng)物業(yè)）

贛州江山里瀾灣一期是當(dāng)?shù)刂叨诵^(qū)，多年前廣西尚誠(chéng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司通過(guò)公開競(jìng)標(biāo)，順利拿下該小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，本以為是一次互利共贏的合作，誰(shuí)也未曾料到，服務(wù)退場(chǎng)之后，錢款討要之路竟一波三折，一拖便是近三年。

時(shí)間回溯到2020年4月，經(jīng)過(guò)全體業(yè)主投票、業(yè)委會(huì)綜合評(píng)審，廣西尚誠(chéng)物業(yè)成功中標(biāo)江山里一期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，雙方正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)周期從2020年5月1日至2023年4月30日。

（圖為尚誠(chéng)物業(yè)中標(biāo)通知與物業(yè)合同）

按照合同要求，物業(yè)公司需繳納20萬(wàn)元履約保證金，待服務(wù)期滿、完成全部交接且無(wú)違約行為后，由業(yè)委會(huì)在一個(gè)月內(nèi)無(wú)息退還。同年4月14日，該物業(yè)公司分四筆足額轉(zhuǎn)賬繳納保證金，業(yè)委會(huì)也在次月出具正式收據(jù)，一切流程都規(guī)規(guī)矩矩，合作就此拉開序幕。

江山里小區(qū)定位高端，共有911戶業(yè)主，系贛州市章貢區(qū)水南街道所轄，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)自然不低。入駐之后，尚誠(chéng)物業(yè)依規(guī)開展園區(qū)運(yùn)維、安保保潔、設(shè)施檢修等各項(xiàng)工作。

2022年，小區(qū)組織架構(gòu)出現(xiàn)變動(dòng)，原江山里一期業(yè)主委員會(huì)變更為物業(yè)管理委員會(huì)，承接此前對(duì)接物業(yè)的全部工作。沒(méi)多久，物管會(huì)發(fā)函要求物業(yè)公司對(duì)園區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行升級(jí)改造，物業(yè)公司積極響應(yīng)，全力推進(jìn)改造工程，前后累計(jì)花費(fèi)72409.72元。不僅如此，小區(qū)24臺(tái)電梯的維保工作也由該物業(yè)公司負(fù)責(zé)。為保障電梯安全平穩(wěn)運(yùn)行，物業(yè)公司與專業(yè)機(jī)電公司簽訂維保合同，持續(xù)提供維保服務(wù)，由此產(chǎn)生一筆不小的維修及配件費(fèi)用。

原本約定的服務(wù)期限在2023年4月到期，可彼時(shí)小區(qū)尚未選出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，本著負(fù)責(zé)的態(tài)度，尚誠(chéng)物業(yè)主動(dòng)延長(zhǎng)服務(wù)時(shí)長(zhǎng)，一直堅(jiān)守到2023年9月30日才正式退場(chǎng)。退場(chǎng)當(dāng)日，雙方完成全套交接工作，從業(yè)主資料、園區(qū)鑰匙到各類設(shè)施設(shè)備，交接清單逐項(xiàng)核對(duì)、簽字蓋章，手續(xù)完整清晰。按常理來(lái)說(shuō)，交接完成后，履約保證金、企業(yè)墊付的改造費(fèi)、電梯維修費(fèi)理應(yīng)及時(shí)結(jié)算返還，可這筆錢款卻遲遲沒(méi)有動(dòng)靜。

滿心期待變成一次次落空，無(wú)奈之下，尚誠(chéng)物業(yè)開始多方溝通討要款項(xiàng)，卻屢屢碰壁。眼看著近三年時(shí)間過(guò)去，20萬(wàn)元保證金、七萬(wàn)余元設(shè)施整改費(fèi)、四萬(wàn)余元電梯維保費(fèi)用，再加上維權(quán)產(chǎn)生的律師費(fèi)，合計(jì)三十余萬(wàn)元款項(xiàng)懸而未決。企業(yè)背負(fù)著員工工資、材料貨款、合作方欠款等多重壓力，這筆資金遲遲無(wú)法回籠，讓外地來(lái)贛經(jīng)營(yíng)的物業(yè)公司叫苦不迭。

溝通無(wú)果后，廣西尚誠(chéng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司拿起法律武器，向贛州市章貢區(qū)人民法院提起訴訟，要求原業(yè)委會(huì)返還保證金、支付各類墊付款及利息、承擔(dān)律師費(fèi)用。然而一審法院審查發(fā)現(xiàn)，江山里一期原業(yè)主委員會(huì)早已因任期屆滿解散，新一屆業(yè)主委員會(huì)仍在籌備階段，遲遲未能正式成立。由于被告主體無(wú)法正常履職，一審法院依法裁定駁回起訴，并告知物業(yè)公司可待新業(yè)委會(huì)成立后再主張權(quán)利。物業(yè)公司對(duì)此裁定并不認(rèn)可，隨即向贛州市中級(jí)人民法院提起上訴。

（圖為一審和二審法院的判決）

企業(yè)認(rèn)為，原業(yè)委會(huì)雖任期已滿，但并未在街道辦事處完成注銷備案，依舊具備訴訟主體資格，一審裁定存在不當(dāng)。但二審法院審理后認(rèn)為，原業(yè)委會(huì)已解散，本案被告主體尚不明確，一審駁回起訴并無(wú)不當(dāng)，最終作出駁回上訴、維持原裁定的終審結(jié)果。

一份合法有效的合同，一套完整的交接手續(xù)，卻卡在“業(yè)委會(huì)斷層”這一環(huán)節(jié)，合法債權(quán)淪為難以追回的“僵尸款”。物業(yè)公司直言，當(dāng)初看好贛州的營(yíng)商環(huán)境遠(yuǎn)道而來(lái)，如今卻因基層組織銜接不暢、相關(guān)單位相互推諉，維權(quán)無(wú)門，寒心不已。而這一困境，也成為不少老舊小區(qū)、高端小區(qū)物業(yè)交接中普遍存在的痛點(diǎn)。（記者 思遠(yuǎn)）

北極海新聞“拍案說(shuō)法”欄目律師觀點(diǎn)：

遼寧青松律師事務(wù)所律師王惠認(rèn)為，針對(duì)本案糾紛，首先，業(yè)主委員會(huì)屬于非法人組織，任期屆滿且未續(xù)選的，自動(dòng)喪失履職及訴訟主體資格，即便未辦理備案注銷，也不能繼續(xù)作為訴訟被告參與案件審理，這也是兩級(jí)法院駁回起訴的核心依據(jù)。其次，根據(jù)住建部相關(guān)指導(dǎo)規(guī)則，在新一屆業(yè)委會(huì)產(chǎn)生前，小區(qū)居委會(huì)可在街道辦指導(dǎo)下代行業(yè)委會(huì)職責(zé)。

本案中物業(yè)公司可依法向轄區(qū)居委會(huì)、街道辦事處提出訴求，要求其代為處理款項(xiàng)結(jié)算事宜，而非單純等待新業(yè)委會(huì)成立。在此也特別提醒，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，可提前約定款項(xiàng)退還的兜底主體；小區(qū)屬地管理部門也應(yīng)主動(dòng)履職，銜接業(yè)委會(huì)空窗期的管理工作，避免業(yè)主、物業(yè)雙方的合法權(quán)益陷入長(zhǎng)期懸空狀態(tài)。企業(yè)維權(quán)也可拓寬渠道，通過(guò)行政協(xié)調(diào)結(jié)合后續(xù)訴訟的方式，依法追回相關(guān)款項(xiàng)。

來(lái)源：北極海新聞