來源：澎湃新聞

近日，來自杭州的業(yè)主張紅（化名）向澎湃公眾互動(dòng)平臺(tái)“服務(wù)湃”反映，她在杭州市余杭區(qū)徑山鎮(zhèn)西麓府購(gòu)買了一套住房，“交房后，我按照開發(fā)商購(gòu)房時(shí)的建議對(duì)房子電梯井及三樓衛(wèi)生間等位置進(jìn)行了改造，卻被認(rèn)定為違建，凍結(jié)了房產(chǎn)證。”

陳紅說，西麓府和她有相同遭遇的業(yè)主共有23戶。另一名業(yè)主告訴澎湃新聞，他們改造時(shí)使用的圖紙是開發(fā)商提供的，甚至施工隊(duì)也是開發(fā)商聯(lián)系的，“現(xiàn)在出了問題卻沒有人出面解決，要讓我們業(yè)主自己承擔(dān)責(zé)任。”

接到投訴后，澎湃新聞就上述問題，連續(xù)多日多次致電開發(fā)商杭州香墅灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但截至發(fā)稿時(shí)未獲回應(yīng)。隨后，徑山鎮(zhèn)政府工作人員表示，已將該問題轉(zhuǎn)交業(yè)務(wù)科室處理。

律師建議，業(yè)主可就房屋貶值、無法交易、違建整改等實(shí)際損失主張開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

業(yè)主稱按開發(fā)商建議改造房屋后被認(rèn)定違建

據(jù)張紅介紹，西麓府位于杭州市余杭區(qū)徑山鎮(zhèn)，她在2020年因有購(gòu)房需求看中了西麓府一套排屋，全屋共3層，其中地下1層，地上3層，產(chǎn)證面積150平方米，總價(jià)420余萬元。

張紅稱，在購(gòu)房時(shí)銷售員曾介紹稱等房子建好后，交房時(shí)開發(fā)商會(huì)預(yù)留電梯井的井坑和三樓露臺(tái)的排污管，業(yè)主改造后，使用面積可以達(dá)到160多平方米。

交房時(shí)西麓府負(fù)二層預(yù)留的電梯井坑。業(yè)主供圖

直至2023年1月10日，開發(fā)商正式才通知交房。收房后，當(dāng)時(shí)與張紅房型相似的23戶業(yè)主均對(duì)房子進(jìn)行了類似改造。

交房時(shí)西麓府三層露臺(tái)預(yù)埋的排污管道。業(yè)主供圖

2024年4月26日，余杭區(qū)無違建創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下發(fā)通知，對(duì)西麓府23戶房產(chǎn)啟動(dòng)“聯(lián)合制約措施”。徑山鎮(zhèn)政府此后向業(yè)主出具的信訪告知書顯示，鎮(zhèn)政府認(rèn)為業(yè)主在原有2層露臺(tái)上加建3層，屬于違法建筑，要求整改。

余杭區(qū)無違建創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于對(duì)徑山鎮(zhèn)23戶房產(chǎn)啟動(dòng)制約措施的通知》（部分）。業(yè)主供圖

通知下發(fā)后，23戶業(yè)主的房產(chǎn)證均被凍結(jié)，他們認(rèn)為自己被開發(fā)商坑了，希望開發(fā)商出面處理，但開發(fā)商始終未出面正式回應(yīng)。

多名業(yè)主向澎湃新聞表示，交房后，他們改造所用的圖紙都是由開發(fā)商提供的，施工單位也是開發(fā)商幫忙聯(lián)系的。有業(yè)主稱，當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人甚至表示開發(fā)商會(huì)聯(lián)系專業(yè)的施工單位進(jìn)行改造施工。

“當(dāng)時(shí)開發(fā)商擔(dān)心以自己名義做會(huì)影響后續(xù)樓棟銷售，讓我們以業(yè)主名義和施工方簽的合同。”一名業(yè)主稱。

多位業(yè)主介紹，小區(qū)里同戶型的房子一共有50余套，其中23戶按照開發(fā)商給出的方案對(duì)房屋進(jìn)行了改造，主要是在3樓露臺(tái)上加蓋了一個(gè)衛(wèi)生間。據(jù)業(yè)主們提供的照片顯示，他們的房子三樓露臺(tái)經(jīng)改造后，與未改造前相比，多出了一間衛(wèi)生間，新增的衛(wèi)生間外立面造型及材質(zhì)等與房屋原有主體高度一致。

一名未改造的排屋業(yè)主向澎湃新聞證實(shí)，購(gòu)房時(shí)銷售曾口頭承諾電梯井和三樓排污管已預(yù)留，可后期加裝衛(wèi)生間。該業(yè)主稱自己原本也打算對(duì)三樓衛(wèi)生間進(jìn)行改造，但聽說部分鄰居產(chǎn)證被凍結(jié)，至今未敢動(dòng)工改造。

據(jù)業(yè)主提供的一段錄音顯示，開發(fā)商售后負(fù)責(zé)人趙某曾向業(yè)主表示：“前期我們產(chǎn)品這一塊確實(shí)給你們預(yù)留了改造空間；杭州這邊大部分別墅都有改造，沒有改造這種產(chǎn)品沒有亮點(diǎn)，很難賣出去。”

余杭區(qū)徑山鎮(zhèn)人民政府出具的信訪回復(fù)單（部分）。業(yè)主供圖

張紅說，房產(chǎn)證被凍結(jié)后，23戶業(yè)主的房子現(xiàn)在無法交易、無法抵押，“更現(xiàn)實(shí)的問題是，裝修好的房子開通不了天然氣。家里如果裝地暖，需要開通燃?xì)猓細(xì)夤靖嬷慨a(chǎn)證被凍結(jié)，無法辦理。”

涉事房企未回應(yīng)，律師：業(yè)主可要求開發(fā)商賠償損失

澎湃新聞多次致電開發(fā)商杭州香墅灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，一名工作人員稱“這邊沒有負(fù)責(zé)人”后便掛斷電話。隨后，記者聯(lián)系了該公司現(xiàn)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人專志剛，對(duì)方表示“不方便”后掛斷，此后電話便無人接聽。

澎湃新聞就違建認(rèn)定的具體標(biāo)準(zhǔn)，涉事23戶住宅是否屬于“開發(fā)商參與改造”的特殊情形，以及業(yè)主如何解凍產(chǎn)證等問題，致電余杭區(qū)住建局與下設(shè)無違建創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，電話被轉(zhuǎn)接至徑山鎮(zhèn)綜合執(zhí)法隊(duì)后，工作人員表示制約措施系徑山鎮(zhèn)政府作出，未對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行具體答復(fù)。隨后，徑山鎮(zhèn)政府一名工作人員表示，會(huì)轉(zhuǎn)交業(yè)務(wù)科室回復(fù)，但截至發(fā)稿時(shí)尚未作出回應(yīng)。

對(duì)此，陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為，開發(fā)商在售房時(shí)口頭許諾改造，配套預(yù)留井位、對(duì)接施工方，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十條，改建未取得規(guī)劃許可即屬違法。但開發(fā)商以實(shí)際行為讓業(yè)主形成合理信賴，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。開發(fā)商明知改建違反規(guī)劃仍誘導(dǎo)施工，業(yè)主可就房屋貶值、無法交易、違建整改等實(shí)際損失主張開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。