今年以來，江西、河北、北京等地陸續實施修訂后的物業服務企業信用信息管理辦法，針對違規收費、侵占公共收益、拒不交接項目、安全管理缺位等物業服務領域高發問題，建立物業服務企業信用評價體系，多維度為物業服務企業信用“打分”。

司法實踐中，物業服務企業信用評價“黑名單”已成為認定物業服務企業管理失職、履約不到位的一項重要參考依據，有物業服務企業因服務不到位被列入“黑榜”后，業主就此主張減免物業管理費獲得法院支持。

有律師表示，物業服務企業信用評價“黑名單”的作用呈明顯分化，對于布局全國、持續拓展新項目的品牌物業服務企業，這套監管手段具有較強震懾力。但小型物業服務企業大多僅承接一兩個項目，部分經營者對扣分懲戒毫不在意，僅靠信用約束難以形成有效監管。

在廣西某市一小區，電動自行車將住宅樓門前的消防通道堵塞。 新華社發

多地修法給物業服務企業打分評級、設置“黑名單”

今年全國兩會期間，“實施物業服務質量提升行動”首次寫入政府工作報告，這是物業服務質量首次被納入國家年度重點工作任務，成為行業發展的指引。此外，各地陸續實施修訂后的物業服務企業信用信息管理辦法，為物業企業信用“打分”。

今年1月1日，修訂后的《江西省物業服務企業信用信息管理辦法》和《江西省物業服務企業信用信息評價標準》實施，新規建立了嚴格的物業服務企業信用評價體系，將企業的信用量化得分共分為五星級（優秀）、四星級（良好）、三星級（合格）、二星級（基本合格）、一星級（不合格）五個等級。

其中，一星級企業在行業內被視為失信或低信用主體，評價結果將應用于業主選聘、物業服務招投標、政府采購、評獎評優、誠信證明出具及行政監管等場景。此外，江西省住房城鄉建設廳還將通過“江西省物業服務企業信用信息管理系統”匯總并發布信用信息，一星級名單會向社會公開，接受業主和社會監督。

值得一提的是，《南昌市物業服務企業信用信息管理暫行辦法》則對不合格物業服務企業規定了更為嚴格的懲戒措施，明確“一星”列入“黑名單”加強監管，不僅對物業服務企業約談整改、加大檢查力度，還會向業主、社區通報風險，引導更換物業服務企業。若連續兩年或累計三年評級為“一星”，物業服務企業還將被限制參與招投標與政府采購，也不建議業主繼續選用。

今年1月1日起，修訂后的《河北省物業服務企業信用信息管理辦法》實施，根據新規，全省所有物業服務公司都要納入信用管理，系統記錄企業基礎信息、優良表現與違規行為，并實時動態打分評級。評級共分四級，信用分值在120分（含）以上的為A級信用優秀，60分以下的D級企業即為嚴重失信黑名單企業。信用優秀的A級企業可享受辦事優先、投標加分、減少檢查等利好。

此外，今年1月1日起實施的《北京市住宅項目物業服務企業綜合評價管理辦法（試行）》，則明確對物業服務企業的評價依托市物業服務系統開展，實行每半年一次的周期性考評，辦法按照當期參評企業總分排名劃分四個等級，排名前10%（含）為A級，10%至50%（含）為B級，50%至90%（含）為C級，最后10%為D級，評價結果會面向社會全面公開。

據介紹，上述評價結果既作為業主、業委會選聘、續聘物業服務企業的重要參考，也成為主管部門差異化監管的依據。針對不同等級企業，監管力度實施分級調整，例如，對C級、D級企業適當增加日常抽查與檢查頻次，強化重點監管。

此外，合肥市于2026年3月發布《2026年合肥市物業服務質量提升行動工作要點》，聚焦提升物業住宅小區服務質量，要求物業服務質量測評覆蓋率將達到100%，引導推動服務質量不達標的小區依法重新選聘物業服務企業，促進企業優勝劣汰。

在四川某市一小區，兩輛機動車停放在樓棟單元門前占用疏散通道。 新華社發

物業服務企業被列入“黑名單”后，業主可要求減免物業管理費

值得一提的是，司法實踐中，物業服務企業信用評價“黑名單”已成為認定物業服務企業管理失職、履約不到位的一項重要參考依據。

江蘇省南京市六合區法院公布的一起案例顯示，南京某小區物業服務公司長期存在垃圾清運不及時、電梯故障頻發、公共區域管理混亂等問題，連續兩個季度被住建部門列入物業服務黑榜、重點監管名單。此后，小區依法成立業委會，經業主大會表決通過解聘該物業服務公司，并選聘新物業服務公司。但原物業服務公司以合同糾紛為由拒絕撤場、拒絕移交設施與資料，新物業服務公司無法進場。業委會訴至法院。

法院在審理中，將住建部門黑榜公示、日常檢查記錄作為核心證據，認定原物業服務公司長期服務嚴重違約，業主大會解聘程序合法有效，因此判決原物業服務公司限期撤離小區、完成全部資料與設施交接。本案中，黑榜記錄成為認定 “服務根本性違約” 的關鍵依據，成為破解物業管理訴訟過程中“勝訴也趕不走”的退場難題。

此外，還有的物業服務企業因服務不到位被列入“黑榜”后，業主就此主張減免物業管理費獲得法院支持。

今年6月，湖南資興市人民法院發布的一起案例顯示，業主趙某因小區物業服務公司保潔、設施維修不到位拒交物業管理費，物業服務公司起訴追討欠費。庭審中，趙某提交住建部門2025年第一季度物業服務黑名單公示文件，法院認定，行政機關出具的黑名單屬于合法公文書證，足以證明該季度服務存在明顯瑕疵。同時物業服務公司仍提供基礎安保、保潔服務，未完全棄管。為此，法院判決僅對上榜當季度物業管理費按7折繳納，其余正常服務時段全額繳費，駁回物業服務公司違約金訴求。

在福州灰爐新苑小區建成的垃圾分類投放屋旁，居民分類投放垃圾。 新華社發

“黑名單”制度有監督局限，需立法破解業主維權難

北京盈科(上海)律師事務所律師謝王鋼長期辦理物業服務糾紛案件，他告訴南都，對物業服務企業而言，物業服務信用評價“黑名單”的作用呈明顯分化，對于布局全國、持續拓展新項目的品牌物業服務企業，這套監管手段具有較強震懾力。以上海為例，當地對物業服務企業、項目負責人同步打分，低分的失信主體會可能會喪失招投標資格，企業普遍不敢輕視。但小型物業服務公司大多僅承接一兩個項目，部分經營者對扣分懲戒毫不在意，僅靠信用約束難以形成有效監管。

南都記者也關注到，近年來，物業服務公司退場遺留問題、公共收益不透明等糾紛依舊高發，如江西黎川縣一小區前期物業服務公司撤離后，遲遲不退還業主預收物業管理費，侵害業主權益，最終被監管部門督促整改退費。

“這也折射出物業服務企業信用評價‘黑名單’制度的局限性。”謝王鋼還提到，物業服務企業信用評價“黑名單”判定也存在一些偏差，比如小區消防設施缺陷根源在開發商，物業服務企業卻被一并列入“黑名單”，判定標準仍有待細化。但不可否認的是，物業服務企業信用評價“黑名單”也可作為司法憑證，法院可據此認定物業服務存在瑕疵，成為業主維權的有力依據。

值得關注的是，國務院辦公廳對外公布《國務院2026年度立法工作計劃》，今年預備修訂《物業管理條例》。謝王鋼認為，要提升物業服務質量、加強物業服務監督，應當破解業主在物業糾紛中的取證難問題，從立法層面推行舉證責任倒置，明確物業服務企業、業委會必須主動公示業主大會資料、電梯廣告等公共收益明細，破解業主取證難問題。同時，建議明確業主為全體業主利益維權成功產生的訴訟費、律師費，可從小區公共收益或維修資金中列支，降低維權門檻。

此外，謝王鋼還提到，目前不少小區業委會成立受阻，部分基層工作人員缺乏物業管理專業知識，調解糾紛時容易激化矛盾，各地可借鑒先進治理經驗，厘清居委會、業委會、物業服務企業三方權責，加強基層人員專業培訓。

采寫：南都N視頻記者劉嫚 發自北京