越南中文社6月13日?qǐng)?bào)道，然而，為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展約100萬(wàn)套社會(huì)住房的目標(biāo)，胡志明市還必須克服土地基金、資金和投資機(jī)制方面的諸多障礙。

十年不變的狹窄出租房中的困境

晚上7點(diǎn)，在胡志明市新平工業(yè)區(qū)附近的一條小巷里，H.V.N.先生一家不到20平方米的出租房開始亮起燈火。這個(gè)小房間既是客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房，也是兩個(gè)孩子擠在折疊桌上學(xué)習(xí)的地方。與這座城市相伴的10年，也是H.先生在這個(gè)令人窒息的空間里徘徊的10年。

“我們也想換個(gè)更好的地方，但房租不斷上漲，買房更是想都不敢想。這也是我在這間出租房里住了10年的原因，”H.先生坦言。

他在一家電子公司當(dāng)工人，妻子在一家冷凍水產(chǎn)品公司工作。如果公司訂單多，可以加班，夫妻倆月總收入約2000萬(wàn)越南盾。H.先生表示，扣除房租（180萬(wàn)越南盾/月）、兩個(gè)孩子的學(xué)費(fèi)和一家四口的生活費(fèi)后，剩下的積蓄微不足道。

離H.先生家不遠(yuǎn)，來自西寧省的縫紉女工Lo女士剛下班，正在匆忙準(zhǔn)備晚飯。當(dāng)被問及“安居夢(mèng)”時(shí)，Lo女士立刻表示不敢想。她和丈夫只希望能找到一間比現(xiàn)在租的狹窄房間更大的出租房，價(jià)格合理，能協(xié)助辦理暫住登記（方便孩子上學(xué)），安全、有保障、涼爽就夠了。

事實(shí)上，多年來，越南的住房政策主要側(cè)重于幫助民眾擁有住房。從優(yōu)惠信貸計(jì)劃到發(fā)展社會(huì)住房，重點(diǎn)通常是出售或先租后買。當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上漲，遠(yuǎn)超大多數(shù)勞動(dòng)者的承受能力時(shí)，許多年輕人正從購(gòu)房轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期租房。對(duì)他們而言，一個(gè)穩(wěn)定、設(shè)施齊全、收入匹配的住所，比背負(fù)長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的房貸更現(xiàn)實(shí)。

在新的住房發(fā)展方向中，胡志明市將出租房確定為重要支柱，目標(biāo)發(fā)展約5萬(wàn)套社會(huì)住房用于出租，同時(shí)研究將部分安置房和未有效利用的公共資產(chǎn)轉(zhuǎn)為補(bǔ)充供應(yīng)源。

政策已鋪路

在與《青年報(bào)》交流時(shí)，Thien Phat建設(shè)投資與旅游服務(wù)股份公司總經(jīng)理Nguyen Van Loi先生表示，外來勞動(dòng)者的租房需求非常大，因此應(yīng)將約60-80%的社會(huì)住房用于出租。然而，要發(fā)展這一細(xì)分市場(chǎng)，需要同時(shí)解決企業(yè)在土地基金、土地價(jià)格和金融機(jī)制方面的障礙。

他認(rèn)為，社會(huì)住房不應(yīng)建在遠(yuǎn)離中心、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏的地塊上，因?yàn)槿菀仔纬伞八恰?。相反，?xiàng)目應(yīng)靠近工業(yè)區(qū)、出口加工區(qū)，并與服務(wù)、教育、醫(yī)療和交通生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，以直接服務(wù)勞動(dòng)者。

以企業(yè)在平陽(yáng)省的項(xiàng)目為例，Loi先生表示，該住宅區(qū)規(guī)劃配套，靠近醫(yī)院、學(xué)校和地鐵線，有助于提高工人的生活質(zhì)量。因此，項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)將在交通、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)設(shè)施上實(shí)現(xiàn)同步，真正服務(wù)于民眾，尤其是工業(yè)區(qū)的勞動(dòng)者。目前正在運(yùn)營(yíng)近400套工人出租房，Loi先生認(rèn)為，建設(shè)社會(huì)住房出租“比商業(yè)住房難得多”，因?yàn)槭芤鎸?duì)象受限，審批流程嚴(yán)格，資金回收期長(zhǎng)。

此外，企業(yè)在法律程序和土地價(jià)格確定機(jī)制上仍面臨困難。如果企業(yè)自籌資金購(gòu)地建設(shè)社會(huì)住房，由于缺乏關(guān)于可扣除價(jià)格水平的明確規(guī)定，企業(yè)缺乏計(jì)算成本的基礎(chǔ)。因此，Loi先生建議盡快完善土地價(jià)格機(jī)制，同時(shí)增加足夠強(qiáng)大的信貸和優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)企業(yè)投資發(fā)展社會(huì)住房出租。

增加出租房供應(yīng)，如何實(shí)現(xiàn)？

據(jù)Hoang Quan董事長(zhǎng)Truong Anh Tuan先生稱，發(fā)展社會(huì)住房出租是符合實(shí)際需求的方向，但正面臨資金、利潤(rùn)和投資回收期的問題。出租項(xiàng)目需要15-20年才能收回成本，而企業(yè)通常只能獲得最長(zhǎng)5年甚至更短的銀行貸款，被迫出售產(chǎn)品以償還債務(wù)。

目前的貸款利率遠(yuǎn)高于出租活動(dòng)的回報(bào)率。Tuan先生舉例說，一套價(jià)值10億越南盾的房子，每月可能需支付1000萬(wàn)越南盾的貸款利息，但出租只能收入500萬(wàn)越南盾/月，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。因此，Tuan先生表示，需要延長(zhǎng)貸款期限并降低該細(xì)分市場(chǎng)的貸款利率。

胡志明市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主席Le Hoang Chau先生認(rèn)為，胡志明市的社會(huì)住房需求可能高達(dá)100萬(wàn)套，但由于財(cái)務(wù)效益不夠吸引人，出租房供應(yīng)仍然非常有限。企業(yè)正使用短期資金進(jìn)行長(zhǎng)期投資，而利潤(rùn)被限制在10%。

從企業(yè)角度，Le Thanh公司總經(jīng)理Le Huu Nghia先生建議盡快完善針對(duì)出租房的單獨(dú)優(yōu)惠政策。其中，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間免除土地租金，僅在轉(zhuǎn)為銷售時(shí)收取；同時(shí)實(shí)行稅收優(yōu)惠和15-20年長(zhǎng)期信貸套餐，以鼓勵(lì)企業(yè)參與為勞動(dòng)者建設(shè)住房。

在土地管理方面，他建議在商業(yè)住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)出租期間免收土地租金。企業(yè)只有在將用途轉(zhuǎn)為出售公寓時(shí)才需履行這一財(cái)務(wù)義務(wù)。在胡志明市，他建議立即將這些支持政策納入《特殊都市法》，為勞動(dòng)者住房計(jì)劃創(chuàng)造突破。

在財(cái)政和稅收方面，他希望國(guó)家恢復(fù)以往強(qiáng)有力的優(yōu)惠水平。具體而言，對(duì)出租社會(huì)住房項(xiàng)目適用高達(dá)70%的增值稅和企業(yè)所得稅減免，而非出售類型的50%。

信貸機(jī)構(gòu)需提供長(zhǎng)期貸款套餐，期限延長(zhǎng)至15-20年，放貸額度可達(dá)項(xiàng)目總投資額的85%。此外，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)支持建設(shè)技術(shù)及社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，也是降低開發(fā)商成本壓力、從而降低民眾房租的關(guān)鍵因素。

胡志明市為社會(huì)住房出租開辟“綠色通道”

為實(shí)現(xiàn)發(fā)展約5萬(wàn)套社會(huì)住房出租的目標(biāo)，胡志明市人民委員會(huì)決定將政策重心轉(zhuǎn)向資金和手續(xù)支持。該市承諾為社會(huì)住房出租和一般出租房開辟行政手續(xù)“綠色通道”，將其視為對(duì)民眾的人文責(zé)任。

為吸引投資者參與出租房建設(shè)，該市承諾將出租房類型納入支持項(xiàng)目清單，將預(yù)算支持的最高貸款利率從每項(xiàng)目2000億越南盾提高至3000億越南盾。同時(shí)，100%支持技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)用（每項(xiàng)目不超過100億越南盾）。

（編譯：Jon ；審校：Woo；來源：越南中文社yuenan.com）