1995年《軍產(chǎn)住房出售暫行辦法》的出臺(tái)，標(biāo)志著軍隊(duì)住房制度從“福利分房”向“住房商品化”的歷史性轉(zhuǎn)折。三十年后，當(dāng)?shù)谝慌?gòu)房軍人手中的鑰匙依然打不開(kāi)市場(chǎng)大門(mén)時(shí)，一個(gè)根本性問(wèn)題擺在政策制定者面前：涉軍房改房的上市交易，究竟應(yīng)當(dāng)維持現(xiàn)狀的嚴(yán)格管控，還是推進(jìn)到位的市場(chǎng)化改革？

這一問(wèn)題牽動(dòng)著數(shù)百萬(wàn)軍產(chǎn)住房家庭的切身利益，也考驗(yàn)著制度設(shè)計(jì)的智慧。

一、三類(lèi)房屋為何上市之路先天受阻

涉軍房產(chǎn)雖統(tǒng)稱“軍產(chǎn)房”，但其制度基因各不相同，上市交易的障礙也因此呈現(xiàn)差異化特征。

第一類(lèi)：軍隊(duì)房改房（現(xiàn)有住房）——依據(jù)1995年及1999年政策出售的原有公有住房，土地性質(zhì)均為軍用劃撥。1999年9月20日是一個(gè)關(guān)鍵分水嶺：此前以成本價(jià)購(gòu)得的“擁有全部產(chǎn)權(quán)”，與以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的“擁有部分產(chǎn)權(quán)”，在處分權(quán)上存在本質(zhì)差異；此后按經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售的，雖政策文本稱“擁有全部產(chǎn)權(quán)”，卻因未獲地方土地、住建等部門(mén)確認(rèn)，始終處于“產(chǎn)權(quán)懸置”狀態(tài)。

第二類(lèi)：軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房——依據(jù)1999年房改方案建設(shè)，按綜合成本價(jià)出售。與地方經(jīng)適房的最大差異在于：地方經(jīng)適房滿五年可上市交易，需補(bǔ)繳土地收益；軍隊(duì)經(jīng)適房則因土地性質(zhì)為軍用劃撥，上市通道基本關(guān)閉。以中原某市綠葉小區(qū)的情形為例，該小區(qū)雖持有房產(chǎn)證、土地證、界定卡，卻因2020年一紙“暫停辦理上市交易”的函件，所有交易戛然而止。

第三類(lèi)：軍隊(duì)統(tǒng)建安置住房——近年新建，政策文本明確“可以依法繼承，暫不得上市交易”，是三類(lèi)房屋中限制最剛性、但產(chǎn)權(quán)文本也最清晰的一類(lèi)。

這三類(lèi)房屋的共同基因是：土地性質(zhì)鎖定為“軍用劃撥”，產(chǎn)權(quán)登記游離于地方不動(dòng)產(chǎn)體系之外，上市交易須突破“準(zhǔn)入制”審批屏障。

二、經(jīng)濟(jì)層面：改變呼聲緣何漸起

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展視角觀察，維持現(xiàn)狀的代價(jià)正在累積。

（一）資產(chǎn)沉淀效應(yīng)日益顯著

以上指綠葉小區(qū)為例，購(gòu)房家庭“按商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)，背負(fù)巨額商貸”，卻因政策凍結(jié)無(wú)法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。當(dāng)普通商品房業(yè)主可通過(guò)抵押、置換、交易盤(pán)活資產(chǎn)時(shí)，軍產(chǎn)房家庭的不動(dòng)產(chǎn)淪為“沉睡資產(chǎn)”。

（二）代際傳承面臨制度屏障。

房屋份額可以繼承，再次轉(zhuǎn)讓受阻，繼承人手中的份額無(wú)法變現(xiàn)。隨著第一代購(gòu)房人逐漸老去，子女持有“不能交易、不能抵押、只能自住”的房產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上承擔(dān)了制度成本。

（三）區(qū)域市場(chǎng)形成隱性交易。

由于正規(guī)通道關(guān)閉，部分軍產(chǎn)房轉(zhuǎn)入地下交易，以“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”“長(zhǎng)期租賃”等形式進(jìn)行，以深圳為例，出現(xiàn)不需要房本轉(zhuǎn)換和登記私下直接交易（價(jià)格不菲）的情形，這樣的交易缺乏法律保障，又容易滋生糾紛隱患。

（四）軍地二元結(jié)構(gòu)亟待突破。

2025年《軍用土地管理?xiàng)l例》首次以軍事法規(guī)形式確認(rèn)“軍用土地應(yīng)當(dāng)依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記”，為軍產(chǎn)房納入地方不動(dòng)產(chǎn)體系打開(kāi)制度窗口。若止步于登記而仍禁交易，則改革效用將大打折扣。

三、展望：分類(lèi)施策的三種可能

綜合制度演進(jìn)邏輯與現(xiàn)實(shí)約束，未來(lái)改革可能沿著三條路徑推進(jìn)：

路徑一：土地置換——非核心區(qū)域先行破冰

《條例》第十八條明確，處置軍用土地使用權(quán)“應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采取軍隊(duì)與地方土地使用權(quán)置換整合方式”。這意味著，對(duì)于已不具備軍事利用價(jià)值的土地，可通過(guò)置換變更為國(guó)有建設(shè)用地，使房屋獲得完整產(chǎn)權(quán)。北京五環(huán)內(nèi)房源向五環(huán)外置換已有先例，這一模式可在非核心區(qū)域復(fù)制推廣。

路徑二：準(zhǔn)入審批——建立分級(jí)上市機(jī)制

原設(shè)“一律報(bào)總后勤部審批”的模式，在實(shí)踐中近乎休眠。未來(lái)或可建立分級(jí)審批機(jī)制：對(duì)核心軍事區(qū)周邊房源嚴(yán)格管控，對(duì)已失去軍事價(jià)值的成熟社區(qū)，下放審批權(quán)限，明確審批標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)限，使“準(zhǔn)入制”從理論屏障變?yōu)榭刹僮鞯耐ǖ馈?/p>

路徑三：補(bǔ)繳收益——參照地方經(jīng)適房模式

地方經(jīng)適房上市需補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。軍隊(duì)經(jīng)適房可參照此模式，由購(gòu)房家庭補(bǔ)繳土地收益后，將土地性質(zhì)從軍用劃撥轉(zhuǎn)為國(guó)有出讓。

這一路徑的關(guān)鍵在于：補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)如何確定、收益如何分配、軍隊(duì)與地方如何協(xié)同。

回到本文的核心問(wèn)題：是保持現(xiàn)狀，還是改革一步到位？

從制度演進(jìn)邏輯看，改革到位是必然方向。1995年房改啟動(dòng)時(shí)，“買(mǎi)房住”的目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)；2025年《條例》落地后，“確權(quán)登記”的通道已經(jīng)打開(kāi)。若止步于此，則房改只完成了“保障居住”的前半程，“盤(pán)活財(cái)產(chǎn)”的后半程仍需推進(jìn)。

從現(xiàn)實(shí)約束看，改革到位不可能一蹴而就。國(guó)防安全紅線不可逾越，核心區(qū)域房源必須嚴(yán)格管控；軍地協(xié)調(diào)機(jī)制尚需磨合，補(bǔ)繳收益標(biāo)準(zhǔn)有待明確；歷史遺留問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜，分類(lèi)施策是唯一可行路徑。

未來(lái)五到十年，涉軍房改房上市交易或?qū)⒊尸F(xiàn)“雙軌并行”格局：核心區(qū)域繼續(xù)嚴(yán)格管控，非核心區(qū)域逐步放開(kāi)；繼承、出租等內(nèi)部流轉(zhuǎn)權(quán)利持續(xù)激活，抵押、轉(zhuǎn)讓等外部交易權(quán)利有限度開(kāi)放；部分通過(guò)土地置換實(shí)現(xiàn)完整產(chǎn)權(quán)，部分通過(guò)準(zhǔn)入審批實(shí)現(xiàn)有條件交易。