浙江
最近有兩個熱點：
一個是翠苑三區(qū)、大塘新村、德勝新村、后市街短期的成交量有明顯的放大，坊間傳言，有投機(jī)客在搏拆遷或者自主更新。
另外一個是6月8號國新辦吹風(fēng)會解讀城市更新的十五五規(guī)劃，有人說自主更新的機(jī)會很大。
所以，最近關(guān)于這方面的咨詢非常集中，在持續(xù)調(diào)整之后，杭州的老破小想搏拆遷或者自主更新，在這個時間點要不要考慮？要不要去買？
我的結(jié)論是：
一、大規(guī)模的拆遷幾乎不可能。現(xiàn)在不是十年以前了，整體市場狀況，大規(guī)模的拆遷幾乎是做不到的。
二、浙江省確實是在推動自主更新試點，之前省建設(shè)廳的發(fā)布會也有解讀，但是目前尚在摸索階段，短期大規(guī)模推行也沒有條件。
目前能夠期待的是杭州的自主更新的試點，在浙工新村之后，有典型性的或者試點性的落地。
我們雖然對自主更新期望很高，從去年到今年多期主題我都講過關(guān)于自主更新的話題，但是每一次講我都會重申一點：
自主更新是一個方向，但是它的推行過程中需要克服的難點也很多，大規(guī)模至少暫時是不可能的，目前我們能夠期待的是試點能夠先落地，在試點落地之后，能夠逐步逐年的擴(kuò)大這個量。
而且，杭州客觀上也存在先天的一些限制條件，比如說有西湖、西溪、運(yùn)河周邊的限高，比如說老小區(qū)量很大，民意很難統(tǒng)一等等之類的都是一些限制條件，都是需要去克服的。
所以在目前階段，我們能夠期待的肯定是試點落地，而不是大規(guī)模的推行。
三、國新辦的吹風(fēng)會所講的城市更新，跟浙江省意圖推進(jìn)的自主更新不是一回事。
國新辦吹風(fēng)會講的內(nèi)容中非常重要的兩個要點：第一，到2030年城市更新行動取得重要進(jìn)展；第二，到2035年，城市更新體制機(jī)制更加完善。
也就是說，哪怕從2025年開始算也需要10年時間，城市更新的體制機(jī)制才會完善。而且國新辦的吹風(fēng)會講得很清楚，在指標(biāo)設(shè)置上聚焦增進(jìn)人民福祉、從人民群眾最關(guān)心的居住品質(zhì)、公共服務(wù)、人居環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等方面設(shè)置10項規(guī)劃指標(biāo)，具體的我不講了，大家可以去網(wǎng)絡(luò)上搜索自行讀一下。
四、自主更新只是后續(xù)會大力推動的、城市更新當(dāng)中的一部分。
五、國新辦所說的城市更新，杭州其實已經(jīng)做了兩年多了，也在50個先行先試的重點城市名單之中。從2024年開始的。
對于城市更新也好自主更新也好，總體的結(jié)論其實非常簡單，九個字：中長線機(jī)會，短期觀望。
在機(jī)會的把握上，個人有一個建議：
第一，耐心看明年老破小筑底的走勢；
第二，在租售比尚可的情況下面，可以耐心等待自主更新試點的落地以及城市更新的進(jìn)一步推進(jìn)。
就是在租售比尚可的情況下，在杭州老破小明確有筑底信號的情況下，再去淘老破小，是可行的。
本身它可以靠租售比來養(yǎng)活自己，在這個過程中，耐心的等待自主更新試點落地以及城市更新的進(jìn)一步推進(jìn)。在未來的十年中，這一項工作肯定會循序漸進(jìn)的推進(jìn)，在這個推進(jìn)過程中，你能夠有所獲利，這個是我們能夠期待的事情。
所以，短線投機(jī)沒機(jī)會，中長線有機(jī)會。
中長線有機(jī)會的情況下，淘這類老破小你也要挑著來:
第一，地段要好；
第二，房齡要重點關(guān)注，太新的這些老破小是沒有太多的機(jī)會的。從2024年開始的外立面更新、社區(qū)更新、有一部分的未來社區(qū)建設(shè)已經(jīng)落實過的這些小區(qū)，我認(rèn)為短期內(nèi)他們的機(jī)會更小。
第三，我們反復(fù)在重申的租售比要好一點；
第四，盡量選一些橫向競品稍微少一點的，比如說離西湖更近、周邊的醫(yī)院商超各方面配套比較均好的這些老破小，很有可能它跑贏的概率也比較大。
然后再去看它的房齡情況、建筑情況去搏未來十年的城市更新的持續(xù)推進(jìn)，以及自主更新的機(jī)會。
理性看待，耐心等待。
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