廣州啟動“賣舊買新”試點已過半月，成效如何？有一線中介反映，目前市場反應較為分化，地段、學位較優的大型成熟小區業主觀望情緒濃厚，優先選擇常規二手掛牌交易；樓齡老舊、無配套、小區近3月零成交的散盤業主，則參與意愿更強。同時，部分業主將租售比納入決策考量因素，若出售價不及預期，則選擇長期收租而非置換。業內人士指出，評估價是否達到業主預期，將成為激活置換的關鍵變量。

■有中介經紀人指出，樓齡老舊的零散獨棟小區，若小區連續3個月無成交，屬于流轉較慢的房源，這類業主更傾向借助“賣舊買新”渠道出售舊房。

超三成符合房源在海珠區，國企評估價成置換“勝負手”

自廣州啟動“賣舊買新”試點以來，市場持續關注。這一模式被寄予厚望，旨在盤活滯銷老房、打通置換渠道。然而，政策傳導至一線市場仍需時日。海珠區工業大道區域的中介反映，目前尚未明顯感受到政策帶來的直接沖擊，“雖然政策已出，但成交量并未瞬間爆發，大家都在觀望（國企的）評估價”。

廣州安居集團啟動的“賣舊買新”試點，收購對象為環城高速以內、總價300萬元以下、建筑面積70㎡以下的舊房，且不限樓齡。從區域分布來看，符合試點申請條件的房源高度集中在中心城區。據普睿廣佛及中原地產的數據，符合條件的房源主要位于廣州市天河區、越秀區、海珠區、荔灣區的環城高速內區域。其中，海珠區以6521套房源位居首位，占比超三成；越秀區雖總量略少，但掛牌均價高達38451元/㎡，居全市之首，主要得益于其優質的教育資源。具體到小區，符合申請條件的前20個項目中，75%的項目掛牌均價集中在2萬元至3萬元/㎡區間，如天河棠德花苑、海珠工業大道沿線老舊小區等。

中原地產大越秀區總經理陳秋炳指出，“賣舊買新”對于市場肯定有促進作用，能提高業主的置換積極性并降低買家的觀望情緒。“賣方的心態會因為多了一個渠道而變得強硬，議價空間可能會收窄。買家也會降低壓價預期，更快決策。”陳秋炳稱，政策的落地效果關鍵在于國企給出的評估價是否能貼近業主預期。如果價格適中或偏高，業主參與熱情自然高漲；反之，若大幅偏離心理價位，政策效果將大打折扣。

新快報記者了解到，目前“賣舊買新”試點工作的報名房源仍處在資格初審與價格初評環節，不少業主仍在觀望真實案例的評估價。

誰更希望賣給“國家隊”？連續3個月無成交業主較積極

什么樣的房子更適合參與 “賣舊買新” 試點？中原地產金碧花園二分行客戶經理范玉玉告訴新快報記者，大型成熟社區流通性較強，只要定價合理，在二手市場較容易找到買家接盤，業主參與國企收儲的意愿偏低。“零散獨棟小區、樓齡老舊、流通性偏弱，若小區連續3個月無成交，就屬于流轉困難的房源，這類業主更傾向借助‘賣舊買新’渠道出售舊房。此外，名下擁有兩套及以上舊房、難以把握分批出售時機的多套房業主，也是試點政策的主要受眾群體”。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則表示，對于部分房齡超過30年的老房子，銀行可能拒貸，買家只能全款購買，接盤群體有限。成交周期普遍較長，部分房源掛牌一年仍無人問津，若急于變現，往往只能大幅降價，國企收儲則成為售房的另一選擇。

中原地產大越秀區總經理陳秋炳表示，業主在賣房渠道選擇上仍有明顯偏好，多數人仍優先選擇面向普通購房者交易。通過傳統二手交易，業主可自由選擇置換新房或二手房，資金使用也不受限制，靈活性更強。“而缺乏優質學區、地段普通、樓層不佳、采光不足的中心城區‘老破小’業主，則比較愿意參與‘國家隊’的收儲，這類房源在荔灣區分布較多；而越秀區房源依托優質教育配套，二手市場接受度高，主動參與試點的房源預計較少。”他說。

新快報記者了解到，中介平臺并不擔心國企收儲“搶客”，還非常希望順利推進。陳秋炳告訴記者，即使業主選擇參與“賣舊買新”，中介經紀人也會積極配合，甚至幫忙走流程。“大部分中介渠道目前不僅做二手交易，同時也為新房銷售。客戶即使不在我們平臺成交舊房，也會在180天內置換新房，新房成交帶來的傭金收益更為可觀，不少樓盤還針對中介渠道推出額外補貼。”

不少小區租售比跑贏定存，但專家稱“別只算租金虧了本金”

今年3月、4月，廣州二手房整體成交破萬套，即使在“小陽春”后的5月，成交也接近萬套，交易熱度持續。范玉玉透露：“現在賣房的業主中，70%是為了置換，可以接受‘低買低賣’，今年春節后，想置換的業主只要價格達標便會快速成交。當前工業大道片區房源整體議價空間約5%，去年業主大幅降價讓利的現象明顯減少，成交房源總價多集中在150萬元至200萬元區間。”

另一邊廂，部分業主因難以接受當前售價，選擇轉賣為租。以家住海珠區西基東小區的曾先生為例，他的房子是單位分房，位于8樓且無電梯，雖然已經掛牌一年多，來看房者屈指可數。因年老不便，現已在外租電梯房居住。對于是否參與“賣舊買新”，曾先生表示：“如果收購價低于150萬元，我寧愿繼續出租，租金可以補貼我現在住的電梯房房租，留著房子以后孫子需要也能住。”

范玉玉也證實了業主的這一心態：“有些業主覺得價格太低無法接受，加上賣房后手頭的錢沒有更好的投資去向，就干脆撤牌轉租。他們覺得現在低價賣了，以后可能買不回來，不如收租實在。”

事實上，“租售比”正在重新成為業主決策的重要標尺。易居研究院監測顯示，廣州“老破小”二手房租售比約為1.92%。廣州市房地產中介協會的數據顯示，2026年4月熱門板塊樓盤租售比在1.36%至2.62%之間。其中，天河區富力天朗明居租售比達2.42%至2.62%，海珠區金碧花園為2.39%至2.59%，不少小區租售比已高于銀行定期存款利率。

不過，嚴躍進提醒，僅租金并不足以構成長期持有的理由。他指出，即便租金帶來了穩定的現金流，若房產總市值每年下跌5%，租金收益根本無法覆蓋本金損失，即“看似賺了租金，實則虧了本金”。隨著次新房和高品質新房的陸續入市，“老破小”的市場競爭力因配套一般、樓齡較老而持續面臨挑戰。此外，租賃市場本身也存在波動風險，隨著保障性租賃住房的入市，部分區域租金已有下調跡象，租售比的可持續性有待觀察。

■新快報記者 何璐詩 文/圖