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物業(yè)鏟綠地建充電樁，賺得盆滿缽滿？南寧業(yè)主：這3步讓他拆了還得賠錢

小區(qū)綠化好好的，突然被鏟平建了充電樁。
物業(yè)說這是"便民工程"，收費(fèi)運(yùn)營取之于民用之于民。
可業(yè)主們納悶了：這么大的事，我們怎么不知道？誰同意的？

在南寧，這樣的糟心事已經(jīng)不是第一次發(fā)生了。

一、真實(shí)案例：好好的綠地，說鏟就鏟了？

2021年12月，南寧仙葫開發(fā)區(qū)聯(lián)發(fā)尚品小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里一塊原本種滿綠植的公共綠地，被人鏟掉了一大片，地面被硬化，還架起了充電樁的架子。

業(yè)主們一打聽，原來是小區(qū)業(yè)委會牽頭搞的"便民充電區(qū)改造"。

可問題來了——這么大的事，絕大多數(shù)業(yè)主根本不知情，更別說投票同意了。

業(yè)主們質(zhì)疑：
1.公共綠地是全體業(yè)主共有的，憑什么說鏟就鏟？
2.建充電樁是經(jīng)營性收費(fèi)項(xiàng)目，收益歸誰？
3.改造方案經(jīng)過業(yè)主表決了嗎？

面對業(yè)主的質(zhì)疑，業(yè)委會的說法和現(xiàn)在很多物業(yè)如出一轍："這是為了解決業(yè)主充電難的民生問題，是好事。"

但好事，不能建立在違法的基礎(chǔ)上。

業(yè)主們聯(lián)合起來向有關(guān)部門投訴。最終，這片被鏟掉的綠地被要求恢復(fù)原狀。

二、別被"便民"忽悠了！物業(yè)在綠地建充電樁，這3條全是違法

很多物業(yè)喜歡拿"便民工程""民生項(xiàng)目"當(dāng)擋箭牌，說得冠冕堂皇。但你只要記住：不管出發(fā)點(diǎn)有多好，程序違法就是違法，侵害業(yè)主權(quán)益就是侵權(quán)。

違法點(diǎn)1：公共綠地不是物業(yè)想動就能動

《民法典》第274條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有。

什么叫"共有"？就是這塊地是全體業(yè)主的，物業(yè)只是管家，不是主人。管家能不經(jīng)過主人同意，就把主人家的花園改成收費(fèi)停車場嗎？

當(dāng)然不能。

《南寧市城市綠化條例》第23條更是明確：任何單位和個(gè)人不得擅自改變城市綠化規(guī)劃用地性質(zhì)或者損壞綠化規(guī)劃用地的地形、地貌、水體和植被。

擅自鏟綠地建充電樁，就是違法行為。

違法點(diǎn)2：重大事項(xiàng)必須業(yè)主共同決定

像"在公共綠地上建經(jīng)營性充電樁"這種事，屬于《民法典》第278條規(guī)定的"改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施"和"改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動"。

這種級別的大事，必須經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

注意，是"參與表決"的四分之三，不是全體業(yè)主的四分之三。但前提是——參與表決的業(yè)主人數(shù)和面積都要達(dá)到"雙三分之二"以上，表決才有效。

簡單說：沒有業(yè)主大會的合法表決，物業(yè)或業(yè)委會擅自在綠地上建充電樁，就是違法的。哪怕你說破大天，說這是為了業(yè)主好，也沒用。

違法點(diǎn)3：經(jīng)營收益必須歸全體業(yè)主

就算充電樁建起來了，只要是用業(yè)主共有的場地搞的經(jīng)營性項(xiàng)目，收益就必須歸全體業(yè)主所有。

《南寧市停車場管理?xiàng)l例》第20條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空設(shè)施和利用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其運(yùn)營管理、收費(fèi)方式等由業(yè)主共同決定。

物業(yè)不能拿"取之于民用之于民"當(dāng)空話——錢收了多少、花在了哪里、還剩多少，必須明明白白向全體業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

很多物業(yè)嘴上說"取之于民用之于民"，實(shí)際上錢進(jìn)了自己腰包，連個(gè)賬都沒有。這不是便民，這是借"便民"之名侵占業(yè)主利益。

三、遇到物業(yè)擅建充電樁，南寧業(yè)主按這3步維權(quán)，一步都不能少

如果你家小區(qū)也遇到了這種事——物業(yè)或業(yè)委會不打招呼就鏟綠地、建充電樁、搞經(jīng)營——別慌，按下面這3步來，步步為營，穩(wěn)贏。

第一步：固定證據(jù)，把"違法事實(shí)"釘死

維權(quán)的第一步，永遠(yuǎn)是收集證據(jù)。沒有證據(jù)，說得再好聽也沒用。

你需要收集這些證據(jù)：
1. 現(xiàn)場證據(jù)：被鏟掉的綠地、正在建設(shè)的充電樁、收費(fèi)公示牌等，拍照、錄像，最好帶上時(shí)間水印。
2. 規(guī)劃證據(jù)：去南寧市自然資源局查小區(qū)的原始規(guī)劃圖，證明這塊地原本的規(guī)劃用途就是綠地。
3. 程序證據(jù)：要求物業(yè)或業(yè)委會出示業(yè)主大會表決記錄、住建局審批文件等。拿不出來？那就是程序違法。
4. 溝通證據(jù)：和物業(yè)、業(yè)委會的溝通記錄、投訴記錄、回復(fù)函件等，全部保存好。

實(shí)操技巧：拍照片的時(shí)候，最好找個(gè)參照物（比如小區(qū)門牌號、標(biāo)志性建筑），證明拍攝地點(diǎn)確實(shí)在小區(qū)內(nèi)。錄像要完整，從小區(qū)入口拍到現(xiàn)場，一鏡到底，證據(jù)效力更強(qiáng)。

第二步：向這3個(gè)部門投訴，比你鬧一百次都管用

很多業(yè)主遇到這種事，第一反應(yīng)是去物業(yè)辦公室吵架。沒用的，人家要是吃你這一套，當(dāng)初就不會擅自動工了。

正確的做法是：找對監(jiān)管部門，精準(zhǔn)投訴。

在南寧，你可以向這3個(gè)部門投訴：

1.南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2.南寧市自然資源局
3.南寧市城市管理綜合行政執(zhí)法局

最有效的方式：直接打12345政務(wù)服務(wù)便民熱線，把事情說清楚，要求相關(guān)部門查處。12345有工單記錄，必須給你回復(fù)，比你自己跑部門效率高多了。

投訴話術(shù)模板："我是XX小區(qū)業(yè)主，我們小區(qū)物業(yè)（或業(yè)委會）未經(jīng)業(yè)主大會表決，擅自將XX位置的公共綠地鏟除，建設(shè)經(jīng)營性充電樁，違反了《民法典》和《南寧市城市綠化條例》的相關(guān)規(guī)定，要求相關(guān)部門依法查處，責(zé)令恢復(fù)原狀。"

如果投訴后物業(yè)還不整改怎么辦？別急，還有第三步。

第三步：法院起訴，要求恢復(fù)原狀+賠償損失

如果行政投訴后，物業(yè)仍然拒不整改，或者你認(rèn)為物業(yè)的行為已經(jīng)給業(yè)主造成了損失，可以直接向人民法院提起民事訴訟。

訴訟請求可以包括：
1. 請求判令被告立即停止侵害、恢復(fù)原狀（把綠地還回來）
2. 請求判令被告賠償損失（如果已經(jīng)造成了綠化損毀、環(huán)境影響等）
3. 請求判令被告公布經(jīng)營收益并返還業(yè)主（如果已經(jīng)開始收費(fèi)了）
4. 請求判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用

誰可以起訴？單個(gè)業(yè)主、業(yè)主委員會都可以。如果是業(yè)主個(gè)人起訴，建議聯(lián)合其他業(yè)主一起，人數(shù)越多，法院越重視。

法律依據(jù)拿好：《民法典》第274條、第278條、第286條、第287條，《南寧市城市綠化條例》第23條，《南寧市停車場管理?xiàng)l例》第20條。起訴狀里把這些法條列上，專業(yè)度直接拉滿。

四、寫給全體業(yè)主：你的小區(qū)，你說了算

寫這篇文章的時(shí)候，我一直在想一個(gè)問題：

為什么總有物業(yè)或業(yè)委會，喜歡打著"便民"的旗號，干著違法的事？

答案其實(shí)很簡單：違法成本太低，維權(quán)成本太高。

很多業(yè)主覺得"多一事不如少一事"，覺得"建充電樁也是好事"，選擇了沉默。可你有沒有想過——

今天他能不打招呼就鏟綠地建充電樁，
明天他就能不打招呼就把架空層改成商鋪，
后天他就能不打招呼就把小區(qū)公共用房租出去賺錢。

沉默，就是對侵權(quán)行為的縱容。

當(dāng)然，我不是說小區(qū)不能建充電樁。新能源汽車是趨勢，充電難確實(shí)是很多業(yè)主的痛點(diǎn)。但建充電樁的正確打開方式應(yīng)該是：

業(yè)主先表決，方案公開透明，收益歸全體業(yè)主。

程序正義，比"出發(fā)點(diǎn)是好的"重要一萬倍。

畢竟，這是你的小區(qū)，你才是主人。

如果覺得這篇文章有用，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)給你小區(qū)的業(yè)主群。多一個(gè)人知道，就少一起侵權(quán)。

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