來源：市場資訊

（來源：克而瑞地產研究）

01

商品房銷售仍在下行區間，銷售金額持續改善

1—5月份，新建商品房銷售面積31320萬平方米，同比下降10.8%；其中住宅銷售面積下降12.1%。新建商品房銷售額29366億元，下降13.5%；其中住宅銷售額下降14.1%。

圖1 全國商品房月度累計銷售面積及銷售額同比增速

數據來源：國家統計局。

1-5月，新建商品房銷售面積跌幅略有下探，同比跌幅較上期擴大0.6個百分點，銷售金額持續改善，收窄0.9個百分點。克而瑞數據顯示，5月全國重點50個城市新建商品住宅成交面積同比微降2%，成交規模與3月齊平；北京、上海等城市二手房成交持續高位運行，有效激活了“賣舊買新”的置換循環，支撐新房市場改善型項目的去化。整體來看，行業仍呈現為結構性修復的特征，市場成交向核心城市、高價改善產品集中對銷售金額形成支撐，三、四線市場需求持續收縮拉低總量。

當前政策層面更注重系統性、長效性。5月國務院審議通過《城市更新“十五五”規劃》，為未來五年城市更新工作確立了量化目標和行動綱領，城市更新將成為穩定房地產投資和拉動內需的重要抓手。政策無法扭轉也不追求全面普漲，而是旨在化解存量風險、優化供給結構、重建行業長期健康基礎。對地方而言，政策普惠性有限，市場結構性分化趨勢確立。地方將更加注重政策工具創新，側重落地性和精準性，要在分化的市場中成功引導預期，實現結構轉型。

圖2 全國商品房近一年月度銷售面積及同比增速

數據來源：國家統計局。

5月新建商品房銷售面積6062萬平方米，同比減少14.1%，跌幅較上月擴大3.8個百分點；銷售金額同比減少9.8%，跌幅較上月縮小1.8個百分點。

表1 2026年1-5月按物業類型和地區分商品房銷售情況

單位：萬平方米、億元、%

注：同比變動數據為與上月累計對比。

數據來源：國家統計局。

各物業類型中，住宅銷售面積及金額較上期繼續改善，跌幅進一步收窄；商業營業用房兩項指標跌幅進一步擴大。辦公樓銷售面積正增長（+5.9%）是三個物業類型中唯一的正值，乍看是亮點，但其銷售額僅增長0.2%，兩者剪刀差高達約5.7個百分點——這意味著辦公樓是以大幅折價換量，低價甩賣在支撐成交面積。這并非市場復蘇，而是一種被迫的價格出清行為，投資價值需高度謹慎對待。

各區域銷售面積及金額持續下降。與上期相比，各區域銷售面積同比跌幅擴大；銷售金額呈現較為積極的變化，同比跌幅除東北地區外均有不同程度改善。東部地區銷售面積及金額占比分別為44.2%、59.9%，分別較上期提高0.4個和0.8個百分點。

02

房地產開發投資持續探底

1—5月份，全國房地產開發投資30356億元，按可比口徑計算同比下降16.2%；其中，住宅投資23426億元，下降15.6%。

圖3 全國房地產開發投資累計同比增速

數據來源：國家統計局。

1-5月，房地產開發投資累計同比跌幅較上期擴大2.5百分點，較2025年同期的降幅（-10.7%）顯著擴大約5.5個百分點，說明行業主動去杠桿、收縮規模的趨勢仍在延續，而非只是基數效應。住宅投資降幅略小于整體，意味著非住宅地產（商業、辦公）的收縮更為劇烈，這與市場對商業地產需求疲軟的普遍判斷相符。克而瑞數據顯示，2026年1-5月，百強房企新增土地儲備的貨值、金額和建筑面積同比分別下降41.7%、43.9%和24.8%，創近五年最低水平。核心城市投資依靠優質地塊托底，個別地塊高溢價成交，但全國開發投資整體下滑趨勢難以扭轉。未來房地產投資的改善，本質上是行業發展模式的轉型，不體現為增速的反彈，而是投資結構更優化、投資主體更穩健、聚焦好房子與城市更新。

圖4 全國房地產開發近一年月度投資及同比增速

數據來源：國家統計局。

月度數據方面，5月全國房地產開發投資6387億元，規模與上月相當，同比減少24.9%，跌幅較上月擴大4.7個百分點，跌幅持續下行。

表2 2026年1-5月按物業類型和地區分房地產開發投資情況

單位：億元、%

注：同比變動數據為與上月累計對比。

數據來源：國家統計局。

各物業類型投資均處于較大跌幅區間，同比跌幅較上期持續擴大，住宅投資跌幅相對較低。開發企業對住宅投資的比重較上期再提高0.2個百分點至77.2%。

各區域投資同比持續下降，其中東北地區跌幅依然最大。與上期相比，各區域同比額跌幅均有所擴大，東部和西部地區變動相對明顯，擴大3個百分點左右。開發企業在東部地區的投資比重為60.1%，較上期降低0.6個百分點。

03

房屋新開工持續處于深度下行區間

1—5月份，房屋新開工面積17929萬平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積13084萬平方米，下降23.4%。房屋竣工面積14087萬平方米，下降23.4%。其中，住宅竣工面積9999萬平方米，下降25.0%。

圖5 全國房地產累計新開工面積同比增速

數據來源：國家統計局。

圖6 全國房地產近一年月度新開工面積及同比增速

數據來源：國家統計局。

1—5月，新開工累計同比跌幅較上期擴大0.6個百分點。單月開工規模4029萬平方米，同比跌幅較上月收窄2.4個百分點。新開工短期小幅改善，但累計深度下行趨勢不改，同時竣工規模缺乏增量支撐，同比跌幅明顯。具體來看，新開工面積累計同比下降22.6%，竣工面積同步下降23.4%，兩者降幅高度接近，意味著開發商在"保交樓"政策壓力下勉強維持竣工進度，但增量項目幾乎陷入停滯。住宅竣工面積不足1億平方米，降幅高達25%，反映出資金鏈緊繃對建設進度的制約依然嚴峻。在市場供需關系轉變、土地投放管控及持續去庫存政策共同引導下，新開工中樞長期下移，當前僅核心城市能維持一定開工規模，未來新增供給將持續處于低位。

04

房地產開發企業到位資金持續下探

1—5月份，房地產開發企業到位資金32756億元，同比下降19.0%。其中，國內貸款4875億元，下降28.7%；自籌資金11985億元，下降13.0%；定金及預收款10012億元，下降16.1%；個人按揭貸款4066億元，下降28.0%。

圖7 全國房地產開發企業到位資金同比增速

數據來源：國家統計局。

1-5月，開發企業到位資金累計同比跌幅較上期再擴大0.6個百分點，連續14個月下行。具體來看，資金到位總量下降19.0%，且結構性壓力更為突出：國內貸款下降28.7%，個人按揭貸款下降28.0%，兩項金融端融資指標均接近三成降幅，遠超整體水平。這表明銀行對房地產行業的信貸態度依然審慎，而購房者端的按揭意愿也因預期不穩而明顯收縮。定金及預收款下降16.1%，與銷售面積降幅基本吻合，尚屬正常區間。自籌資金相對抗跌（-13.0%），或與部分國企、央企開發商資產變現有關。

與上期數據比較看趨勢，國內貸款和自籌資金同比跌幅持續擴大，分別較上期擴大2.8個和2.5個百分點；定金及預收款、個人按揭貸款分別較上期收窄1.5個和3.7個百分點。值得注意的是，按揭貸款降幅（-28.0%）與銷售面積降幅（-10.8%）嚴重背離。兩者差距約17個百分點，意味著現有成交中有相當比例來自全款購房或高首付比例成交，購房者主動降低負債的意愿十分強烈——這是債務周期收縮的典型特征，非短期政策刺激所能扭轉。

占比方面，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的43.0%，較上期提升了1.6個百分點，自籌資金占全部資金的36.3%，較上期降低0.3個百分點。

總體來看，開發企業資金總量持續下行，資金壓力加劇。主要表現為銷售回款邊際改善但總量仍然較低；銀行風險偏好未有明顯修復，對房企開發貸投放保持審慎；經營利潤承壓、融資端收緊自籌資金持續縮水。當前房地產金融政策邏輯不再大規模給房企主體授信，而是通過項目融資、盤活存量、居民需求刺激，企業資金修復高度依賴商品房銷售。若商品房市場成交無法有效改善，到位資金跌幅仍存在再度擴大風險。

05

商品房庫存規模持續減少，存量房結構分化

5月末，商品房待售面積77182萬平方米，同比下降0.4%。其中，待售3年以下面積57152萬平方米，下降2.8%。

圖8 全國商品房各類物業累計待售面積

數據來源：國家統計局。

5月末商品房待售面積持續減少，同比連續3個月下降，跌幅較上期縮小0.1個百分點，但待售3年以下的面積同比跌幅再擴大0.2個百分點，短期庫存去化加速。供給側主動出清帶動短期流通房源優先消化，但住宅待售總量依然增加，同比上漲 0.8%，表明老舊現房積壓仍在，拖累整體庫存降幅，三四線長期滯銷房源去化壓力較大。

IN THE END

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