廣東
太難了吧，曾經的樓市銷冠，東部糧倉，增城現在的聲量怎么越來越弱了？
上個月，廣州新房網簽創年內新高，增城卻笑不出來，向來穩坐冠軍寶座，竟然連續兩個月被人趕超！
頹勢初顯，沒有運氣成分，背后全是增城樓市不得不面對的現實與無奈。
曾幾何時，增城一度是廣州最會卷戶型的區域，沒有之一。
這廝科教城全新盤，推出69㎡三房的極致戶型驚艷市場，那邊立馬推新，將68㎡做到三房兩衛了...
69方3房，主臥旁陽臺可改造為次臥
然而，隨著樓市分化和政策調整，廣州開始控制宅地入市，開發商也扎堆回歸中心區。
沒有新盤供應，缺乏新規產品，有購房者吐槽：
“在增城很難找到優質房源入手，難道剛需不配擁有一個使用率超100%的新規房子嗎？”
開發商日子也不好過，房價擠完泡沫后，面包價趕上面粉價，甚至更低，賣一套虧一套。
一些標桿樓盤開始放慢開發和入市的腳步，導致最有實力發聲的新塘，即將陷入沒新房可賣的尷尬境地。
地段夠不上天河，配套拼不過黃埔，畫餅卷不過南沙……
目前只有價格低這一張牌面的增城，只能在沉默中，漸漸遠離舞臺中心嗎？
01.
壓在增城身上的大山
增城的困境，其實早已經埋下了伏筆。
房地產普漲時，東部糧倉的天量新房供應，是包容，是剛需的天堂。
市場一旦調頭向下，這些存量房，立馬成為壓倒駱駝的稻草。
為了消化庫存，增城只能減少宅地出讓。就在這時，戶型新規登場，市場對優質房源的標準已經變成：學鐵商配齊+新規戶型。
而增城，還困在存量房的圍墻內，幾乎是新規戶型的“空白地帶“。
粗略統計了一下，區域內現房占比超過7成，產品已經成型，連升級迭代都難，更別說提高使用率了。
純剛需產品還能靠價格搏一搏，剛改和改善可以說被按著打。不說遠的，單是隔壁黃埔，就有太多選擇了。
這是壓在增城身上的第一座大山。
除此之外，低價壓榨利潤，開發商沒有信心輸血，也是導致增城樓市寸步難行的重要原因之一。
還沒來的，不敢來。
前年出讓的2宗宅地，競得房企不是增城城投就是本地房企；去年，總共出讓4宗宅地，其中3宗還是由增城城投兜底。
已經來的，一心想著跑路。
比如朱村的地王，徐福上坤云境風華，已經停工很久，據說要虧損整包轉讓，不知道有沒有人愿意接手。
還有在售的項目，受價格戰沖擊，處于“半躺平“狀態。
比如新塘板塊。萬科都會四季A區和C區已經交付，D區正在清棟。
剩下的B區，早在2023年便開始打地基，3年過去了，現在還處于地基階段，無主體樓棟建設。
觀望原因不難理解，2020年，開發商拿下這塊地時，綜合樓面價高達12932元/㎡。
再來看看現在的均價，14000-14500元/㎡，每賣出一套都在虧損。
中鐵建翰林新語，更是直接封盤不賣。
至于公園上城，短期內也沒有加推計劃。
克而瑞公布數據顯示，截至去年10月末，新塘板塊的一手住宅可售7629套。
這兩年，整個板塊沒有新盤入市。這大半年網簽走量，按照1200-1400套計算，當前新塘新房可售總量，估計只剩下不到6500套。
目前，大量迫切離場的二手業主，還在卷價格，搶食新房份額。
價格戰持續，開發商觀望，區域供應減少，市場聲量趨弱，買家更加不敢出手，只能繼續卷價格吸引關注。
這是一個看不見的“惡性循環“。
02.
該如何破局？
淘房君認為，黃埔珠玉在前，是增城最合適的學習榜樣。
1）增城多點開花，黃埔集中力捧科學城。
黃埔發展走的類似廣州單核模式，集全力發展科學城，把科學城打造完畢后，再去通過知識城延展區域脈絡。
增城走的則是深圳的多核心路線，西捧新塘，北拓朱村，還要大搞荔湖新城，看似多點開花，實則都差點意思。
最大問題便是各板塊呈點狀分布，1+1+1＜3，未有效串聯起來。沒有預期，更沒有新故事可講，價格自然沒有支撐。
2）加大商業用地比例。
很多朋友從天河走高速到增城，如何判斷自己身處黃埔還是增城？
很簡單，看兩邊的環境。
經過長時間的發展，無論是其城市面貌、配套、交通方面等等，黃埔的發展都可圈可點。
商業配套方面，以前黃埔和增城都是被嘲的對象。
現在黃埔又爭又搶，山姆確定進駐，萬象商業也在路上了。
反觀增城，變化不大，商業配套只集中于兩處，一個是“吃老本”，原來荔城區的老城配套，另外一個則集中于新塘。
而朱村、中新、永寧、增江等區域，板塊內的大型綜合體數量為0。
俗話說得好，打鐵還需自身硬，區域發展和配套直接影響市場風向，增城，要趕緊支棱起來了。
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