智通財經(jīng)APP獲悉，受公寓項目大幅下滑拖累，美國新住宅建設放緩至六年來最疲軟進程。周二公布的聯(lián)邦統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月美國住房開工數(shù)環(huán)比大幅下降15.4%，折合年率基準數(shù)據(jù)僅僅為118萬套。該數(shù)據(jù)低于機構(gòu)調(diào)查所覆蓋的所有經(jīng)濟學家們預測數(shù)據(jù)，創(chuàng)2020年5月以來最低數(shù)據(jù)統(tǒng)計。

這一下降主要由多戶住宅開工數(shù)暴跌40.2%所主導。獨棟住宅開工數(shù)也意外出現(xiàn)下降1.9%，折合年率為88.2萬套。盡管美國房地產(chǎn)市場似乎在暗示美國經(jīng)濟軟著陸軌跡遇阻，但是華爾街知名投資機構(gòu)Piper Sandler堅持把當前周期類比為1996年科技投資繁榮而非1999年的臨近互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂時期。

周二的聯(lián)邦統(tǒng)計報告顯示，在需求疲軟之際，承包商們?nèi)员３挚酥疲瑫r積極消化待售新房供應。許多承包商已經(jīng)降價并補貼客戶們的抵押貸款利率以積極尋找買家，同時建筑商們也大幅放慢了“投機性樣板住宅”的生產(chǎn)制造步伐，也就是在手中尚未簽署銷售合同時建造的房屋。

最新的這組美國房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)本身偏冷，但它并未完全推翻Piper Sandler首席全球經(jīng)濟學家Nancy Lazar關于美國經(jīng)濟“溫和復蘇”的最新預判，反而說明當前住房周期尚未進入投機性擴張，建筑商仍在降價、補貼按揭利率、減少投機性建房，經(jīng)濟更像處在美聯(lián)儲長期維系高利率后的再平衡階段，而不是1999年前夜那種過熱后的美國經(jīng)濟與樓市萎靡周期。

指向未來建設活動的總建筑許可數(shù)5月意外呈現(xiàn)出小幅下降0.7%，折合年率為141萬套。獨棟住宅許可數(shù)則小幅上升。

美國總統(tǒng)唐納德·特朗普一直試圖推動建筑商增加住房產(chǎn)量，希望在美國國會中期選舉前改善住房可負擔性。總統(tǒng)已在社交媒體上抨擊住宅建筑商們“坐擁超過200萬塊空置地塊”，并提議禁止機構(gòu)投資者購買獨棟出租住宅。旨在限制部分機構(gòu)投資者購房的立法雖已較最初版本有所削弱，但仍在國會待審。

除中西部以外，美國幾乎所有地區(qū)的建設活動均出現(xiàn)下降。在最大規(guī)模住宅建設地區(qū)南部，受公寓樓建造數(shù)量大幅下滑拖累，住房開工數(shù)則降至2020年5月以來最低水平。

新住宅建設數(shù)據(jù)向來波動較大，美國聯(lián)邦政府統(tǒng)計報告顯示，在90%的置信水平下，月度變化范圍為下降25.2%至下降5.6%。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會將在周三發(fā)布5月成屋簽約銷售報告，提供美國二手房銷售市場的一瞥。

隨著美伊距離達成長期停火協(xié)議似乎越來越近，若隨著霍爾木茲海峽能源貿(mào)易流量逐漸恢復至戰(zhàn)前，國際油價基準——布倫特原油期貨價格見頂回落并帶動通脹壓力回落，美國實際收入將改善，消費端可能獲得新的支撐，而住房市場則可能在名義個人收入上升、新房價格回落、抵押貸款利率仍有下行空間三重因素下逐步修復。

Piper Sandler把當前周期類比為1996年而非1999年，關鍵差別在于政策環(huán)境并未明顯失控：1995年美聯(lián)儲曾降息75個基點后經(jīng)濟重新加速，而2024—2025年累計降息175個基點后，2025年下半年也出現(xiàn)以工業(yè)活動為主導的增長回升。其隱含判斷是：只要美聯(lián)儲保持相對克制，通脹拐點兌現(xiàn)，經(jīng)濟就更可能走向“居民/消費者收入改善——消費修復——住房漸進回暖”的典型1996年式的美國經(jīng)濟軟著陸路徑，而非由過度寬松催生股票市場資產(chǎn)超級泡沫。

不過，最新住房開工數(shù)據(jù)給這套樂觀敘事增加了一個重要限制條件：復蘇可能更慢、更分化，而不是線性上行。 尤其是建筑許可5月下降0.7%至年化約141萬套/141.3萬套，獨棟許可小幅回升，說明未來供給并未完全斷檔，但多戶住宅急剎車、南部住房開工降至2020年5月以來最低，反映住房可負擔性仍是硬約束。

來自Piper Sandler的Lazar最新預判的所謂“住房市場溫和復蘇”，更加強調(diào)“可負擔性邊際改善后的底部修復”，而不是房地產(chǎn)重新進入強勁擴張周期;它需要油價回落、通脹降溫、長端利率下行和居民收入繼續(xù)增長共同配合。

如果像Piper Sandler的Lazar預判路徑那樣發(fā)展——即美國經(jīng)濟更接近1996年，市場應繼續(xù)偏向軟著陸交易，即消費韌性、住房鏈底部修復、工業(yè)再加速、成長股和AI資本開支算力主線并存;如果油價反彈、通脹遲遲不降、抵押貸款利率重新上行，則住房數(shù)據(jù)的疲弱會從“降息利好證據(jù)”轉(zhuǎn)化為“需求衰退的重要證據(jù)”。

Piper Sandler強調(diào)，對AI算力狂潮主導的超級牛市行情而言，“1996式路徑”最為有利，因為它意味著名義增長不崩、利率壓力緩和、企業(yè)資本開支可延續(xù)，AI半導體鏈條、數(shù)據(jù)中心光互連/DCI互聯(lián)、存儲芯片和數(shù)據(jù)中心電力基礎設施鏈條估值可繼續(xù)獲得強勁折現(xiàn)率支撐;而1999式路徑則意味著市場進入高估值、后周期和泡沫逐漸破裂階段，科技股對任何通脹與利率預期/美債收益率曲線反彈都會變得更敏感。