“穩步推進城中村更新改造，對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村優先實施改造”，2026年5月，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，明確建立可持續的城市更新體制機制和政策法規，高質量推進城市更新，為建設現代化人民城市提供堅實基礎。

作為深圳落實住宅項目新規的首個城中村改造項目，羅湖區螺嶺片區改造迎來關鍵突破——6月17日，項目綜合方案正式發布，拆除范圍、改造單元規劃、搬遷補償方案等同步公布。這標志著項目進入實質性推進階段，也將為深圳乃至全國超大城市的城中村改造落地探索新路徑。

俯瞰羅湖老城區——螺嶺片區。

時代之題：城中村、危舊房改造難題待解

走進螺嶺片區，時光仿佛凝固在上世紀八十年代。低矮的樓房外墻斑駁，這里曾是來深建設工程兵的重要集聚地，見證了深圳早期建設的榮光，如今卻在歲月侵蝕下褪去光彩。

62歲的陳伯是這里的老住戶，親歷片區數十年起伏，現在居住的樓棟老化，墻體開裂滲水，樓道狹小擁擠，安全隱患較大。“40多年前，我們在這片土地上建起了深圳的第一批樓房。如今，它們卻成了我們的‘心頭病’。”陳伯的話語中透著無奈。

根據2024年《深圳市城市體檢城中村專項體檢》報告顯示，螺嶺項目在建筑質量、生活便利、基礎完善、空間品質等方面存在一定短板。片區拆除范圍12萬平方米，現存房屋2400余套，超七成房屋建成年限已逾40年，C級及以上危房占比過半，改造迫在眉睫。

“最怕的是臺風天。”居民王叔回憶起2023年9月超強臺風“蘇拉”來襲時的情景仍心有余悸，“水灌進家里，電也停了。我們只盼著雨早點停。”那場臺風導致片區約300戶停電，近600戶停水，224人被轉移安置。

這場臺風，暴露出片區存在較大的消防隱患和內澇風險——道路狹窄、管線復雜，一旦發生火災，消防車難以實施救援。不僅如此，片區內地勢落差較大，最高與最低處將近10米，復雜的地勢導致排水系統不暢，水浸風險居高不下。

除了以上安全隱患，公共配套的不足也讓居民生活品質大打折扣。項目范圍內常住人口達1.2萬，人口密度10萬人/平方公里，租戶占80%以上。片區人口密度大、低收入群體多、居民服務需求多元化特點突出，與公共配套設施短缺之間的矛盾日益突出。螺嶺社區小學學位缺口達720個，片區無空余用地建設社區公園、社康中心、幼兒園、文體場館等公共配套。交通也存在較為突出的優化空間——僅有的兩條單向單車道，在早晚高峰時段經常造成交通擁堵。

居民李阿姨說，“我們就盼著改造，能讓我們住上安全、舒心的房子。”

這份期盼，在2024年8月迎來了轉機，項目被納入全國首批城中村改造試點。

政策之利：制度創新打通改造堵點

面對螺嶺片區產權復雜、民生訴求多樣的現實，如何突圍？政策早已給出明確方向。從2023年中央政治局會議提出積極穩步推進城中村改造，到2025年中央城市工作會議部署高質量城市更新，再到近日《城市更新“十五五”規劃》明確建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，一系列頂層設計為深圳破解老城區更新難題提供了支撐。

羅湖區將螺嶺片區改造作為落實國家政策的實踐載體，創新打造“政府主導+國企實施、凈地出讓+市場參與”模式。政府角色從監管者轉變為主導者，承擔從規劃審批、資金保障到回遷安置的全鏈條工作。2024年9月，羅湖區成立區級指揮部，螺嶺現場指揮部下設17個工作組、200余名工作人員協同推進。項目引進市屬國企天健集團作為合作單位，僅收取固定服務費，不通過房地產開發銷售盈利，定位為“服務商”。

資金保障方面，項目采用“專項債+政策性借款”雙渠道融資機制，成為全市首個獲批并落地城中村改造專項債的新項目，已獲兩家政策性銀行42億元專項借款授信。專款專用、封閉管理的模式從制度上杜絕了“爛尾”風險。補償安置上，項目在全市率先大規模推行房票安置試點，提供產權調換、貨幣補償、房票安置三種可選方式。居民可憑房票自主選擇適配房源，具有獎勵高、優惠多、不限購、選現房、可拆分、能轉讓等優勢。

民生之盼：打造安心舒心的“好房子”

走進項目現場指揮部，最引人注目的是墻上的規劃圖。新規劃的螺嶺片區呈現出一種舒展、通透的空間形態。

據項目相關負責人介紹，項目規劃按照住建部《住宅項目規范》的要求進行了調整，將總建筑面積從47萬平方米壓縮至37萬平方米，建筑限高80米。“壓縮建筑面積會影響項目收支平衡，但我們更看重長遠的社會效益和居民的居住品質。”此外，螺嶺項目在電梯配置、隔音性能、系統性適老化設計等方面都按照新規范進行設計，確保讓居民真正住上安心、舒心的“好房子”。

《城市更新“十五五”規劃》提出“完善社區基本公共服務設施，逐步補齊便民商業服務設施短板。”，規劃圖上，幼兒園、九年一貫制學校、社區健康服務中心、文化活動室等配套設施一應俱全，15分鐘生活圈覆蓋所有居住組團，綠地面積將大幅提升。

本效果圖僅為規劃示意，最終方案以官方批復文件為準。

螺嶺項目的意義，遠不止于一個片區的改造，還承擔著為超大城市中心城區更新探路的重任。項目相關負責人稱，“我們希望螺嶺探索能夠形成一套可復制、可推廣的模式，為深圳乃至全國的超大城市的城中村改造提供參考。”

采寫：奧一新聞記者 蔣清君 彭崢