北京
在美國住房市場，被高利率“鎖在原地”的房主群體，正悄悄出現松動的跡象。ResiClub聯合數字房產平臺TurboHome剛剛發布了2026年第二季度的住房情緒調查，結果指向一個微妙的轉折：雖然多數房主仍未打算搬家，但一旦房貸利率跌破某個心理關口，近三分之一的人就會重新考慮買房。
先交代一下這次調查的背景。本次訪問在4月21日至5月21日之間進行，總共收集了430位美國成年人的回答。這是該系列調查的第三次迭代，前兩次分別在2025年第一季度和第三季度完成。通過反復詢問類似的題目，研究團隊得以追蹤房價預期、房貸利率接受度、中介傭金態度以及住房可負擔性這些關鍵變量的連續變化。需要留意的是，有些結果只反映美國房主的看法，另一些則包含了租戶以及免費住在家中的群體，每個圖表標題上都會標注清楚，且因四舍五入，百分比相加可能不等于100%。
先說最直接的問題：為什么人們不搬家？受訪房主給出的頭號理由很樸素——現在的房子仍然符合他們的生活方式和實際需要。這個回答比例最高，說明很多家庭并不存在非要置換的剛需。但負擔能力壓力依然在塑造著流動意愿。大約20%的受訪者表示，高企的房貸利率或房價是他們按兵不動的最大原因。更有大約10%的房主坦言，現有貸款鎖定的利率實在太低，舍不得放棄。這兩組數據加起來，能看出財務層面的鎖定效應還很顯著。
不過，如果把視線移到購買意愿上，利率這把鎖的鑰匙就變得更具體了。在全部受訪者中，只有少數人表示自己在未來24個月內“非常可能”買房，相當一部分人要么明確說不可能，要么搖擺不定。然而，一旦將“房貸利率降到6%以下”這個假設條件拋出來，房主群體的反應立刻變得積極。調查顯示，有23%的人稱自己會“有點更可能”買房，另有10%的人更是會“非常更可能”買房，兩者相加剛好達到三分之一。6%的利率水平，顯然是一個觸動多數美國人神經的心理閾值。
這種對利率的敏感并非毫無緣由。過去幾個季度，房主對房價走勢的預期經歷了大幅波動，但已經不再像2025年那樣悲觀。把時間拉回2025年初，當時有接近三成的受訪房主認為，未來12個月內當地房價漲幅至少會達到4%。但到了2025年第三季度，這個比例急墜到只有13%，市場情緒明顯轉向。而到了2026年第二季度，這一數字略微回升至14%，悲觀情緒有所退潮，卻并未完全消散。
更值得玩味的是對房價下跌的預期。2025年初，認為房價會在未來一年持平或下跌的房主僅占24%。僅僅過了兩個季度，這個比例就飆升至55%，市場的看空情緒一度占據上風。但在最新的二季度調查中，該數字又回落至44%，說明最極端的那波悲觀情緒已經部分消化，多數房主開始接受一個“慢速、偏軟”的市場圖景，而不是一場價格雪崩。調查明確顯示，房主們并不預期房價會崩盤，只有少數人持有深度下跌的判斷。
綜合來看，這份調查刻畫出一個處在微妙再平衡過程中的住房市場。一方面，高利率和高房價依舊將大量潛在買家和賣家擋在門外，房主對現有低利率貸款的珍視也構成了難以逾越的移動成本。另一方面，買方需求并沒有消失，只是被利率壓制著，一旦條件逼近6%這個臨界點，壓抑的需求就可能快速釋放，給市場注入新的動能。對于關心美國樓市走向的人來說，眼下最重要的觀測指標或許不是房價漲跌本身，而是那個被三分之一房主盯緊的利率數字。
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