河南
不少人都在蹲美國住房市場的觸底反轉信號，最近華爾街投行的首席經濟學家翻出數十年前的經濟數據，得出了一個挺有意思的結論。現在的美國經濟周期，和上世紀90年代中期高度相似，住房市場的復蘇說不定也能照著歷史找線索。
投研圈做經濟判斷，很愛拿過往周期做對標，這次給出判斷的是Piper Sandler的首席全球經濟學家Nancy Lazar。Lazar在給客戶的最新簡報里提到，要是近期油價下滑真的標志著能源沖擊結束，那居民實際收入就會跟著改善，消費端就能拿到有力支撐。現在住房市場已經冒出三個積極信號，不少業內人都在悄悄盯著這些信號布局。
為啥非要對標具體年份，這里頭的門道可太大了。Lazar團隊給當前周期定了性，認為更接近1996年，而非1999年。這個判斷對投資者做資產配置來說，參考意義真的不小，1996年對應著經濟軟著陸和溫和復蘇，1999年則預示著經濟過熱之后的劇烈調整。
這個判斷的核心邏輯，其實藏在美聯儲過往的政策操作里。當年90年代的房價漲幅，和居民收入增速大體保持同步，沒出現太離譜的偏離。根本原因在于，當時美聯儲并沒有像2005年、2015年和2022年那樣，把利率長期壓制在名義GDP增速以下。
具體到降息的節奏上，兩段歷史也能對上不少細節。美聯儲1995年累計降息75個基點，機構當前預期2024到2025年間美聯儲會累計降息175個基點。1996年美國經濟增長重新加速，按照這個節奏，2025年下半年也會出現工業活動主導的增長回升。
Lazar團隊還特意把當前周期和1998年劃清了界限，不想把兩者混為一談。1998年美聯儲政策過度寬松，硬生生助推了經濟和市場的后周期繁榮，最后演變成1999到2000年的資產大泡沫。這一輪美聯儲政策整體偏克制，所以攢出超大泡沫的風險要比當年小很多。
現在實打實能看到，有三個因素共同發力，推著住房可負擔性慢慢往回走。一邊是居民名義個人收入一直在增長，沒停下腳步。另一邊是新房價格已經出現下降，整體回調的趨勢很明確。兩個因素疊加在一起，新房價格相對收入的比值，已經回落到更讓普通人可負擔的水平。
有意思的是，目前新房價格居然比二手房價格還低，這種情況真的相當罕見。投行分析師認為，這個價差會對二手房價格形成制約，讓二手房很難出現大幅上漲。從全美區域數據來看，各個地區的二手房可負擔性指標，都已經出現了回升的跡象。
現在方向已經轉對了，不等于所有問題都已經解決。目前住房可負擔性的絕對水平依然處在低位，離合理區間還有不小距離。這也意味著，整個住房市場的修復行情，還有很大的延續空間，不是漲兩天就沒了動力。
為了驗證住房復蘇能不能持續，Piper Sandler的團隊列了好幾個需要密切跟蹤的先行指標。目前抵押貸款的申請量已經出現回升，全美住宅建筑商協會的景氣指數，業內預計也會逐步走高。做家居建材的零售商，客流量已經觸底，最近還呈現出緩慢回升的態勢。
大家最關心的抵押貸款利率，現在已經比疫情后的最高點明顯回落。要是后續能源價格延續下行的趨勢，通脹壓力進一步消退，房貸利率還有進一步下降的空間。利率再往下走一波，就是給住房需求修復疊了額外buff，不少剛需都能等到更合適的上車機會。
Lazar團隊也沒有把這個歷史對標說死，一直保持著審慎的態度。他們自己也承認，當前的市場環境和1990年代確實存在差異，歷史往往只是押韻，不會完全重復。任何過往對標都只能做參考，不可能百分百準。
整個團隊給出的核心判斷，整體還是偏向樂觀的。只要美聯儲后續繼續保持相對克制的政策節奏，經濟過熱和資產泡沫的風險就會相應降低。當前周期更大概率沿著1996年的軌跡演進，不會滑向1999年式的后期繁榮，再迎來劇烈出清。對投資者來說，接下來最關鍵的驗證變量，還是油價走勢和通脹拐點能不能如期兌現。
參考資料：人民日報 海外房地產市場觀察
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