山樾灣6月批次選房已于6月13日結束，當日到場客戶近600批，成功認購206套。截至目前，項目今年成交1076套，累計總成交3122套（自去年10月開庫后成交1787套）。蟬聯深圳商品房銷售冠軍。

通常，傳統商品房一棟棟拿預售，少量多次，面向全市1800萬+常住人口銷售，但經歷1-2次集中開盤后，成交量和客戶量便陸續下滑。

而山樾灣作為一次性推售4900套的58萬㎡大城，在開庫之前僅面向安居房輪候庫內約18萬人口，自去年10月首次開放庫外申購以來，月月開盤、次次熱銷，甚至每批次間隔僅5天左右，成交套數卻始終保持高位，打破了“開盤后越賣越差”的行業魔咒。

這究竟是為什么？我們從市場供需、政策窗口、人口結構和購房經濟性四個維度深度拆解。

熱銷解密一：供需關系——南山小戶型新房極度稀缺

南山區小戶型新房供應有限，而二手市場小戶型成交異常活躍。

數據顯示，近一年（2025年6月至2026年5月）南山二手房成交中，90㎡以下戶型成交達5450套，占總成交套數的52.3%。

然而，同一面積段的新房成交占比卻逐年走低——2024年，南山區90㎡以下新房成交占比為10.7%；2025年全年，該占比進一步下降至7.1%，而90-140㎡改善型占比達69.2%，140㎡以上高端占比達23.7%。新房供給結構與二手成交需求形成明顯錯位，小戶型新房供不應求的局面持續加劇。

近一年南山二手房成交概況

面積段

成交面積(萬㎡)

成交套數(套)

成交備案價(元/㎡)

90㎡以下

35.9

5450

90-100㎡

809

100-110㎡

647

110-120㎡

844

120-130㎡

600

130-140㎡

330

140㎡以上

1735

匯總

熱銷解密二：政策窗口期——全國搶人大戰拉開，保障房政策調整值得期待

當前正處政策調整的關鍵窗口。5月22日，國務院發布《關于推行常住地提供基本公共服務的實施意見》，釋放了公共服務向常住人口全面覆蓋的明確信號。

與此同步，全國各大城市的“搶人大戰”已全面拉開。今年以來，多個核心城市持續加碼人才引進政策，從落戶放寬到購房資格松綁，人才爭奪持續升溫。在此背景下，安居類保障性住房的政策體系存在進一步調整優化的可能，值得市場持續期待。

事實上，深圳商品房已放開對居住證的非深戶購買，而安居房仍僅限深戶申購。隨著公共服務均等化推進和城市間人才競爭加劇，安居房申購門檻的調整并非不可能。南山常住人口約182萬，非戶籍占比高達47%，一旦政策優化，申購家庭將成倍增加。目前已有眾多社保或年齡僅差一兩個月的年輕人排隊等待下一批次，潛在需求正在積蓄。

4月29日南山區限購放開后，核心區物業熱度持續攀升，部分改善樓盤的外地投資客占比已升至10%-20%。若保障房政策同步調整，必將引發更激烈爭搶，這也從側面印證了深圳通過保障房留住人才的決心——山樾灣，正是這座城市給奮斗者留下的最后一塊托舉之地。

熱銷解密三：人口增量——年輕剛需持續涌入

深圳人口持續凈流入，且結構極度年輕化。2025年，深圳常住人口凈增25.9萬，增量居全國首位。全市平均年齡僅32.5歲，每年新增的大量年輕人口帶來源源不斷的居住需求。而核心區的新增供應卻十分有限，供需缺口客觀存在。

山樾灣的客群特征與這一趨勢高度吻合：超過50%的購房者為30歲左右的單身年輕人。他們首次置業，預算有限，但對通勤、配套、區域前景有更高期待。山樾灣低首付、小戶型、近前海的特點，恰好承接了這批城市新生力量的居住需求，這也是項目持續熱銷的根本動力之一。

熱銷解密四：算一筆經濟賬——月供≈租金，買房并非遙不可及

山樾灣8月入伙在即，首付僅42萬起，月供9100元起。對比南山同面積段住房，月租金普遍在8000元上下，這意味著月供幾乎能與租金持平，真正實現“以租養貸”——每月還貸金額接近租房支出，但房子最終歸屬自己。

同時，項目總價僅269萬起，與周邊千萬級豪宅共享同一片山海、同一片學區：配建的南山區機關幼兒園已啟動秋季招生、在建的前海創新教育集團山樾灣學校（九年一貫制）預計2027年開學。低門檻、高品質、優教育，讓奮斗者在南山扎根不再遙不可及。

萬億南山底色，前海地王再證價值

更重磅的信號是：6月12日，南山前海誕生新地王——總價35.25億，樓面價近9.6萬/㎡。前海的未來，就是南山的價值底色。山樾灣首付僅42萬起，與周邊商品房形成顯著價差，是深圳奮斗者入主前海核心區的不二之選。