財聯社6月22日訊（記者 吳雨其）公募REITs上市滿五年，市場又到了一個新節點。

2021年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs在滬深交易所上市。那一年，公募REITs仍處于試點初期，底層資產主要集中在產業園區、收費公路、倉儲物流、污水處理等領域，產品供給有限，市場對發行定價、現金流穩定性和二級市場交易表現仍在觀察。

五年后，這一市場已經明顯擴容。Wind數據統計，截至目前，全市場已上市86只REITs，2只尚未上市，總募集資金規模達到2450億元。其中，上交所已上市59只REITs，合計募資1760億元，占比超過七成。

從資產類型看，公募REITs已經覆蓋高速公路、產業園區、倉儲物流、能源、生態環保、保障性租賃住房、消費基礎設施及商業不動產等多個方向。

今年6月，公募REITs市場又迎來兩個新變化。其一，首批4只商業不動產REITs在上交所上市，底層資產從傳統基礎設施進一步擴展到商業零售、商業辦公樓等成熟商業業態；其二，首批4只跟蹤中證REITs全收益指數的公募基金產品獲批，REITs投資從單只產品篩選，開始進入指數化配置階段。

6月17日剛剛召開的陸家嘴論壇上，公募REITs也被放在豐富投資產品和工具的框架下提及。證監會主席吳清在主題演講中表示，將進一步豐富投資產品和工具，其中包括推出商業不動產REITs試點。吳清提到，后續將堅持穩起步、穩發展，既為做優增量、盤活存量提供動力支持，也為投資者大類資產配置提供新選擇。

五年擴至86只，底層資產越來越多元

從首批9只到如今86只，公募REITs過去五年的擴容速度并不慢。

早期上市產品更多集中在基礎設施領域。產業園區、收費公路、倉儲物流、生態環保等資產現金流相對清晰，也更適合作為試點起步。隨著規則逐步完善，保障性租賃住房、清潔能源、消費基礎設施等資產陸續進入公募REITs市場，產品覆蓋面持續拓寬。

對原始權益人來說，REITs提供了盤活存量資產、回收資金的路徑；對投資者來說，REITs則提供了一類收益來源與底層資產現金流相關的配置品種。

不過，產品數量增加后，REITs之間的差異也開始拉大。不同資產的經營邏輯并不一樣。高速公路看車流量和收費期限，產業園區看出租率、租金水平和區域產業景氣度，能源類資產看電價、利用小時數和項目運營情況，保租房則要看入住率、租金水平和所在城市供需。

從2025年分紅數據看，REITs的現金流特征也更直觀。滬市52只產品全年實施分紅110次，累計派發近78億元；深市25只公募REITs中，除3只2025年新上市項目外，其余22只產品全年累計完成分紅64次，分紅總額33.19億元。按此計算，滬深市場2025年可比產品分紅合計超過111億元。

擴募機制跑通，指數基金補上配置工具

除了首發擴容，擴募也是過去幾年公募REITs市場的重要變化。

截至今年6月，滬市共有14單項目進入實質性擴募階段，其中8單已完成上市，5單發布擴募公告。從項目類型看，擴募資產也不再局限于同一形態，部分項目出現跨區域、跨資產類型組合。擴募機制跑通后，REITs不只是一次性融資產品，而是可以持續經營和擴容的平臺。

今年6月獲批的首批REITs指數基金，則補上了投資端的重要一環。

6月17日，首批4只跟蹤中證REITs全收益指數的公募基金產品獲批，管理人包括易方達基金、華夏基金、南方基金、中金基金。這類產品以中證REITs全收益指數為跟蹤標的，也是公募REITs領域首批指數基金。

此前，普通投資者參與REITs市場，主要靠認購或買賣單只REITs。單只產品的底層資產差異較大，研究門檻并不低。指數基金出現后，投資者可以通過一籃子產品參與REITs市場，降低單一項目波動帶來的影響。

這對機構資金同樣有意義。REITs指數產品有助于把分散的REITs產品轉化為更容易配置的組合資產，也方便長期資金按比例配置這一資產類別。隨著指數基金落地，REITs市場的買方結構可能會更加豐富，二級市場流動性也有望改善。

但指數基金并不等于沒有風險。REITs指數的表現，仍取決于成份產品的底層資產經營、估值水平和分紅情況。指數化降低的是選單只產品的難度，并不會改變REITs本身受利率環境、風險偏好和資產運營波動影響的特征。

商業不動產登場，首批4只上市

公募REITs五周年前后，最受關注的變化是商業不動產REITs上市。

6月18日，首批4只商業不動產REITs在上交所上市，分別是匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT、國泰海通砂之船商業REIT和中金唯品會商業REIT，募集資金規模合計約203億元。4只產品底層資產覆蓋商業零售、商業辦公樓等業態，分布在北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市。

商業不動產REITs的加入，拓寬了公募REITs底層資產邊界。此前，市場討論消費基礎設施REITs時，更多集中在倉儲物流、消費園區等方向。商業不動產上市后，購物中心、奧特萊斯、商業辦公樓等資產開始進入公募REITs投資者的視野。

這類資產的研究框架和傳統基礎設施有所不同。奧特萊斯要看品牌折扣業態的吸引力、客群穩定性和運營能力；社區商業要看周邊人口、日常消費頻次和租戶結構；商業辦公樓則更受區域寫字樓供需、租金走勢和企業辦公需求影響。

也正因為如此，商業不動產REITs更考驗運營。高速公路、能源等資產的收入變量相對集中，而商業不動產的現金流來源更分散，租戶更替、客流變化、招商能力、物業位置和消費環境都會影響經營結果。對于投資者而言，買商業REITs不能只看首發熱度，還要看底層資產后續能不能維持出租率和租金水平。

從發行情況看，首批商業不動產REITs受到資金關注。公開資料顯示，首農商業REIT網下發售認購倍數為82.62倍，砂之船商業REIT和唯品會商業REIT網下認購倍數分別為103.82倍和68.28倍。

機構端也在提前做項目層面的研究。例如，廈門金圓集團發起設立的圓信基石REITs投資基金參與了首農商業REIT、砂之船商業REIT和唯品會商業REIT的戰略配售。

據財聯社記者了解到，圓信永豐基金此前已搭建REITs投研系統，跟蹤已上市REITs項目的經營數據、二級市場交易和資產估值情況。放在商業不動產REITs擴容的背景下，這類投研準備更多是為了識別不同業態、不同項目之間的現金流差異。

分化或更明顯，REITs進入“看資產”階段

公募REITs市場走過五年后，擴容仍是主線，但分化也會更加明顯。

一方面，政策和資產供給仍在推動市場做大。基礎設施、公用事業、能源、保障房、消費基礎設施、商業不動產等方向都有繼續擴容空間。指數基金獲批后，REITs也有望吸引更多配置型資金參與。

另一方面，產品數量增加后，單只REITs之間的比較維度也在變多。早期市場更多關注稀缺性和分派率，REITs一度被拿來和高分紅資產比較。隨著資產類型擴展到更多領域，底層資產質量、運營能力和現金流穩定性會更直接地影響產品長期表現。

分紅仍是REITs的重要收益來源，但二級市場價格也會受利率環境、風險偏好和底層資產經營變化影響。首批商業不動產REITs上市后，這一點會更加明顯。對于購物中心、奧特萊斯、商業辦公樓等資產來說，出租率、租金水平、租戶結構和運營能力，都會影響現金流表現。

五周年之后，投資者可選擇的產品更多，判斷難度也隨之提高。后續看REITs，不只看分派率和發行熱度，更要回到底層資產的經營表現、現金流質量和估值水平。

（財聯社記者 吳雨其）