短期看，商業(yè)的集中供應所帶來的競爭壓力不可避免；長期看，能否真正實現(xiàn)業(yè)態(tài)差異化、品牌特色化、體驗沉浸化，才是決定這片“國家海岸”商業(yè)命運的關鍵。

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陳標志 | 文

三亞海棠灣。陳標志/攝

2026年仲夏，海棠灣的熱度比三亞的氣溫更甚。

6月20日，蘭桂坊集團與三亞市海棠區(qū)在香港簽署投資合作協(xié)議，計劃投資10億元打造“海上蘭桂坊”；次日，三亞國際免稅城三期項目全面封頂、沖刺竣工的消息見諸報端。

在三亞五大海灣之一的海棠灣，這里成為資本的熱土：總投資70億元的太古里、150億元的萬象城、10億元的蘭桂坊，以及投資25億元且首期已開業(yè)的海棠故事……百億級資本像“下餃子”般在同一片海岸線上密集落子。

從一開始的土地供應結構來看，海棠灣就“商業(yè)味”十足。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2016年至2026年6月，三亞海棠灣片區(qū)公開掛牌出讓土地59宗左右，其中商業(yè)地塊占到31宗，商業(yè)地塊出讓宗數(shù)遠高于住宅地塊。

商業(yè)熱土之下，外界也有一種聲音：海棠灣的商業(yè)項目是否過剩？

這既是一個經(jīng)濟命題，更是一個關于區(qū)域發(fā)展節(jié)奏的戰(zhàn)略之問。有專業(yè)人士提醒，如果未來客流導入不及預期，或者政策落地節(jié)奏慢于項目建設速度，這片商業(yè)很可能要經(jīng)歷一輪較為痛苦的“優(yōu)勝劣汰”。

商業(yè)項目“扎堆”海棠灣

回溯5年前，三亞海棠灣的商業(yè)版圖幾乎由三亞國際免稅城“一肩挑”。

這座總占地面積374畝、建筑面積達39.81萬平方米的免稅綜合體，由一期（A/B/C區(qū)）、二期（河心島）及地標景觀“云戒橋”串聯(lián)而成，將高端購物與文旅體驗深度融合，單日銷售額曾突破2億元。

如今，這片海岸線上的商業(yè)圖譜已然大變。

“海棠故事”文化商業(yè)綜合體。陳標志/攝

已建成運營的項目方面，“海棠故事”文化商業(yè)綜合體于2026年2月首期正式開街，總投資25億元、占地約146畝，一次性引入9家海南首店/旗艦店，成為三亞迄今規(guī)模最大的“星廚聚落”。

海棠灣在建商業(yè)項目的陣容更為龐大。

三亞國際免稅城三期（三亞太古里）總建筑面積41.27萬平方米，總投資70億元，目前已全面封頂，計劃2026年起分階段落成；華潤三亞海棠灣萬象城項目總投資高達150億元，被列入海南省2026年重大項目計劃；復星旅文打造的“超級地中海”定位為全球首個AI主題度假區(qū)，將與三亞·亞特蘭蒂斯形成“雙地標”超級度假集群。

此外，何猷君旗下企業(yè)以6.81億元競得海棠灣111畝用地，計劃投資不低于14億元打造電競體育文旅融合項目。

從免稅購物到高端零售，從文化餐飲到夜間娛樂，從主題度假到電競體育——海棠灣正在從單一的免稅消費中心，裂變?yōu)橐粋€業(yè)態(tài)多元的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

不久前，太古中國區(qū)主席蔣意達接受海南當?shù)孛襟w采訪時表示，目前太古在海南投資，涵蓋地產(chǎn)、飲料、航空三大核心業(yè)務領域，在三亞的太古里項目，由太古地產(chǎn)聯(lián)合中免股份合作開發(fā)，構成三亞國際免稅城三期。

作為全國高端度假酒店最密集的區(qū)域之一，海棠灣匯聚了亞特蘭蒂斯、洲際、艾迪遜等20余家一線品牌，客房總量超1萬間。

有人認為，蘭桂坊等兩大IP的加入，使海棠灣的商業(yè)鏈條趨于完整：日間有免稅購物（免稅城一二期）+高端零售（萬象城）+文化體驗（海棠故事），夜間有娛樂消費（蘭桂坊）+主題度假（超級地中海），初步形成了“24小時全時活力灣區(qū)”的雛形。

理性審視：飽和還是升級？

然而，當百億級資本項目紛紛在同一片海岸線上密集落子，片區(qū)商業(yè)“是否飽和”或“過剩”的疑問絕非杞人憂天。

三亞旅游淡旺季十分明顯。陳標志/攝

三亞某商業(yè)項目開發(fā)企業(yè)負責人孫軍（化名）認為，“24小時全時活力灣區(qū)”產(chǎn)業(yè)邏輯歸邏輯，但無論文旅項目還是純商業(yè)項目，歸根結底依然是房地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)的物業(yè)要么自持出租，要么出售，而前者的可能性較小。

孫軍認為，從總量來看，海棠灣的“商業(yè)壓力”確實存在。他說，目前三亞重點商業(yè)綜合體總建筑面積約180萬平方米，按常住人口110萬計算，人均商業(yè)面積接近1.63平方米，已高于一二線城市1.2至1.5平方米的水平。

“從短期來看，目前海棠灣的‘商業(yè)壓力’還不太明顯。”孫軍說，但隨著各商業(yè)綜合體項目陸續(xù)開業(yè)，這種片區(qū)“商業(yè)壓力”或許很快就會凸顯出來。

從海棠灣片區(qū)10年來土地供應的數(shù)據(jù)來看，也證明了孫軍的擔憂。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年至2026年的10年間，三亞海棠灣片區(qū)公開掛牌出讓土地59宗左右，其中住宅地塊13宗，商業(yè)地塊31宗，剩余為工業(yè)、醫(yī)療、文體等產(chǎn)業(yè)配套用地。由此看來，海棠灣土地供應結構特征呈現(xiàn)商業(yè)地塊出讓宗數(shù)要遠遠高于住宅供地。

海棠灣作為增量最集中的區(qū)域，在建和規(guī)劃中的商業(yè)體量仍在快速膨脹。當?shù)匾幻辉妇呙馁Y深地產(chǎn)人士表示，商業(yè)在建項目太多了，整個三亞大概率撐不起這4個頂尖商業(yè)項目，“當旺季客流蜂擁而至時或許尚能消化，但淡季的運營壓力不容小覷。”

從結構來看，海南商業(yè)體同質化風險值得警惕。上述人士分析稱，三亞各大商場“品牌重復率高達90%以上，業(yè)態(tài)高度趨同——餐飲+零售占據(jù)80%江山”。他認為，如果海棠灣的新項目只是在既有品牌池中“內卷”，而非真正引入差異化的內容和體驗，那么“規(guī)模擴張”很可能演變?yōu)椤暗托Ц偁帯薄?/p>

從戰(zhàn)略視角看，海棠灣的商業(yè)邏輯并非服務本地常住人口，而是面向千萬級游客的“流量經(jīng)濟”。海棠灣年均過夜游客達上千萬人次，免稅城大年初二單日銷售額破2億元的數(shù)據(jù)證明，這里的消費天花板遠比常住人口指標所顯示的要高。

短期看，集中供應帶來的競爭壓力不可避免，部分項目可能面臨招商難、運營難的挑戰(zhàn)；長期看，能否真正實現(xiàn)業(yè)態(tài)差異化、品牌特色化、體驗沉浸化，才是決定這片“國家海岸”商業(yè)命運的關鍵。

專業(yè)人士談：灣區(qū)商業(yè)面臨較大挑戰(zhàn)

海棠灣地處三亞市與陵水縣交界處，它實際上是一個半灣，與亞龍灣、崖州灣等并列為三亞旅游區(qū)的五大名灣。

海棠故事開業(yè)時的情形。

海棠灣的開發(fā)始于2005年前后，并在2009年進入了實質性的快速開發(fā)建設期。直至今日，太古里、萬象城、蘭桂坊等知名IP及數(shù)百億資本紛紛在同一片區(qū)密集落子，海棠灣成為炙手可熱之地。

但對于一個并不算太大的灣區(qū)而言，商業(yè)項目像“下餃子”般落地，區(qū)域客流量是否能撐起如此體量的商業(yè)體呢？看看行業(yè)專業(yè)人士怎么說——

資深地產(chǎn)專業(yè)人士閆占偉：因為海棠灣各商業(yè)項目開業(yè)的時間都不一樣，現(xiàn)在還不好預判它是否飽和或過剩。如果太古里、萬象城等商業(yè)項目都集中開業(yè)了，當前這些客流量能不能承載如此大體量的商業(yè)，還是一個未知數(shù)。

海棠灣一年基礎客流量在1800萬人次以上，如果這個客流量落到某一個商業(yè)體上是沒有問題的，否則就不一定能承載，更多商業(yè)體就有經(jīng)營風險。

海南知名地產(chǎn)博主“濤哥聊房A”：區(qū)域商業(yè)太多太集中，對于商家而言很難達到經(jīng)營預期，三亞每年只有3個月的消費旺季，特別像海棠灣這種高度依賴島外客源的灣區(qū)，商業(yè)扎堆本來經(jīng)營就十分艱難。據(jù)我們監(jiān)測，海棠灣的房價最近也在降，大概降幅在20%左右，這是一個值得重視的現(xiàn)象。

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長王路：該灣區(qū)確實面臨較大的挑戰(zhàn)，這種挑戰(zhàn)可能基于兩個層面，一個層面就是該片區(qū)重點商業(yè)項目的落地，作為一個片區(qū)規(guī)劃而言，商業(yè)大量的集中肯定對它實際的承載力有一定的壓力，比如周邊的交通規(guī)劃，未來的生活配套等；另一個層面是來自三亞旅游淡旺季比較明顯，淡季時用什么樣的方式來支撐這些大規(guī)模的商業(yè)？

我覺得這不僅是一個“商業(yè)供給”的問題，它還是海南自貿港一個國際旅游消費中心的戰(zhàn)略布局問題。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進：從研究視角來看，海棠灣這一輪資本集中布局，信號意義很強，說明市場對封關后的政策紅利有明確預期。但我們認為，短期供給過剩的風險不容忽視。近兩年客流增速已經(jīng)放緩，而數(shù)百億級商業(yè)體量將在未來兩三年集中釋放，供需錯配的壓力客觀存在。

更值得警惕的是，盡管各商業(yè)項目宣稱定位不同，但在高端消費這個大類下，彼此之間的替代性很強。如果未來國際客流導入不及預期，或者政策落地節(jié)奏慢于項目建設速度，這片灣區(qū)商業(yè)很可能要經(jīng)歷一輪較為痛苦的“優(yōu)勝劣汰”。

當然，長期來看，我們仍然看好海棠灣作為國際旅游消費中心核心承載區(qū)的戰(zhàn)略價值。