資本、服務與賦能 安居客造了一個新物種

4月8日，安居客，擬赴港沖刺IPO，向香港聯交所正式遞交上市申請，根據媒體報道，安居客此次上市將募資超過10億美金。

招股書顯示，根據第三方數據，安居客目前線上覆蓋820余個城市，在2020年第4季度平均移動月活躍用戶人數為6700萬，按2020年平均移動月活躍用戶量計算，為中國最大的在線房產平臺。截至2020年12月31日，安居客在線房產平臺上的付費經紀人數量超72.6萬人，占據67%的線上房地產營銷市場份額。此外，安居客的房產數據基礎設施房源全息字典收集了中國1.94億套房產數據，安居客2020年新房項目數量已超1.3萬套。

一向低調的安居客在上市前動作不斷，首先迎來了上市前的最后一輪融資，另外成立了交易服務中心，對于安居客上市，業內各種聲音不斷，在密集的動作之下，對于未來影響幾何？

上市在即 開發商領投意味著什么？

值得注意的是，港交所披露的文件顯示，2021年3月2日，安居客完成2.5億美元融資。根據招股書公開信息，碧桂園的關聯全資公司BEAM MERITLIMITED是安居客本輪融資的領投方。據消息人士透露，新世界發展、新鴻基、雅居樂、恒基地產、中建地產、時代地產、華懋地產均參與了本輪投資。

從招股書中，可以看到安居客是持續盈利的平臺，2020年安居客總收入80.524億元，年內利潤19.07億元，凈利潤率為24.3%。，2018年～2020年的營業收入分別為62.16億元、75.79億元及80.52億元，即便受到疫情的影響，收入和利潤率都是穩健的。

2.5億美金的融資，參與的都是一線開發商，眾所周知，過去經紀公司主要業務是存量房交易，隨著渠道分銷的模式盛行，不少經紀公司參與到了新房交易的過程中，安居客作為占據67%線上房地產營銷份額的平臺，付費經紀人數量超過72.6萬，實際上，在新房交易上剛剛起步，數據顯示，開發商除了可以通過58愛房交易平臺快速賣房，還可以在安居客平臺刊登新房項目廣告，并吸引和追蹤潛在用戶線索。愛房推出兩年來，已經將業務擴展至中國33座城市，2020年的交易總量達人民幣653億元，較2019年增長282%，

相對于全國17.36萬億的房地產銷售金額，這意味著安居客在房地產交易服務領域，具有強大的潛力和增長空間，開發商的投資，既是看到了其中的資本回報潛力，同時也能反哺項目資源，相對于其他平臺，安居客主打自主營銷模式，即搭建開放平臺，直接連接房企和購房者，房企不通過代理和其他渠道，就能自主建立營銷網絡。這一模式成本低于其他壟斷分銷平臺畸高的6%~10%渠道傭金點數，無疑具有更強的吸引力，也意味著更大的成長空間。

從新房業務，龐大的市場體量和目前安居客的市場地位對比，653億元的交易額顯然有巨大的成長空間，打通開發商、經紀公司、用戶，安居客正在打造新房收入快速成長通道，也是自身收入的第二條成長曲線，對于資本市場而言，具有強大的說服力。

安居客的服務樣板：交易服務大廳亮相

4月16日，安居客宣布合肥交易服務大廳正式啟幕，開業現場，安居客完成與11家經紀公司駐場簽約儀式，安居客還和建設銀行、招商銀行等7家權威銀行機構完成合作簽約。安居客交易服務大廳的作用，是幫助房產經紀公司快速提升簽約后的一系列復雜交易流程的服務品質，簡化購房者、賣房者、房產經紀公司、銀行之間的溝通流程。

簡單來說，房產經紀公司入駐后，不僅可以享受獨立、舒適、全配套的辦公場地，購房人也可以在簽約后，在大廳進行銀行貸款的優選服務，購房者可以更加開放透明的了解交易流程、稅費、貸款、房屋資質審核等，過去這些可能需要門店、銀行往返很多天，而臨近房產局和公積金管理中心的地理優勢，交易服務中心重構了交易鏈條，也提升了交易的效率。

從交易中心的本質而言，是提升了經紀公司和購房人的體驗，如果站在更高的維度來看，在上市之前，安居客正在構建基于開放型房地產信息交易服務平臺的基礎設施，而線下交易服務中心是線下場景的重構。

從經紀公司的傳統居間業務來看，交易是最終的結果，服務是過程，從接受買賣雙方委托開始，通過信息服務、渠道、客戶服務、交易撮合等完成交易的閉環。只不過互聯網時代，尤其基于LBS時代，房源和流量的轉移，讓經紀服務也發生了變化，但是交易本質不變。

深度賦能行業 安居客這么做

安居客是開放型房產交易服務平臺，相對于傳統直營經紀公司的強管控，安居客是弱管控，無論在討論強弱管控，基于房產互聯網交易平臺，離不開房源和流量，相對于強管控平臺的壟斷，開放平臺的好處是流量大，以流量吸引數據，尤其是房源數據，數據足夠龐大，但相對強管控平臺嚴密的組織體系和資源協調度，在過去，分散的交易方式效率并不高。

從成本、管理、技術、效率、品牌等幾個維度去理解，安居客交易服務中心的本質是重構了房產交易場景，而安居客的本質就是開放和賦能。

安居客交易服務大廳實際上讓流量最終匯集到一個特定的區域，提高了居間服務的信任度，安居客交易服務大廳提供的一站式專業、便捷的購房后交易服務，有效保障了房產交易安全、提高交易服務效率、改善買賣雙方交易體驗，降低了成本，成本的降低來源于標準化服務。

在一個有品牌背書的交易服務中心，更容易建立信任度，一站式服務提升了效率，雖然屬于不同公司，完善的規則和服務標準化本質上是構建了基于交易流程的管理，這種管理僅限利于交易的完成，并不干涉經紀公司的日常管理，這一點很重要，迂回但是很奏效

圍繞著整個交易流程，安居客龐大的流量建立在強大的技術能力上，從招股書上可以看到安居客的研發投入一直在提升，2018年、2019年和2020年，研發支出分別占比總收入的9.7%、10.9%和10.9%。

2020年疫情期間，安居客的臨感VR看房，完美還原了房源的特征和信息，通過一對一互動，最大程度還原了線下帶看流程，提升了效率。臨感VR看房背后的“臨感慧拼”技術，通過自動化技術降低拼接門檻和時長，不再依靠人工拼接。經紀人可在五至十分鐘內，單獨完成3D化的拼接，大幅提升臨感VR房源的制作效率。2020年新升級的“微聊客”，已經成為更符合互聯網趨勢和用戶習慣的APP重要功能。

安居客的開放優勢體現在擁有龐大的經紀人技術和用戶基數，不僅存量房業務，而是整合包括新房業務，打通開發商、經紀公司、代理公司的全產業閉環。開放更容易整合行業更多資源，通過商業模式創新促進行業提升和盈利模式升級。從技術賦能而言，基于線下場景的重構，新技術加大了經紀人的多邊連接能力和連接效率，促進交易的轉化。

上市在即，資本的推動以及安居客自身對于房產交易商業模式的革新，通過賦能經紀行業，對于房地產行業而言，安居客正在全力構建以提升用戶體驗、降低成本、提高效率的房產互聯網交易平臺，而經紀人也正在成為這一波紅利的首先獲利者。