一個多月前，好貓寫了《謠言能否擊垮碧桂園》，那篇文章總結(jié)了謠言產(chǎn)生和傳播邏輯，借用莎士比亞的話說：

謠言是一支憑著推測、猜疑和臆度吹響的笛子。

去年的融資危機，使得一批房企暴雷，主要是民營房企，但今年以來的銷售危機，讓所有房企信用搖搖欲墜。

郁亮說，這是他從業(yè)以來壓力最大的日子，接著他又說了一句更內(nèi)涵的話：

“這個時候市場情緒變得很重要，但凡一絲微光就當是光明所在往前走。”

這不是躺平，而是“信心就是黃金”的另一種說法，是“市場恢復是一個緩慢過程”的自我慰藉。

以郁亮講話為時間分界點，隨著7月銷售數(shù)據(jù)慣性回落，爛尾樓救助政策未及時落地，金融機構(gòu)和投資者，對房地產(chǎn)行業(yè)風險偏好，再次跌至谷底。

“招保萬金”中的金地，債券被7折拋售，股票連續(xù)7日下跌，標普給予評級展望負面。

盡管國資是第二大股東，盡管穆迪仍維持評級，且常常被評價為“佛系”房企的金地，在瘋狂加杠桿的年代始終克制，沒有上規(guī)模的野心，依然被做空和質(zhì)疑。

到了生死存亡的時候，再“佛系”企業(yè)，也不可能對負面消息無動于衷。

如果說去年還有房企，對調(diào)控抱有僥幸和賭博心理，覺得縮表會半途而廢，行業(yè)出清會戛然而止，其實是情有可原的。

1994年的調(diào)控，沒有多少從業(yè)者經(jīng)歷過；2008年的調(diào)控中斷反彈，卻讓很多人記憶猶新。

到了今年，殘酷政策和市場環(huán)境極限施壓，如果說哪家房企還沒有進入戰(zhàn)時狀態(tài)，沒有詳細應對方案，那是死不足惜，簡直不可思議。

“能夠識別風向的轉(zhuǎn)變，并及時采取正確的行動以避免沉船，對于一個企業(yè)的未來至關(guān)重要?！边@是自我革命成功英特爾的經(jīng)驗。

不常公開露面的金地掌舵人凌克，出現(xiàn)在一千多人參與的投資人會議中，給出了一系列細致數(shù)據(jù)。

現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是，這些數(shù)據(jù)能否經(jīng)受得住歷史考驗。

不用發(fā)散太多，一家房企能否活下去，是不是還有明天，主要從三個方面來判斷：

1、流動性

現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線，流動性關(guān)乎能否活下去，流動性涉及債務結(jié)構(gòu)、融資渠道、開源節(jié)流方案等主要因素。

金地提前透露了中期數(shù)據(jù)，截至6月30日，金地的有息負債為1223億元，短期有息負債417億元，在手貨幣資金648億元，其中70%能夠自由調(diào)配。

債務結(jié)構(gòu)有一個優(yōu)勢，公開信用債方面，年內(nèi)境內(nèi)債僅有10月一筆27億元到期，境外債存續(xù)僅有一筆4.8億美元，將于2024年8月到期。

也就是說，金地大部分債務均為銀行開發(fā)貸，只要銷售仍在繼續(xù)，金地的融資不存在極端壓力。與此同時，金地的境外評級看起來已無實質(zhì)意義。

金地管理層強調(diào)，上半年開發(fā)貸新增余額50多億元，在行業(yè)內(nèi)可與萬科、中海比拼。

從資產(chǎn)負債表來看，金地2021年處于絕對融資優(yōu)勢，全年融資量創(chuàng)新高，大部分債務將在三年后到期。

金地也給出了詳細的現(xiàn)金流指引，從今年8月1日至明年6月30日，到期公開債務將為150億元，預計經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入430億元，可以足額覆蓋債務。

430億元是一個夸張的數(shù)字，實現(xiàn)大規(guī)?，F(xiàn)金回收的前提是，金地已經(jīng)處于戰(zhàn)時狀態(tài)——謹慎拿地。

前7個月，金地實現(xiàn)銷售額1191.5億元，拿地金額僅為81億元。TOP10房企里，萬科和碧桂園拿地同樣謹慎。

2、銷售力

對于被質(zhì)疑的合作項目，金地給出了詳細數(shù)據(jù)：

已被識別涉及出險項目26個，金地所占權(quán)益貨值135億元，其中5個處于尾盤或交付狀態(tài)，16個持續(xù)銷售不再需要股東投入，1個折價回購項目，只有1個項目處于談判收購中，墊資敞口5億元。

近年來合作項目成為行業(yè)主流，萬科、龍湖、碧桂園都采用這種方式分擔開發(fā)壓力與風險。

頭部企業(yè)面對合作項目出險，只要不是大面積出險，頭部企業(yè)都占據(jù)著處理主動權(quán)，無論是收購，還是以某種代管代建的方式繼續(xù)項目，都有市場先例。

歸根結(jié)底，合作項目只要銷售可以繼續(xù)，無論合作方以哪種方式退出，接盤方都將受益。

金地前7個月，實現(xiàn)銷售額1191.5億元，同比下降36.8%，比萬科同期下降幅度少一個百分點。單月來看，1月同比下降38%，5月最差下降至50%，6月7月分別下降17%、28%，降幅收窄。

金地強調(diào)，8月銷售預計將同比持平。這里有去年8月低基數(shù)的影響，但從某種意義上來看，確實是熬過了最艱難時刻。

從價格上來看，金地的銷售價格未有明顯波動，銷售均價高達2.5萬元/平方米，顯現(xiàn)出城市布局和產(chǎn)品力、品牌力的優(yōu)勢，也符合郁亮所說的一二線城市率先企穩(wěn)回升的論調(diào)。

金地下半年有1200億元貨值推出，按照50%的去化率，600億元的資金回籠，為上文中430億元經(jīng)營性凈現(xiàn)金流的實現(xiàn)，增加了概率。

3、成長性

房企有成長性嗎？這似乎是一個哲學問題。

時至今日，這場調(diào)控已經(jīng)不再僅限于“縮表”的范圍，行業(yè)出清和市場變化已成必然，大膽點說，一半以上的房企沒有明天。

行業(yè)中僅有的不太充分的成長性案例，有萬達的從開發(fā)轉(zhuǎn)型運營，萬科在持有運營型物業(yè)上的多業(yè)態(tài)滲透，綠城加碼代建物業(yè)，華潤在城市綜合開發(fā)上的努力。

金地有什么？

按照管理層的陳述，金地有一批優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)，包括商業(yè)、寫字樓、核心城市的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時擁有金地集團+金地商置的雙重上市平臺。

金地管理層沒有透露的是，金地在代建、城市更新領(lǐng)域，尤其是在大本營深圳，有著多年的積累和品牌號召。

不過正如郁亮所說，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是個十萬億的大市場，房地產(chǎn)公司仍然有機會，在開發(fā)領(lǐng)域活到最后，才有機會滲透到成長型業(yè)務。

這輪行業(yè)出清后，房地產(chǎn)面臨的是低利潤、高風險的局面，這需要一個有實力有擔當?shù)拇蠊蓶|，以及充分學習能力的管理層團隊。

金地的大股東分別是富德生命人壽、福田區(qū)投資控股、大家人壽。管理層用“婆媳矛盾”來回應股東不滿的質(zhì)疑。

這個回應其實可以給100分，作為險資股東，平安與華夏幸福的合作沒有天時地利，但商業(yè)邏輯是沒有問題的。

富德生命人壽也是佳兆業(yè)的第二大股東，這些先例似乎只能促使股東與房企共進退，以期未來發(fā)揮業(yè)務協(xié)同作用。

整體來看，金地的回應基本符合商業(yè)邏輯，金地活下去沒有問題，至于未來在哪里，任何房企可能都沒有充分答案。

正如海爾張瑞敏常說：沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。

當然金地也給出了檢驗方法，接下來月度銷售狀況如何？公司層面10億元回購、管理層接連兩個2000萬元債券回購額度，用完了怎么辦？

很快就會知道答案。