大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

“我們公司，以后都不想在增城拿地了！”

前幾天，我跟廣州一大型開發商的營銷總喝茶＋吹牛，聊到增城，他扔給我這么一句。

其實吧，類似的觀點，去年下半年至今，我已聽了不下10次。

一個天上，一個地下。

一個天河，一個增城。

這段時間，哪怕是同一家開發商，營銷總和營銷總的心情，也有點不一樣。

負責天河、黃埔、海珠這些地方的，全都揚眉吐氣，眉開眼笑；而負責增城、白云、花都項目的營銷總們，很多依舊愁眉苦臉，唉聲嘆氣。

別的區域都在喊漲，增城的大部分項目，卻還在搞促銷、打特價。

新塘的山水合悅，23號推出8套特價房，單價1.8萬/㎡起；

永寧的金地公園名著，推出秒殺一口價，單價最低1.4萬/㎡起；

中新的時代傾城，還在玩首付分期，最低6.6萬就能上車；

朱村的威華國際，更是喊出了1.18萬/㎡任選樓層和戶型的驚天跳樓價，讓朱村房價一夜回到五年前。

人家在回暖，增城在放血。雖然價格一降再降，但購房者依然毫不領情。

我看了一眼增城上周的統計數據，到訪量和成交量，基本都在下滑。

多少在增城高價拿了地的房企，如今想出貨想瘋了。

看著全廣州NO.1的新房庫存，只能打價格戰。虧本賣，肉疼；賣不動，更疼。

1、有房價腰斬，甚至低過地價的。

2017年，碧桂園2017年以總價112億豪奪增城3宗地，成交樓面價2.2-2.3萬/㎡，創下增城最高樓面價紀錄，房價最高也去到4萬+。

這就是后來的碧桂園云頂，售價一度達到4.3萬/㎡，還要搶。

出道即巔峰，巔峰之后直接跳水，一路跌到2.1萬/㎡，比拿地價還便宜。

不少人吐槽，買房買在山頂不可怕，買在“云頂”最可怕。

2、有遲遲不敢開盤的。

2021年，上坤+徐福實業拿下了朱村的地王項目，成交樓面價14262元/㎡。

去年年初，徐福上坤云境風華就開了售樓部，結果因為周邊項目都在大降價，蓄客了大半年依然沒敢開盤，最后連售樓部都直接關門了。

3、有銷售不順，賣成現樓都還沒賣完的。

2018年，時代以12000元/㎡的樓面價拿下中新九和村地塊，也就是后來的時代傾城，現在均價只要1.6萬/㎡。

但這個盤，從2020年開盤到現在，3年過去了，都賣成現樓了，依然沒賣完。

4、有激情拿地，然后含淚退出的。

2021年4月，融創花了大價錢拿下增城2宗地。目前，這兩宗地已經看不見融創的影子。

位于中新板塊的宅地，在2022年4月1日，融創將地塊50%的股權轉讓給了金地，拿地價1萬/㎡。

一宗是融創與廈門國貿合作的國貿融創學府壹號，去年3月，融創徹底退出，項目已更名為國貿學原。

一宗是中新板塊的金地云上，去年4月，融創徹底退出，由金地商置獨自開發，去年7月已開盤。

還有位于中新板塊，金地拿地之后再拉上景業名邦合作開發的景業格林水岸。

去年9月，項目還沒開盤，景業名邦先以“降低進一步虧損的風險”為由，在虧損接近1.2億的情況下退出項目。

一個個被套牢的教訓擺在面前，還有誰敢在增城拿地？

誰不降價，誰就賣不動，這樣的樓市生態，開發商哪里可能有好日子過？

有開發商的朋友說，在增城拿過一次地，還愿意拿第二次的開發商，都是狠角色。如果你人生地不熟，千萬別來增城，小心背刺。

最近，廣州2023首批集中供地名單正式官宣，其中增城的兩塊地，樓面價分別是：

3003元/㎡，4308元/㎡——差不多是9年前的水平。

圖源：拆神

這一波操作，把增城的開發商弄得挺難受，因為他們花費的“面粉價”，已經比人家能賣出的“面包價”還要貴了。

舉個例子，這次拍出的增城區寧西街沙寧路東側地塊，就在永寧隔壁，開車10分鐘的距離。

按照4000元/㎡的建安成本粗略估算，以后這兩塊地只要能賣到7000-8000元/㎡，就能保證不虧本。

而周邊的中建嶺南悅府和珠江·花嶼花城，拿地價都超過1萬/㎡。

而這兩個盤現在的均價，都在1.6萬/㎡左右，再降價估計就要賠本了。

對新拍地的開發商來說，只要拿地夠便宜，未來就可以為所欲為，降價空間太充足了，賣不出去就降。

到時候，其他樓盤不把價格砍到腳踝，拿什么跟人家爭？

增城現在的局面，很詭異。

一面，是增城政府不敢輕舉妄動，賣地規模大幅縮水。

曾經動不動就一次掛出十幾塊地的供應大戶增城，今年第一輪土拍只敢掏出2宗地，而且地價四舍五入基本等于白送。

一面，是大的開發商們，很多都已經喪失了在增城拿地的熱情。

長期來看，一旦失去了土地市場的熱度，增城的房價想要修復，需要的年頭只會更久。

但短期來看，拿地熱情褪去，也能幫助增城抑制新房供應量近乎無限擴張的勢頭，讓市場沒那么卷。

我覺得，這未嘗不是一件好事。

寫這篇文章，并不是要把增城一棍子打死。

我一直認為，作為廣州的剛需天堂，增城還是有它的價值所在。

增城的定位很明確，它就是廣州郊區的一個睡城，是年輕人在廣州安家的最低門檻。

但這也意味著，在未來相當長一段時間內，增城都難以成為廣州樓市的高地，也難以成為廣州房價的高地。

對想買增城的剛需朋友，給大家幾點建議：

1、經過這一輪的回調，反而讓增城跌出了更厚的安全邊際和性價比。

現在上車增城，是個不錯的時點，好多房子都比兩年前便宜了至少幾十萬。

2、在增城買房，千萬別想著一步到位，未來的你，一定是會考慮置換的。

3、千萬別想著投資掙錢，而應該在滿足核心居住需求的同時，兼顧保值。

4、增城很大，坑也很多，不是所有區域都能買。

值得買的，必須是核心板塊的龍頭項目，在地鐵、學校、商業這些指標上沒有明顯短板。

在意學校的，可以看看華潤公園上城和金茂萬科都會四季，小區自帶學校，上下學的接送，不用5分鐘。

追求通勤方便，要地鐵的，可以看看山田地鐵口的時代名著和大華城·東郡，山田地鐵上蓋，出了家門就是地鐵口。

要產品的，可以看看朱村的保利水木芳華和中建鳳榕臺，60多㎡做到了3房1衛甚至2衛，120萬不到就能上車，還有一個鳳崗地鐵站，性價比沒得說。