諸神絕唱穿越周期壓軸上演，最后的公園樓王

大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

美國作家羅伯特·西奧迪尼在《影響力》一書中寫道：我們下意識的一致性傾向，根本就是一座金礦。

這句話也適用于廣州樓市，市場紛嚷的當(dāng)下，如果洶涌的人潮滾滾而來，那這個區(qū)域、這個項目，一定值得期待。

比如老黃埔的萬科城光、番禺萬博的華發(fā)越秀和樾府……

如今，這些紅極一時的樓盤，都進(jìn)入了收官階段。

廣州樓市兩大“王者”盤即將收官

世事如棋局局新，不同時代都有各自的王者局。

而廣州樓盤能有資格入王者局，成為公認(rèn)的“神盤”，不只看銷售數(shù)據(jù)，也不只看產(chǎn)品主義，而是考驗綜合能力。

神盤之所以為神盤，首先就是因為它們站在了城市發(fā)展的錨點上，吃到了各自板塊價值躍遷的紅利。

萬科城市之光在東，黃埔老城，魚珠CBD，老黃埔起飛，融入黃金三角區(qū)；

華發(fā)越秀和樾府在南，番禺核心地帶，南部CBD升級，萬博大爆發(fā)，拓南北雙核格局。

其次，能夠成為神盤，說明它們代表了某一典型人群的集體買房意識，已經(jīng)是各自市場中無可替代的天花板。

市場向東，是新廣上車。

依靠港口水運的低成本運輸優(yōu)勢，黃埔以制造業(yè)發(fā)家。憑借近珠江新城的距離優(yōu)勢和黃埔區(qū)人才政策，近年來這里成為了新廣扎根和首次改善的地方，缺點是配套不完善，且欠缺高端改善的土壤。

在這種情況下，雄踞板塊核心位置的萬科城市之光，以大社區(qū)和出圈的“類幕墻”，奠定了剛改天花板的地位。

市場向南，是城市發(fā)展。

番禺萬博商務(wù)區(qū)基本面良好，緊抓廣州“南拓”機(jī)遇，多年來始終穩(wěn)扎穩(wěn)打，是廣州除珠江新城外唯一建成的成熟CBD。

板塊的高成熟度催生了純粹的改善人居。

左擁萬博，右攬長隆，號稱 "一半公園一半城"的華發(fā)越秀和樾府，推售戶型從96㎡到270㎡，涵蓋改善和豪宅，以環(huán)境和產(chǎn)品證道，代表了廣州中高端改善的天花板。

現(xiàn)如今，萬科城市之光也僅余一棟樓未賣，且之后片區(qū)內(nèi)短期再無能引領(lǐng)板塊價值的項目；華發(fā)越秀和樾府也只剩最后的五期一棟樓王，但正值萬博CBD擴(kuò)容、升級為世界級消費中心之際。

盛極一時的廣州兩大“神盤”，即將迎來不同的收官格局。

廣州改善標(biāo)桿的三年封神之路

目前來看，2023年的樓市復(fù)蘇是大概率事件，但樓市邏輯已經(jīng)徹底變了，市場會更加兩極分化，核芯資產(chǎn)只會強(qiáng)者恒強(qiáng)，所謂的“低估”資產(chǎn)只會持續(xù)走弱。

稀缺、優(yōu)質(zhì)的改善、豪宅型項目，會繼續(xù)脫穎而出，成為分化時代的大贏家。

以華發(fā)越秀和樾府為例，其市場動力更多來自對住房品質(zhì)改善的需求，來自客戶對更具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟巍⒏嗟膬?yōu)質(zhì)資源、更科學(xué)的戶型設(shè)計等多方面的渴望。

就地段而言，廣州向南發(fā)展的趨勢不可阻擋，在廣州市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃中，長隆-萬博與天河-珠江新城、金融城-黃埔灣、白鵝潭、廣州塔-琶洲等被定位為廣州五個世界級地標(biāo)商圈之一，排名僅次于天河路-珠江新城商圈。

此外，萬博本就建立在當(dāng)年的華南板塊，華南碧桂園、錦繡香江、廣州雅居樂等開啟了大盤時代，小高層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅林立，本身就具有改善豪宅的基礎(chǔ)和認(rèn)知。

區(qū)域發(fā)展上，經(jīng)過十年發(fā)展，如今的萬博已經(jīng)成為整個廣州南部最成熟、城市界面最好的區(qū)域。擁有10座以上150m+高樓，山姆會員店、番禺天河城、萬達(dá)廣場、廣晟萬博城、四海城等9大商業(yè)綜合體，3號線/7號線/18號線三地鐵匯聚，南大干線在旁，交通四通八達(dá)。

這里匯集了500強(qiáng)企業(yè)總部海大集團(tuán)、萬達(dá)、招商局、中鐵、廣晟、粵海、敏捷、攜程、百果園等知名企業(yè)。估值4000億元的全球第三大獨角獸希音總部坐落于此，YY、虎牙、廣汽埃安、小鵬匯天等科技巨頭也已早早入駐。

區(qū)域價值不斷向上的同時，萬博也需要更加優(yōu)質(zhì)的改善產(chǎn)品去與市場相呼應(yīng)，支撐板塊價值。

處在片區(qū)黃金位置的和樾府，其戶型覆蓋從首改到豪宅等不同改善人群的需求，自然而然成為了改善市場的寵兒。

自首開以來，在眾多資源和利好加持之下，項目多次漲價卻依舊保持每推每罄。

2020年10月8日，華發(fā)越秀和樾府首次開盤，開盤價格在4.4-5.6萬元/㎡，300多套房秒光。

2021年3月28日，華發(fā)越秀和樾府二期首次開盤，推出96㎡三房產(chǎn)品，均價為5.4-6.2萬元/㎡，不到1分鐘，180套房源被秒光。

同年5月21日，華發(fā)越秀和樾府推出二期3棟110㎡和130㎡戶型，價格在5.9-6.8萬元/㎡，當(dāng)晚連同天地樓層均被掃光。

2022年，在部分項目還在去庫存的路上緩緩爬行時，它卻全年持續(xù)推售一共賣了152.97億元，一舉奪下廣州樓市成交套數(shù)、面積、金額的“三冠王”，在全國范圍內(nèi)則排名第四。

2023年2月，和樾府推出了五期7棟新品，涵蓋建面約130-200㎡的改善型產(chǎn)品，短短一小時大賣8個億。部分熱銷戶型甚至一房難求，約130㎡、約140㎡的戶型再次脫銷，約200㎡也即將斷貨。

從市場最好的2020，到焦灼的2022。

從最初的4.4萬/㎡起到如今壓軸樓王預(yù)計8萬/㎡，三年翻了一番。

市場好的時候，和樾府秒光；市場不好的時候，和樾府依舊秒光。

當(dāng)過去3年的熱銷成績單曬出來，市場苦苦尋找的燈塔也浮出水面。

展望未來，隨著長隆南側(cè)地塊（傳聞萬象商業(yè)入駐）出讓、里仁洞村舊改的落地，長隆萬博連片擴(kuò)容發(fā)展，板塊的價值還將迎來進(jìn)一步躍遷。

以高端和優(yōu)質(zhì)作為底盤，具有不可替代性的華發(fā)越秀和樾府，也將再次水漲船高。

最后的CBD孤品大平層

衡量一個房子是否是真正的樓王，一定得外在與內(nèi)在多個維度去衡量比較，通過對比，才能夠了解一個項目是否真正把客戶的居住體驗放在第一位，而不是單純利用“樓王”二字作為銷售噱頭。

以下幾個客觀標(biāo)準(zhǔn)是必不可少的：

位置足夠“C位”

產(chǎn)品足夠“稀缺”

裝修足夠“豪華”

居住足夠“舒適”

綜合以上4個標(biāo)準(zhǔn)，和樾府最重磅的1棟樓王壓軸登場。

收官之作又是樓王，在產(chǎn)品的雕琢上，越秀將人性化、實用性與奢華感實現(xiàn)了統(tǒng)一，一個廣州從未見過的超級「樓王」登臨。

1、樓王占位：最頂級的景觀視野

華發(fā)越秀和樾府五期，位于整個和樾府的C位，用最中心形容非常恰當(dāng)，起步戶型拉到130㎡，本身便是高階圈層。

五期位置示意圖

而即將推出的1棟，正位于近扇形地塊的把頭位置，位置與市政道路、地鐵、CBD都保持著最佳距離。是五期位置最尊崇的王座，可謂中心中的中心，樓王中的樓王。

產(chǎn)品為南向純板式設(shè)計，實現(xiàn)戶戶南向望景，觀景面最長可達(dá)約330米。

站在1棟戶型的陽臺上俯視四周，頗有掌控全局的感覺，不僅彰顯了業(yè)主的尊貴身份和實力，同時把頭位的超廣角確保了景觀、光線、通風(fēng)最大化，形成了集山景、城景以及中央園景三景合一的絕佳景觀。

2、核心稀缺：CBD之上的270㎡大平層

縱觀全國一線城市，站在資產(chǎn)第一梯隊的，都是以地段＋資源+大平層為主導(dǎo)的。

比如上海最著名的湯臣一品，比如深圳的深圳灣壹號，再比如珠江新城的大平層豪宅代表之作僑鑫匯悅臺。

可是即便你已經(jīng)明確了，要選擇中心區(qū)+稀缺資源+大平層這種組合，還是存在諸多問題。

首先中心區(qū)本身就是宅地稀缺的存在，大平層豪宅近些年完全供不應(yīng)求，再搭配上稀缺資源的配套，更是可遇不可求。

比如早已售罄的宇宙中心珠江新城，新房市場早已靜止多年；再比如，天河另外一個核心板塊金融城，除了一個江源半島，再找不出另一個望江新盤。

在這種情況下，雄踞萬博CBD核心之上，“一半公園一半城”的華發(fā)越秀和樾府，其270㎡大平層的收官之作，無疑是稀缺中的稀缺，奠定了南部CBD孤品、標(biāo)桿的地位。

3、最講究的豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)

講究的豪華裝修，踏入大門前就能感受到。

五期漫游效果視頻，最終以交付為準(zhǔn)

裝甲級入戶門的厚重感，配置百年德系品牌博世四合一智能門鎖（或同級品牌），率先抓住你的眼球。貼心的子母門設(shè)計，更方便老人小孩開關(guān)。

創(chuàng)意樣板間展示，最終以交付為準(zhǔn)

玄關(guān)、客餐廳及通道，地面全部鋪設(shè)天然石材。

而廚房是最能看出匠心的地方，中西雙廚的設(shè)計滿足了三代人的使用需求，開放式廚房島臺能滿足多種烹飪場景，更能促進(jìn)家人間的互動。

約270㎡戶型廚房配置漢斯格雅抽拉龍頭（或同級品牌），并把傳統(tǒng)三件套升級為國際奢侈品牌八件套。冰箱更采用世界頂級專業(yè)廚電品牌嘉格納（或同等品牌）嵌入式冰箱。

創(chuàng)意樣板間展示，最終以交付為準(zhǔn)

衛(wèi)浴間則是考驗細(xì)節(jié)的所在，衛(wèi)浴間配置頂級品牌杜拉維特潔具（或同級品牌）、漢斯格雅龍頭花灑（或同級品牌）；力求在日常細(xì)節(jié)處提供更高質(zhì)感體驗，真正提高幸福指數(shù)。

甚至還配置了史密斯熱水器（或同等品牌），全屋24小時零冷水，衛(wèi)生間干區(qū)配備地暖，即便是陰冷的日子依舊能夠感受溫暖。

創(chuàng)意板房過程效果圖，最終以交付為準(zhǔn)

此外，為了呵護(hù)女主人護(hù)膚體驗感，主衛(wèi)浴室柜還增加女主人人性化設(shè)計細(xì)節(jié)----一臺精致的面膜小冰箱。

新風(fēng)方面，則是采用了霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)（或同級品牌）。此外整屋配置了智能家居控制系統(tǒng)，能夠通過手機(jī)APP、智能語音控制，實現(xiàn)智能化生活。

4、最高端的品質(zhì)居住體驗

高端的居住遵循著短板效應(yīng)，優(yōu)勢從身邊的每一個細(xì)微處體現(xiàn)，任何一處敷衍的存在，都會降低整體的品質(zhì)感。

因此無論是園林、建筑還是室內(nèi)設(shè)計，均是出自名家之手：

園林設(shè)計是匯景臺同款景觀設(shè)計公司CICADA執(zhí)筆；

建筑設(shè)計邀請的國內(nèi)豪宅御用大師LWK梁黃顧團(tuán)隊；

室內(nèi)設(shè)計則請到了炙手可熱的一線設(shè)計大師唐忠漢團(tuán)隊，和設(shè)計過深圳灣一號的豪宅專家梁志天團(tuán)隊。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手下，最終將收獲理所應(yīng)當(dāng)?shù)捏@艷：

樓盤整體的外立面使用全玻璃類幕墻取代傳統(tǒng)墻體，打造具有辨識度、藝術(shù)感的公建化品質(zhì)。

五期外立面效果視頻，最終以交付為準(zhǔn)

每一棟樓下都有架空泛會所空間，項目唯一的園心下沉式景觀會所也在樓下，配備了瀑布式疊級水景戶外泳池、健身房、休閑吧等。

雙歸家動線，顯赫氣派的酒店式迎賓大堂，參照了星級酒店的港灣式落客，也是五期獨有的設(shè)計。

五期主入口過程效果圖，最終以交付為準(zhǔn)

家庭公共HUB 中心，無論是家庭聚餐、朋友聚會、商務(wù)會晤，這個約65 ㎡，層高3.3m，超大空間客餐廳都能滿足，充分體現(xiàn)豪宅的尺度感。

創(chuàng)意板房過程效果圖，最終以交付為準(zhǔn)

整體約21 ㎡的雙跨陽臺空間，組成了景觀陽臺，不僅可以與友人一同喝茶、日光浴、賞美景，即便是做瑜伽也綽綽有余。

一個核心板塊“神盤”的最后一批次加推，一個時代即將劃上句點。

此前不曾有，此后不再有，作為項目最后一批產(chǎn)品又是樓王單位，關(guān)注度會很高，競爭力度也會很大，預(yù)計屆時將引領(lǐng)市場升級，帶領(lǐng)萬博進(jìn)入8萬+時代。