我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不太懂，幾乎沒寫過，今天斗膽來聊一聊，說得不對(duì)的地方還請(qǐng)多多包涵，明天筆者將推出《閱文一季度業(yè)績前瞻》，敬請(qǐng)期待。

周五中概股普漲，無論港股還是美股中概。有一個(gè)刺激因素，是市場傳聞?wù)畬l(fā)布一攬子房地產(chǎn)行業(yè)刺激措施，所以房地產(chǎn)板塊漲幅居前，龍湖地產(chǎn)漲超17%，融創(chuàng)中國漲超12%，貝殼也漲了6%以上。

彭博發(fā)了一篇新聞描述該市場傳聞，這里不太方便截圖展示，需要的朋友可以在我們公眾號(hào)后臺(tái)發(fā)消息“彭博地產(chǎn)”自動(dòng)獲取。

不過筆者認(rèn)為，真正讓中概大漲的直接因素，是人民幣匯率止跌回升，且市場預(yù)期人民幣這一輪下跌可能階段性探底。所以普漲的是中概，A股并沒有什么異動(dòng)。

當(dāng)然，中概股還受一些其他利好影響：比如市場判斷美聯(lián)儲(chǔ)本輪加息預(yù)期減弱；比如國內(nèi)媒體放風(fēng)說中美審計(jì)合作進(jìn)展順利，雖然并沒有透露實(shí)質(zhì)性進(jìn)展內(nèi)容；比如近期，庫克、馬斯克、摩根大通總裁戴蒙等一系列歐美商界大佬訪華，以及潛在的英偉達(dá)創(chuàng)始人黃仁勛訪華。

當(dāng)然，我們認(rèn)為最后一點(diǎn)影響其實(shí)有限，但聊勝于無。

還有一點(diǎn)被忽略的是：本輪中概實(shí)際上超跌了，本身也有反彈需求。

但總體來說，中概股（包括港股）的定價(jià)權(quán)仍掌握在外資手中，目前來看，外資對(duì)中概的價(jià)值判斷，從重要性上排序，分別是政>匯（匯率表現(xiàn)）>經(jīng)（經(jīng)濟(jì)發(fā)展）>企（公司業(yè)績），所以整體上仍然是反彈行情，未到反轉(zhuǎn)時(shí)刻。

說到地產(chǎn)，筆者想起來前陣子看到李蓓跟雪球老板方丈的訪談。

我個(gè)人挺喜歡方丈，對(duì)北大才女李培也比較欣賞，但是老實(shí)說，那個(gè)訪談讓我對(duì)李培的好感略降低了一點(diǎn)，主要是她對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的判斷，個(gè)人認(rèn)為是稍顯稚嫩的，因?yàn)槠P(guān)系，這里不展開敘述了。

好了，說回房地產(chǎn)，本文將主要討論以下幾個(gè)問題：

房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)特征及相互關(guān)系；

房地產(chǎn)行業(yè)可能正在經(jīng)歷“云計(jì)算”浪潮；

為什么說房地產(chǎn)不值得救。

1.某種程度上，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)是一樣的

他們都像是附著在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上面的一張網(wǎng)，與商業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)構(gòu)成的是商業(yè)地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)成的是電商。

遍布全國的萬達(dá)廣場、百聯(lián)商廈、銀泰商業(yè)跟各類電商平臺(tái)其實(shí)是類似的商業(yè)模式。

所以，我一直說，電商平臺(tái)搶的并不是品牌、工廠的生意，也不是賺的消費(fèi)者的錢，它們只是因?yàn)樾矢撸虡I(yè)模式更先進(jìn)，搶了商業(yè)地產(chǎn)的生意。

也許，這也能解釋，為什么房地產(chǎn)行業(yè)被打擊后，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)接著被整頓了一遍。

但是，兩個(gè)行業(yè)的未來和潛力很可能是大相徑庭的。

影響房地產(chǎn)行業(yè)的幾大生產(chǎn)要素中，用戶需求、資金、土地供給都完全或者部分受政府控制。

用戶需求方面，各大城市忽松忽緊的購房政策是影響主因；資金方面，不論是買地資金還是消費(fèi)者貸款資金，都來自銀行，而銀行的放貸政策受政府統(tǒng)一管理；土地供給就更不用說了。

相對(duì)而言，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的用戶需求是自由的，資金要么各大公司已經(jīng)自給自足，要么由各類投資基金輸血滿足。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)好像沒有一個(gè)像土地之于房地產(chǎn)的核心要素，如果一定要類比的話，可能是云服務(wù)。

所以我們也看到了，為什么這些年國有云服務(wù)廠商發(fā)展如此迅猛，而掌握核心技術(shù)的BAT們的云計(jì)算有點(diǎn)失速。

不過即便是云計(jì)算，它也更多是技術(shù)和資源（帶寬、數(shù)據(jù)庫、機(jī)房）的結(jié)合，而不像土地之于房地產(chǎn)行業(yè)，就是純資源，且完全受政府支配。

我們有機(jī)會(huì)看到，隨著云計(jì)算產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是它與人工智能（Aigc）的結(jié)合，BAT們的優(yōu)勢會(huì)再一次凸顯。

總體來說，政府對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的控制能力是相對(duì)有限的，而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，則完全掌控在股掌之中。

且互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)還有一個(gè)非常重要的生產(chǎn)要素，就是技術(shù)人才，某種程度上它的重要性甚至凌駕于一切之上，沒有資金可以融資，沒有需求可以創(chuàng)造，計(jì)算資源更不用擔(dān)心。

房地產(chǎn)行業(yè)是基于土地這一核心要素建立起來的產(chǎn)業(yè)；互聯(lián)網(wǎng)是基于人才、技術(shù)建立起來的產(chǎn)業(yè)。

這是它們最根本的不同，也是我們認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)會(huì)有比房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)韌得多的生命力的核心原因。

2.房地產(chǎn)行業(yè)可能正在經(jīng)歷“云計(jì)算”浪潮

據(jù)我了解，像上海這樣的大城市，出租型公寓正越來越多，一個(gè)新的趨勢是：國有房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)親自下場。

在城郊一些大片大片的高樓，建的全部是一居室或者兩居室的公寓，由于國有房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力雄厚，資金、拿地都有優(yōu)勢，現(xiàn)在的公寓已經(jīng)頗有國外公寓小區(qū)的架勢：完全為出租而開發(fā)，里面配備完善的保潔、健身、公共辦公、停車等基礎(chǔ)設(shè)施，周圍配備休閑娛樂美食一條龍服務(wù)，價(jià)格市場化。

另據(jù)我了解，這種現(xiàn)象不是孤例，深圳也有很多類似的國有房企下場。

這可能是一個(gè)標(biāo)志：過去20年以房價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)的財(cái)富聚集效應(yīng)，徹底終結(jié)了。

連國有房地產(chǎn)開發(fā)商都清楚這一點(diǎn)，轉(zhuǎn)型公寓租賃市場可以說是迎合這一風(fēng)向的市場表現(xiàn)。

以前是個(gè)人把持城市個(gè)人租賃市場，后來升級(jí)為私企公寓，曾經(jīng)出現(xiàn)過一些風(fēng)波，比如蛋殼公寓暴雷等，現(xiàn)在國企也來這個(gè)賽道了。

你嗅到這故事背后的味道了嗎？

房地產(chǎn)的本質(zhì)，就是將土地這一核心資源包裝成資產(chǎn)，售賣給消費(fèi)者。自有住房類似于IT支出的服務(wù)器時(shí)代，每個(gè)用戶自己買一套房子，自己裝修后居住，就像以前的公司基本上都自購服務(wù)器，自己組建IT團(tuán)隊(duì)，滿足公司需求。租房則類似于企業(yè)需求上云，按需訂閱，每個(gè)月支付費(fèi)用/房租。

我們看到云服務(wù)行業(yè)，基本上是巨頭的游戲，國外比如AWS背后是亞馬遜，Azure背后是微軟，還有Google、甲骨文等大公司提供云服務(wù)；國內(nèi)本來是BAT的天下，可能還加一個(gè)華為。

但是這兩年，云服務(wù)行業(yè)城頭變幻大王旗，移動(dòng)、聯(lián)通、電信等國有云服務(wù)廠商異軍突起，BAT們的云服務(wù)業(yè)務(wù)普遍承壓。

原因主要有兩個(gè)，一是移動(dòng)、聯(lián)通、電信等云服務(wù)商具備帶寬成本優(yōu)勢，BAT需要向他們租賃，而國外云服務(wù)廠商時(shí)可以自建光纖的，這里的關(guān)系像不像民營公寓租賃大量房子重新包裝成公寓出租賺中間的利潤；二是BAT們因?yàn)榘踩驘o法在一些據(jù)稱敏感的領(lǐng)域競價(jià)接單，尤其是一些對(duì)技術(shù)要求不是很高的訂單，同時(shí)有有一定的安全敏感性的話，那么BAT基本上只有放棄。

云計(jì)算其實(shí)是比現(xiàn)有的商業(yè)模式更底層的服務(wù)，比如我們看電商行業(yè)很厲害，規(guī)模很大，可是最終還是回到云服務(wù)的競爭，你看亞馬遜做電商20多年了，實(shí)際上它的電商業(yè)務(wù)至今基本上不賺錢，或者微賺，很多地區(qū)還在虧本，它靠的是AWS在賺大錢。你看京東都3萬多億規(guī)模了，它的電商業(yè)務(wù)實(shí)際上是基本不賺錢的，當(dāng)然現(xiàn)在能賺一點(diǎn)點(diǎn)，原因是：

阿里的核心電商很賺錢，這給了京東和拼多多等賺錢和逆襲的機(jī)會(huì)。

如果可能，阿里巴巴本可以將云計(jì)算做得很大很賺錢，而電商業(yè)務(wù)不怎么賺錢，或者賺很低的利潤率，這種理想情況下，它從2020年開始一年可以增加1000億利潤到用戶補(bǔ)貼+自建物流，這1000億利潤也不過核心電商的一半利潤而已，如果云計(jì)算能賺大錢的話，那么核心電商少賺一半，甚至三分之二都是值得的，它最終會(huì)取得更大的回報(bào)。

想象一下，如果是完全市場化競爭的情況下，移動(dòng)聯(lián)通電信的云服務(wù)們本沒有存在空間，他們合計(jì)近2000億的云服務(wù)年度營收，至少有三分之一可能屬于阿里云，那阿里云可能是一個(gè)1500億左右營收的龐然大物（目前是770億），利潤率也會(huì)好看很多，估值可能已經(jīng)超過2000億美元，跟當(dāng)下的阿里整體估值相當(dāng)。

回到房地產(chǎn)，公寓租賃市場看起來當(dāng)然遠(yuǎn)沒有過去房地產(chǎn)景氣時(shí)賣地那么好賺錢。

但高價(jià)賣地的商業(yè)模式走向終結(jié)是必然，早晚而已。

而云計(jì)算這種基于訂閱的模式，在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域證明了它的威力，而且它是巨頭的游戲，房地產(chǎn)領(lǐng)域真正的巨頭是誰，這應(yīng)該是不言而喻了吧。

在三道紅線等一些列政策影響下，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐漸出清，倒下的絕大多數(shù)是私營房企，留下來的也不敢再貿(mào)然拿地，如果做個(gè)人租賃地產(chǎn)，我認(rèn)為他們更加沒有勝算，因?yàn)檫@是一個(gè)資金匯報(bào)率更慢的市場，雖然潛在收益并不見得比賣房低。

公寓樓通常健在不那么繁華的地段，圍繞公寓可以建立新型的商場、便利店、休閑娛樂場所，租房賺C端用戶的錢，商業(yè)體、商鋪賺B端商家的錢，只要住房租賃沒問題，周圍的消費(fèi)就有保障，收商戶租金也就有保障。

這等于是一個(gè)房地產(chǎn)+零售結(jié)合的商業(yè)模式，只是回報(bào)周期長了點(diǎn)，從過去的一次性賣地收錢變成了今天的按月逐漸收錢。

這種公寓通常建的非常龐大，可以影響到周圍5-10平方公里的租賃市場行情，國有地產(chǎn)商多建幾個(gè)類似的公寓起來，不僅可以豐富周圍的消費(fèi)市場，而且很容易控制租賃市場行情，無力承擔(dān)的年輕人只有回到農(nóng)村。

另一個(gè)有趣的現(xiàn)象是：國內(nèi)云服務(wù)廠商業(yè)務(wù)受阻，有一個(gè)重要原因是安全性擔(dān)憂。

公寓租賃市場可能異曲同工。

在青年失業(yè)率不斷攀升的今天，年輕人聚集在城郊結(jié)合帶，他們租房、群居、生活起居有時(shí)就像黑匣子，國企開發(fā)的租賃公寓，將從很大程度上解決這部分人群的透明度和穩(wěn)定性問題，將社會(huì)安全因素提升到另一個(gè)層次。

這，可能比他們給國企及背后的地方財(cái)政帶來的經(jīng)濟(jì)效益更為重要。

3.房地產(chǎn)不值得救

我們需要明白一點(diǎn)：當(dāng)房價(jià)超出正常范圍時(shí)，房地產(chǎn)本質(zhì)上就是一種稅，尤其是當(dāng)土地價(jià)格高企時(shí)，這種“房地產(chǎn)就是一種稅”的屬性更加確定。

從管理者的角度來說，經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，加稅會(huì)適得其反；從被管理者的角度來說，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)這么差了，再加稅大家只有一起躺平。

去拯救今天的房地產(chǎn)行業(yè)，無異于鼓勵(lì)加稅。

房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)都不可能回到過去的黃金歲月。

人口需求擺在那里，買房的剛需在青年人，青年人失業(yè)率高企，即便在就業(yè)的，企業(yè)裁員也是常事，工資并沒有大規(guī)模快速上漲的預(yù)期，現(xiàn)有人口不足以推升當(dāng)前高企的房地產(chǎn)市場繼續(xù)繁榮。

且經(jīng)過過去三年的洗禮，很多人看得更開。活在當(dāng)下更重要，所以一些追求即時(shí)滿足的消費(fèi)反而更旺盛了，比如旅游、餐飲等體驗(yàn)式消費(fèi)，消費(fèi)行業(yè)冰火兩重天的局面，常常給我們帶來困惑，但總體上，需求不振是主基調(diào)，這一點(diǎn)毋庸置疑。

未來的人口增長更加不容樂觀，每日經(jīng)濟(jì)新聞的報(bào)道顯示，今年中國新生兒的總量可能不到800萬，比2022年進(jìn)一步減少150萬，而不過6年前，我們一年的新生兒還有1800萬左右。

城市化進(jìn)程應(yīng)該已經(jīng)進(jìn)入尾聲，且當(dāng)前的政策并不鼓勵(lì)年輕人一股腦涌向城市，反而是鼓勵(lì)大家回到農(nóng)村做出一番天地來。即便城市化仍會(huì)緩慢發(fā)展，更多也是一二線城市的機(jī)會(huì)。

我想，政策制定者很可能不僅清楚這種趨勢，而且認(rèn)同，國有房企跑步進(jìn)場居民租賃市場，可能是一種信號(hào)。

在一個(gè)安全高于一切的年代，我們看問題要從經(jīng)濟(jì)之外去看它的ROI。

將來房租漲上去了，你的錢一樣從銀行乖乖交出來；如果人們有更強(qiáng)烈的“租房還不如買房”的感受，那正好。

出門右拐，是售樓處。