在2015年，我和我的妻子接手了我叔叔的一棟樓房，并對其進行了改裝，轉為公寓出租。這段時間一直很艱難，直到三年后才勉強回本，甚至我還曾經辭職一段時間。如今，我們每年從租金中獲得89萬元的收入，考慮到水電費用的差價，預計收入可能達到百萬元。

我和妻子都來自湖北省仙桃市，是湖北老鄉。我們是在來到深圳后的一次湖北老鄉聚會上認識的。

后來，我向她推薦了我叔叔的樓房，她選擇在那里租住。因此，我和妻子開始更加熟悉彼此。機緣巧合下，我常常會關閉她房間的電閘，這就讓她不得不找我叔叔幫忙，然后我叔叔會派我去她的房間處理問題。這樣的接觸讓我們這對孤男寡女有更多的機會相處，最終我們相愛了！隨后，在2010年，我們正式領取結婚證書，步入婚姻的殿堂。

結婚后，我們自然而然地想在深圳購買一套房子。我們的目標并不高，只需要一個90平方米的小三居室就可以了！在2012年時，我的月薪為23500元，而我妻子的月薪稍高，超過16000元。購買一個小三居室對我們來說并不是一個大問題。我們打算以后經濟條件好了再考慮改善住房的情況。

然而，后來我叔叔生了一場大病，這改變了我們的人生規劃。

我叔叔一直忽視了自己的酒精肝和脂肪肝問題，導致情況惡化，最終發展成了嚴重的肝硬化。

當我去廣州南方醫院看望我叔叔時，他問我是否有興趣承包他名下的那棟樓房。當時很多房東都在將普通農民房改造成公寓，改造后，租金可以大幅提升。

我叔叔自己沒有親自進行改造，原因是他的租客合同還未到期。此外，他的身體狀況也不允許他親自投入，并且改造還需要一定的資金投入，他擔心自己承受不了。

盡管這棟樓房是我叔叔的，但是他在購買時負債累累，還需要幾年才能還清。因此，他手頭沒有足夠的資金投入，并且不能讓月租金中斷。

另外，我叔叔的孩子在澳大利亞留學，所以他只能委托給我們這些他最信任的人來接手這個事務。

正如你所看到的，不要嫉妒別人從包租公中賺到的錢。你必須明白，在別人賺錢背后，他們可能也在承擔著別人無法承受的重負。

在我叔叔被確診患有重病后，預計他無法繼續處理整棟樓房的日常管理和維護工作，因此他找到了我。

然而，他也知道我擁有一份相對較高的工資，如果我代替他管理出租房，他無法提供更高的薪水。因此，他詢問我是否有興趣承包并進行公寓化改造。

我大致了解了一下當時我們的樓房情況：共有120個單間，每個單間的月租金為500元。如果將其改造成配備家電、可即時入住的公寓，每個單間的租金可以翻倍，達到附近公寓樓的租金水平。

這需要投入巨大的資金。室內設施老舊，需要進行翻新，每個房間還需要配備三種大型電器：空調、熱水器和洗衣機。

這三種大型電器，即使選擇較便宜的品牌，再加上安裝費，每個房間也需要約3000元，而對120個房間而言，則需要36萬元。而根據我叔叔的估計，每個房間的翻新費用大約在800至1000元之間，這又將花費十幾萬元。預計總成本將達到四五十萬元。

當天晚上，我和妻子商量這個事情時，她花了很長時間用紙筆進行計算，還上網查找了大量資料，并打了許多電話。

之后她保持沉默，過了幾天，她告訴我她的最終決定：我們決定做這件事！

她為我算了一下收益和成本，并給出了她的決策。

從收益方面來看，每個月可以獲得每間房500元的租金差額。對于120個房間而言，每月可賺取5萬元，年收入達到60萬元。

而在成本方面，可以分為以下幾個主要方面：

一、家電成本。

目前的租戶中，很多人已經擁有自己的家電設備。拆卸和再安裝家電設備的成本非常高。對于這些租房的租戶來說，他們購買的空調通常是二手的，價格在800至1200元之間。如果我們回收他們的家電，他們最多能夠得到200元。而如果我們將這些家電拆卸后轉售給其他地方，包括拆卸和運費在內，成本將會達到三四百元。

因此，我們可以以適當的價格回收租戶的空調、熱水器和洗衣機。這樣一來，我們的成本會大幅降低。按照回收空調50%、熱水器和洗衣機30%的比例計算，家電方面的成本至少可以節省十萬元以上。預計為26萬元！

二、室內翻新成本。

我叔叔之前計算過，進行室內翻新的成本為每平方米500元，包括工程和材料，這將由外包商統一負責，一次性完成120個房間的翻新。實際上，只需進行簡單的裝修，使其看起來煥然一新即可。這樣的話，整體翻新的成本將為6萬元。

三、違約成本。

由于我們需要投入實際資金進行改造，當然不能等待所有租戶合同到期后再進行統一改造。因此，我們必須盡快與所有租戶解除合同。租房合同中規定，房東需賠償租戶半個月的租金或允許租戶免費住半個月。

因此，提前解約所產生的成本約為24000元左右

四、裝修期間的租金損失成本。

在裝修期間，由于沒有租戶入住，我們將承擔所有的租金損失。

裝修公司告訴我們需要2個月完成裝修，我們估計可能需要更長時間，大約2.5個月。在這段時間里，我們將失去約15萬元的租金收入。

初步估計的總成本大約為50萬元左右。

這意味著，我們至少需要一年的時間才能收回成本。

雖然我們無法指望通過這個項目購買房屋，但我們認為這也是一種房地產領域的投資。如果我們能夠成功經營，每年可以獲得數十萬元的穩定收益，將來仍然有機會購買自己的房產。

然而，我們對所有事情的預估過于簡單了。

結果是，我們的前期投入不僅沒有省下來，反而幾乎翻了一番！這對我們來說確實是一個巨大的打擊。

首我們無法收回太多的舊家電。租戶的家電賣出的價值并不高，拆卸和安裝的費用確實需要三四百元。然而，當他們在新的地方購買二手空調時，價格通常為800至1000元。因此，我們回收家電的數量遠遠低于預期。總共，我們只回收到了約15臺空調、20多臺洗衣機和40多臺熱水器。

接下來是翻新方面的成本。當時我妻子談判時的報價超過了500元，但實際勘察時，我們所在的區域巷道非常狹窄，只能使用小型板車逐一搬運裝修材料，嚴重影響了施工效率。最終，翻新的價格達到了900元/間。

更麻煩的是，這導致工期延誤，使我們額外支付了近一個月的租金成本。

此外，還有我們購買的新家電、違約金成本以及一些我們事先沒有計劃的額外投入......所有這些加在一起，我們總共支出了75萬元。

這樣一來，我們不僅遠超預算，之前用于購房的積蓄也全部用光了。

當時，我們所在地區的房價為每平方米27000元！或許，那時購房是個不錯的選擇。

因為現在房價已經漲到了每平方米85000元！

但無論如何，我們當時不得不承受如此巨大的代價，只能勉強前進。而且，我們也沒有預料到深圳的房價會變得如此瘋狂。

當時，與我們差不多大小的公寓，有不少人掛出每月1000元的租金。然而，由于我們的地段稍差，我試著將租金降至900元，甚至下調到850元，都沒有引起興趣。

入住率一直無法提升，我們眼看著租金損失增加，最終我只好一口氣將租金降至750元！這樣，才漸漸有人開始入住。

從接手我叔叔的房子，到清理房間，再到裝修和配置家電，直到所有房間全部租滿，整個過程花費了七個月的時間。

由于事情過于繁瑣，我甚至辭去了工作一段時間，以處理各種瑣事。

因此，我們的投入不斷增加。最終計算下來，我們在前期的投入、租金損失以及我辭職導致的工資損失上已經超過了一百萬！

我還向家人借了30多萬元來填補我們的資金缺口。

到2015年底，當我們把所有房間都租滿時，我們看中的那個小區的房價已經漲到了40萬元。

換句話說，如果我們買房，在幾個月內房價增長了50%，我們本可以賺取超過100萬元的利潤。

然而，在同樣的時間段里，我們做公寓卻虧損了100萬元。

不過，幸運的是，這些都是一次性的投資。

由于我們最初是為了緩解租金壓力，所以才以750元的低價出租。

因此，我們與租客簽訂的合同也只是半年期限。從2015年9月開始陸續有租客入住，到2016年底，經過一年多時間的結算，我們總共回本了70萬元！

我在2016年中還把我媽媽接到公寓幫我看管，同時我也重新找到了工作。

到了2017年，我們成功將所有公寓以每月1000元的價格租出。因此，我們在那一年年底的公寓收入達到了60萬元。

自此，我們終于告別了做公寓前三年的債務。

從2018年開始，我們每年的房租收入都可以穩定地達到60多萬元。

盡管在2019年底，我們進入了極度蕭條的疫情時期，許多行業都受到了重創。但作為房東的我們還算幸運，最多只是暫時決定不漲租金而已！

失去工作的人仍然需要住房，倒閉的店鋪主也需要找一個臨時的住所，希望東山再起。

一些無法負擔小區房或高房租的人選擇了我們的公寓。畢竟，我們的公寓性價比高，擁有方便的入住條件。

在整個疫情期間，盡管有些時候我們的入住率不是滿額的，但總體而言，入住率仍然相當高，對收入影響不太大。

從去年年初開始，周邊的獨立單身公寓的租金已經達到了每月1300-1500元的水平。

而我們的公寓租金也隨之提高到了每月1200元的價格。

確實，我們有所盈利，但是我們錯過了一個更輕松獲得巨額利潤的機會：購買房產！

如果我們在當初購買我們看中的房子，以作公寓之前的價格購買，只需約250萬元，而現在該房產的價格已經漲到了765萬元。

在這個世上，真的沒有哪個行業能夠趕超深圳房價的漲幅。

與購房相比，我們通過做公寓所獲得的利潤遠遠無法相提并論！

因此，那次在2015年我們錯過了最適合購房的時機，那就意味著我們真正錯過了。

錯過了購房時機，我們輸掉了過去。

通過做公寓，我們卻贏得了未來！因為在接下來的許多年里，我們每年都能獲得可觀的租金收入。

去年，我們的全年租金加上水電差價，年收入超過了100萬元！

而且，我們還有工資收入！我的妻子每月收入達到了2萬元，而我自己的月收入達到了2.6萬元。夫妻二人的工資收入再加上房租收入，每年可達到180萬元！

所有的辛勤努力都是值得的。

讓我們為勤勞刻苦、勇于奮斗的中華民族點贊！

口述:深圳陳哥