京城奪地亂戰|房企“調兵”攻堅，增持北京越來越難

地產財富會

北京土拍市場正在被擠壓折疊，

在這個憑運氣把錢花出去的市場，

房企的焦慮被急速放大。

2023-6-26

一些熱門地塊未拍先火、不少新面孔激進拿地、有變裝“馬甲”的緊密周旋與撕咬、有房企集團批了200個億儲備金額來拿地最后一塊沒拿成，還有房企不設拿地上限勢要在京大干一場……

隨著北京今年第一批次土拍落下帷幕，房企們的拿地亂戰暫告一段落。

最終23宗地塊全部成交，總成交金額712.3億，累計吸引多達300余家企業報名參與，可謂是相當激烈。

北京這輪土拍甚至刮起一股“玄學風”，果粒橙、王老吉玄學力量彼此抗衡。因為數十家房企拼搶一塊地成為常態，一些熱門地塊很快競拍至最高價，當所有附加條件都達到頂格后，地塊最終通過搖號確定競得人，讓不少房企感嘆最終“一切都要靠運氣”。

目前，第二批次部分地塊已迅速掛出，6月底房山、平谷三宅地即將迎來競拍。

那些在第一輪土拍中斬獲頗豐的房企愈戰愈勇，大有將拿地進行到底的態勢；那些奪地失意者們，亦將越挫越勇，爭取打破在京“拿地荒”；而陸續進京的新面孔們，將以“攪局者”的身份為接下來北京的拿地爭奪戰平添幾分不確定性。

僧多粥少的北京土拍市場，老牌和新生力量交織博弈，大家都在虎視眈眈，新一輪的奪地大戰又在醞釀之中。

不設拿地上限

招商蛇口華東調兵“攻堅”

招商蛇口今年擺出了要在北京大干一場的決心。

北京第一批次土拍，招商蛇口從眾多的競爭對手中脫穎而出，成為本次土拍拿地最多企業之一。

在4月競得北京通州東小馬6009地塊，6月1日競得亦莊新城0510街區0032地塊之后，招商蛇口6月20日又擊退中海和保利拿下豐臺羊坊村地塊，3宗地塊累計投入金額87.8億元。

其中，亦莊新城地塊競拍非常火熱，吸引來中海、綠城、首開、保利、建發、招商蛇口、城建、華潤、建工和萬科報名參與，但最終招商蛇口還是以 33.005 億元拿下，溢價率高達15%。

有趣的是，在中皋置業“雙觸頂”搖號摘得亦莊新城X47R1“王炸”地塊后，市場消息稱，招商蛇口、中海、碧桂園就該地塊正尋求與中皋置業的合作。

作為北京的生面孔，中皋置業一度也被“馬甲”疑云籠罩。不過，作為一家已成立五年的地方國資公司，結合其已在江蘇如皋開發多個項目的狀態來看，它實際上是進京“積極打新”的地方軍之一。

地方軍首進京，打中這么“炸”的一塊新地，抱團開發是大概率事件。選生不如選熟。股權信息顯示，中皋置業過往參股的4家地產公司合作方分別抽絲剝繭后，也恰與被傳將尋求X47地塊合作的幾家公司均有關聯。其中過往合作路徑關聯相對密切、且今年在京拿地風頭正盛的招商蛇口，也被市場視為是其極有可能合作的選擇之一。

市場對中皋合作對象極度關注的本質原因是，X47地塊確實讓人眼紅。

因為該地價樓面價不過4.44萬元/平，而銷售指導價達7.7萬元/平。再看周邊其他項目，緊鄰的中海京叁，近期成交均價約為7.2萬元/平，周邊次新房亦莊金茂悅的二手房掛牌均價在8.6萬/平左右，金茂府均價則超過10萬元/平，2015年建成的北京城建海梓府和金域東郡，二手房掛牌均價也均達到了8.6萬/平。

所以，X47地塊未來不僅不愁賣，而且會瘋殺，不出意外的話會吊打周邊一眾新房二手房。

市場的揣測其實也表明，招商蛇口這類在京拿地頻頻的企業正在備受關注。地產財富會得知，對于今年在京拿地，招商蛇口可以說是不設上限。

對北京寄予厚望的招商蛇口，今年一季度開了個會，招商華北區域黨委書記、總經理劉成表示：

公司全力支持發展拿地，對一季度參拍但未獲取項目進行復盤，盡快實現新項目落地。

進京20多年，招商蛇口首次把在京拿地提高到前所未有的戰略高度。

其中一個主要原因或許在于招商蛇口逐漸失去了上海拿地的優勢，不得不進一步攻堅北京市場。

2020年，萬科、華潤、中海因“圍標事件”被在上海土拍市場被禁足了2-3年不等，這讓招商蛇口看到了機會，拿到了很多過去很難拿到的優質地塊。

2020年到2022年三年里，招商蛇口瘋狂在滬拿地16宗，拿地權益金額位列第二，帶動銷售額從2020年的第九位，一路狂飆至首位。

2022年，招商蛇口在上海全口徑銷售金額達741.25億，甩開第二名仁恒置地近340億。

據此估算，僅上海單城，去年就為招商蛇口貢獻了四分之一的業績。

但今年，“三巨頭”回歸，讓招商蛇口在上海首輪供地中被“瘋狂狙擊”，結果是報名15宗僅成交2宗。

上海土地市場的一扇門關上了，只留了一道很小的縫。

失去“滬身符”的招商蛇口要做的是開辟一扇新門，而且開得越大越好，風險利潤都更有保障的北京市場自然成為其不二之選。

但過去很多年來，與萬科、中海這類常年占據北京業績榜前列的頭部相比，招商蛇口在北京的競爭中并沒有展現出太大優勢。

21年招商蛇口在京銷售業績還排在20名開外，另一邊拿地端顯得非常吃力，不僅沒有多少新土地、新項目，而且僅有的兩個項目流速還特別慢。

對于如此體量的央企而言，這樣的處境在兵家必爭之地的北京是很可怕的。

這種背景下，在上海上升行情搶地賣房業績卓然的招商蛇口華東團隊則被委以重任。同期華北的大批人馬都被調整，據說是因為從華東過來了新領導接管北京。

今年3月，招商蛇口原北京公司副總經理孟睿，被調至招商蛇口兄弟公司深圳市新南山控股集團任副總。

要知道，孟睿是一枚老兵，在招商蛇口已工作10多年。

提及孟睿，不得不提起當年的招商公園1872項目。2011年，正值北京房地產市場低谷，孟睿主持操盤的招商公園卻完成了開盤20億元認購，最終位列北京年度千萬級豪宅成交前三，一時間業界嘩然。2014年，全國政策調控最為嚴厲、成交量下滑最為嚴重的一年，孟睿又帶領臻園不僅提前完成年度50億銷售任務，更奪得五月、半年、三季度持續銷冠的寶座。

坊間有人統計，“當年北京千萬級豪宅平均每售出9套就有6套來自臻園。”這可能是屬于招商蛇口在北京為數不多的高光時刻。

而今，孟睿調崗。同時，這里迎來了一位年輕的總經理，任職招商蛇口華北區域副總經理兼北京公司總經理，今年僅35歲。

2019 年，這位年輕的新總經理時任上海公司總經理助理之際，其所分管的事業部在當年實現百億銷售額。2022 年，其所服務的華東區域業績突破千億元，上海公司成為2022 年上海房企全口徑金額及操盤面積“雙冠”。同年，其所率領的南通公司也在本地市場上達成口碑和市占率第一的成績。

經歷人員架構大調整的招商蛇口北京公司一個最大的特點是更年輕化了。

比如這次隨北京新總經理一同進京履職的營銷負責人86年37歲。去年，正是他們華東團隊合力在上海打造了741億神話。

來到北京，招商蛇口希望解決兩件事：

一是拿地。所以招商這次一口氣拿了3塊地（或者4塊），本質上是一種報復性補倉，補去年兩年的虧空。

二是增強品牌影響力，把品質和口碑打出去。過去受限于盤子小，影響力低，存在感不強，但現在招商蛇口很有可能直接把上海的標準或者是路徑搬到北京來。

據說，二三月份招商蛇口在北京沒有拿地和動作的時候，團隊想招人都招不到。但現在，在北京接連拿下三塊地，聲勢猛烈，就連招人也是不請自來，各個條線人都在往招商蛇口鉆。

成功摘地，屬實不易，招商蛇口北京公司領導層因此大喜，整體團隊士氣高昂，對未來的拿地和銷售預期也更加看好。

玩家增多，馬甲橫行

增持北京越來越難

重倉北京已成為不少房企的一致選擇，但操作起來并不容易，因為這不再是那個有錢就能砸地的北京了。

為了拿下海淀雙新村003地塊，董毅“玄學”助陣，最終越秀如愿以償，突圍30家房企斬獲該地塊。

事實上，早在2022年業績發布會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠就曾表示：

在北京，有機會還會繼續增持。

為了實現這一目標，越秀和招商蛇口一樣，明顯也擺出了在北京大干一場的態勢，重視對架構的調整。

以高速投資拓展見長，是越秀地產增持北京的一個典型動作。

“我們今年北方招來了郭偉智（原金地商置華中區域總經理）和董毅，人才建設走在前面，馬上就會開花結果。北京會是我們要重點發展的城市，其他北方城市像青島、濟南這些也會考慮拿地。”林昭遠說。

從朱辛莊、到蘋果園，再到這一批次的海淀四季青，今年越秀已一口氣吞下北京三塊地，共花掉138億。

越秀也越來越重視項目的流速，比如朱辛莊項目越秀星樾開盤售罄，從拿地到開盤僅用了77天。

而對于蘋果園項目越秀天玥，董毅繼續推行他的“越秀速度”——蘋果園項目拿地不到90天就開盤。

另一邊，越秀在北京正降價處理位于懷柔的越秀天恒·懷山府項目，這是越秀進京的首個項目，但該樓盤自開盤以來處于“改善投資客群都繞著走”的尷尬境地，入市一年去化率不到2%。今年，越秀希望通過降價換回現金流，但目前看來并未起到預期效果。

頻繁奪地、高速周轉、重視現金流，顯然，越秀也急于在北京干出成績。越秀后續項目能否像越秀星樾一樣維持熱銷和流速，也將成為市場關注的焦點。

這輪北京土拍，有招商蛇口和越秀這般的春風得意，也有中建智地、綠城等房企的失意沮喪。

比如痛失奶西地塊的中建智地。在奶西落位中建宸園之后，中建智地對奶西地塊有太多心得和儲備，但即便是中建智地董事長親臨現場，也只能眼睜睜看著城建在眼皮子底下搶走了本該唾手可得的這塊地。

綠城也同樣與新地塊也失之交臂，這次綠城一口氣報名了海淀四季青雙新村、亦莊X47等多個熱門地塊，甚至對新地塊提出了很多設想，據說連做200平以上的產品都想好了，但最終也是沒有任何斬獲。

當前的北京市場，既有招商蛇口這類不設拿地上限，提前調兵遣將的房企，也有越秀這類相信“玄學”，用神秘力量打敗對手的奪地鐵腕；還有橫行的馬甲和無數充滿賭性的新面孔，以及奪地失意隨時準備再戰的劍客們。

面對空前激烈的奪地競爭，房企們可謂使出渾身解數。各種現象背后，指向一個不爭的事實——

北京土地是當前土拍市場為數不多的優質資產，數十家房企爭搶一宗地塊正成為北京土地拍賣市場的新常態，并很可能愈演愈烈，想要增持北京越來越難。

不止招商，萬科、中海、越秀、保利、建發、城建、華潤這些實力房企都相對不那么穩了。尤其是一些優質地塊的爭奪，即使是實力雄厚的頭部央國企，也無法確保能攬入懷中。

其中一個重要原因在于，將“同一企業不得同時報名競拍同一宗地”調整為“同一集團不得同時報名競買同一宗地”等規則的變化，讓不論是頭部、腰部還是不知名的新房企，都有機會拿到不錯的地塊，一些小企業也想進京豪賭一場。

可以看到，這次北京土拍中，涌現了許多陌生房企。

除前文提及的中皋置業、福建雄旺、石家莊創世紀等，還有南通江海港、江蘇師山、如皋市潤皋、揚州華鵬、中皋置業、太原萃豐、海門海泰、武漢聯發瑞盛、石家莊創世紀、陜西同致、蕪湖康潤、陜西保景匯等公司。

有人因此調侃說——

現在的北京土拍，看誰都像“馬甲”。

上周，地產財富會與某品牌房企北京公司營銷總電話，安慰他們沒有在土拍中奪得心儀地塊。

該營銷總半開玩笑半認真地說：

哎，我已準備躺平了，我們公司準備不足，不像某房企，用了七個馬甲來拿地，這誰搶得過呢？

因為太過陌生，人們很自然就將這些企業和“馬甲”聯系起來。

比如福建雄旺在拿下本次土拍最火熱的順義新城第19街區19-69地塊后，也被質疑為是建發馬甲，而參拍企業中的廈門巖垚盛也被指疑似為建發關聯公司，該公司股東廈門巖垚聯，去年3月搖號拿下南昌西湖區地塊，項目案名為建發養云。去年5月，廈門巖垚盛同樣以搖號拿下南昌西湖區另一宗地，項目案名為建發縵云。

各種玩家的入場，新面孔的“攪局”，確實讓北京土拍難度直線攀升，進一步放大了房企的焦慮。

某中字頭地產公司向地產財富會透露——

集團直接給了200個億的儲備金額來拿地，但到現在一塊地都沒拿著，北京總經理都換了兩任了。

有人歡喜有人愁，毫無疑問，在“花錢要憑運氣”的北京土拍市場，能憑運氣搖中地，把錢花出去也是一種本事。

接下來的今年北京第二批次土拍，哪些企業會脫穎而出，哪些企業會鎩羽而歸，地產財富會也將繼續關注。