最近有一位朋友來(lái)咨詢(xún)買(mǎi)房的事情，可把十年樓市老司機(jī)樓樓難倒了：

他親戚上半年賣(mài)掉了一套非核心區(qū)的房子，想要重新買(mǎi)一套，

本來(lái)一直在園區(qū)晃悠，但是最近連續(xù)好幾個(gè)中介給他推薦了所謂的獅山核心建發(fā)朗云項(xiàng)目，

說(shuō)是位置核心，名校環(huán)繞，500多W就能上車(chē)。

但是他在地圖上看了半天，總是覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目的位置有點(diǎn)“玄乎”：

向陽(yáng)路和汾湖交叉口，說(shuō)獅山，又在向陽(yáng)路南，說(shuō)木瀆，人家開(kāi)發(fā)商又言之鑿鑿，不僅是在獅山，還是在獅山芯。

再想到最近的一些交付后的事件，朋友還是覺(jué)得先弄弄清楚為好。

樓樓聽(tīng)完也是一驚，

一個(gè)是現(xiàn)在新房首開(kāi)前就進(jìn)分銷(xiāo)已經(jīng)變成了很多樓盤(pán)的必備操作，由于對(duì)首開(kāi)并沒(méi)有多大信心，干脆直接承諾高點(diǎn)傭金去動(dòng)用全城中介幫推，說(shuō)來(lái)了就是人海戰(zhàn)術(shù)。

所以才有多位二手房中介給原本是園區(qū)客群的讀者強(qiáng)推建發(fā)朗云。

還有就是，對(duì)于獅山木瀆這兩塊地的細(xì)分界限，樓樓也不是很清晰，不要說(shuō)干這行的，估計(jì)除了就住在邊上的，很少有人能厘清。

不過(guò)好在最后樓樓還是弄清楚了。

1?

獅山木瀆分界奇 朗云屬地沒(méi)問(wèn)題

向陽(yáng)路，熟悉的人都知道，有部分獅山木瀆地界就以此路為界，

所以很多人就都以向陽(yáng)路為獅山木瀆分界，就像珠江小區(qū)，妥妥木瀆樓盤(pán)，但是這樣分顯然是有問(wèn)題的，因?yàn)椋?/p>

建發(fā)朗云在向陽(yáng)路南，不僅不是木瀆樓盤(pán)，還敢對(duì)外宣傳是“獅山芯”。

那說(shuō)明這條分界線肯定不是沿著一條直線劃分，有可能是進(jìn)進(jìn)出出彎彎扭扭狀分布。

樓樓便又咨詢(xún)了一位更老的樓市老司機(jī)，老司機(jī)也說(shuō)比較復(fù)雜，稍作思索后，便扔來(lái)了這樣一條線：

我的乖乖，曲曲折折宛如蜀道階梯，又像是古代騎兵部隊(duì)中的先頭兵鋒，

直插木瀆西跨塘。

還真是相當(dāng)復(fù)雜。樓樓對(duì)這位老司機(jī)的敬慕之情又悄悄的多了幾分，果然老兵的基礎(chǔ)知識(shí)還是扎實(shí)。

恰好，樓樓在尋找更多的官方證據(jù)時(shí)候，又發(fā)現(xiàn)了一張能清晰表明分界線的控規(guī)圖：

控規(guī)圖上的兩地分界線和上文老司機(jī)手繪完全一致。也就是說(shuō)，

吳中木瀆金山南路以東片區(qū)，和新區(qū)獅山板塊的分界線，從北邊的向陽(yáng)路，一路彎折到南側(cè)的金長(zhǎng)路。

建發(fā)朗云的屬地沒(méi)有問(wèn)題，的確屬于新區(qū)。

只不過(guò)，距離最近的木瀆楓江路工業(yè)小區(qū)只有百米路程。

2?

向南百米是西跨塘，向西相鄰是大廠房

再來(lái)說(shuō)回建發(fā)朗云項(xiàng)目周邊界面，按照普遍規(guī)則，兩地或者更多板塊的交界處，一般都會(huì)復(fù)雜一點(diǎn)。

樓樓和朋友前天專(zhuān)門(mén)來(lái)到了項(xiàng)目實(shí)地踩盤(pán)，仔仔細(xì)細(xì)繞了看了以后，

朋友的直觀感受也印證了這一點(diǎn)， 界面太差，完全不像是4.5W品改項(xiàng)目的環(huán)境。

樓樓打趣道：這里可是“咽喉要地”，同時(shí)也是“雞肋之地”。

項(xiàng)目界面主要有幾個(gè)問(wèn)題：

一個(gè)是距離工廠太近，周邊工廠數(shù)量不在少數(shù)。

最近的工廠只有一路之隔，地圖上顯示是蘇州德萊電器有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍包括研發(fā)、生產(chǎn)電動(dòng)馬達(dá)、清潔器具、各種小家電產(chǎn)品及電動(dòng)工具等。

并且這個(gè)工廠占地面積比較大，南北長(zhǎng)度和朗云項(xiàng)目基本南北同長(zhǎng)。

圍墻外就是工廠，還是有點(diǎn)煞風(fēng)景，雖然也許工廠本身對(duì)于周邊環(huán)境并沒(méi)有什么影響。

畢竟，是先有工廠后有樓盤(pán)。

但是，除了緊挨的這座工廠之外，項(xiàng)目周邊多個(gè)方向還分布著不同類(lèi)型的工廠，有機(jī)電、包裝涂料、化妝品五金等等。

基本都在800m以?xún)?nèi)，其實(shí)這是一個(gè)非常近的距離了，

一般人，步行生活圈基本就在1KM左右，晚飯出門(mén)散個(gè)步，抬抬腳就到了。

所以項(xiàng)目售樓處也在電子屏上公示的紅線外不利因素，

雖然是公示，卻是滾動(dòng)電子屏的，很難定格在某一個(gè)頁(yè)面，稍不留神就翻頁(yè)，所以，買(mǎi)房人最好是用手機(jī)拍下來(lái)再研讀。

公示上面也明確寫(xiě)出了相關(guān)影響：

不出意外，幾乎全是噪音、異味、污染、擁堵等極具影響居住人舒適度的重要因素。

雖然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有隱瞞，盡數(shù)標(biāo)記出來(lái)，但是并不代表這些不利因素就一定是在一個(gè)可以接受甚至是忽略的范圍。

還是那句話，你這是4.5W左右的品質(zhì)房，不是1.5W的上車(chē)房，這類(lèi)房子的意向客戶絕大部分都是有過(guò)購(gòu)房或者置換的經(jīng)驗(yàn)，

所以他們對(duì)房子整體品質(zhì)的要求必然會(huì)更加嚴(yán)苛：

首要就是品質(zhì)，除了房屋自身品質(zhì)之外，項(xiàng)目周遭環(huán)境，同樣也是衡量樓盤(pán)綜合品質(zhì)極其重要的因素。

顯然，朗云項(xiàng)目在這一點(diǎn)上沒(méi)有及格， 當(dāng)下蘇州，很少有4.35W左右價(jià)格的新房周邊還是工廠環(huán)伺。

再來(lái)說(shuō)一個(gè)更加需要買(mǎi)房人關(guān)注的核心問(wèn)題，高壓線。

目前在項(xiàng)目周邊，南側(cè)和西側(cè)，是有很扎眼的電線桿環(huán)繞，并且還時(shí)不時(shí)滋滋作響，說(shuō)明線路是在正常運(yùn)行當(dāng)中。

現(xiàn)在的買(mǎi)房人，都會(huì)非常注意房子周邊是否有高壓電線、信號(hào)塔或者是其他可能有輻射、污染的項(xiàng)目，有無(wú)高壓線尤其重要。

同樣，建發(fā)朗云項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)公示的不利因素上也明確標(biāo)出了項(xiàng)目周邊有高壓線。

文字給出的是項(xiàng)目東側(cè)、西側(cè)均有高壓線存在。 并且按照現(xiàn)場(chǎng)給出去的圖示，距離并不是很遠(yuǎn)。

我們從另一個(gè)官方文件，能更直觀的看出項(xiàng)目附近高壓線的規(guī)劃：

珠江路、汾湖路、長(zhǎng)江路均有高壓線路規(guī)劃。

尤其是汾湖路沿線的至220KV獅山變、至220KV閭胥寒山變。

汾湖路就是朗云西側(cè)和電器公司之間的道路，也就是說(shuō)，按照上面的控規(guī)圖，

朗云項(xiàng)目西側(cè)是有高壓線路規(guī)劃。

當(dāng)然，這也僅僅是相關(guān)地塊的控制規(guī)劃圖，后期有可能會(huì)調(diào)整，也有可能有新的規(guī)劃。

但是作為買(mǎi)賣(mài)房人最為忌諱的高壓電線問(wèn)題，樓樓覺(jué)得，下定之前最好還是徹底搞清楚。

到底是現(xiàn)有相關(guān)規(guī)劃還是后期變更。

畢竟有市面上有不少項(xiàng)目在快要交房或者交房后出現(xiàn)相關(guān)問(wèn)題。

除了周邊工廠眾多、電線環(huán)繞之外，樓盤(pán)外圍的道路交通，也讓人覺(jué)得有些許混亂。

項(xiàng)目西側(cè)，和德萊電器就間隔一條單向一車(chē)道，而過(guò)了向陽(yáng)路向北，就立刻變成了雙向六車(chē)道，差距太大，

如果后期道路沒(méi)有改造計(jì)劃，小區(qū)交付以后，這條道路上的車(chē)輛必然會(huì)很擁堵，但是根據(jù)道路周邊格局來(lái)看，好像又很難具備拓寬的條件。

除了西側(cè)的道路很狹窄之外，項(xiàng)目南側(cè)、北側(cè)道路，同樣都是單項(xiàng)一車(chē)道。

尤其是項(xiàng)目東側(cè)和南側(cè)，又都臨近河流，道路都沒(méi)能延展貫穿，整個(gè)小區(qū)像是龜縮于一角，處于一個(gè)通行不暢的位置。

3?

樓盤(pán)到底能不能下手，勸君項(xiàng)目周邊多走走

開(kāi)始為什么樓樓會(huì)有建發(fā)朗云到底是屬于木瀆錯(cuò)覺(jué)，因?yàn)樗麄冸x的實(shí)在太近了，

不到百米的路程。

說(shuō)實(shí)話，除了轄區(qū)規(guī)劃上是屬于虎丘范圍，位置環(huán)境上，和木瀆北、西跨塘基本無(wú)二。

項(xiàng)目出門(mén)向南，就是大片的木瀆工業(yè)區(qū)以及城中村，

項(xiàng)目東邊，是華夏五金電氣城，商場(chǎng)主要以鋼材、電氣電機(jī)、燈具等商戶為主。

西 側(cè)，就是以德萊電氣為主的一些電氣工業(yè)公司，再向西一點(diǎn)，就到了中環(huán)西線兩側(cè)的木瀆住宅區(qū)。

總體來(lái)說(shuō)，除了向北，靠近獅山核心方向，是在建的幼兒園以及路勁時(shí)光、學(xué)校外，

其余幾個(gè)方向，基本都是以工廠、電器城為主。

這對(duì)于居住舒適度來(lái)說(shuō)，有一定程度影響，就比如飯后散步，能溜達(dá)的方向貌似最好還是往北，大概1.6公里外的玉山廣場(chǎng)。

其他方向，要么環(huán)境相對(duì)雜亂，要么道路閉塞。

樓樓也一直和朋友說(shuō)，買(mǎi)房最起碼的看盤(pán)是白天和晚上不同時(shí)間段繞這個(gè)樓盤(pán)多轉(zhuǎn)悠幾次：

白天能看到樓盤(pán)周邊的車(chē)流、人樓、電線、工廠、環(huán)境等各種情況。

晚上，各種氣味、噪音、污染什么的也能聞見(jiàn)聽(tīng)見(jiàn)個(gè)七七八八。

就像朗云項(xiàng)目，作為一個(gè)價(jià)格不低的品質(zhì)改善樓盤(pán)，除了建筑本身的質(zhì)量要讓購(gòu)房人信得過(guò)之外，樓盤(pán)周邊的環(huán)境同樣也是買(mǎi)房人要重點(diǎn)考慮的因素。

后期交付的房子怎么樣另說(shuō)，當(dāng)下的周邊環(huán)境確實(shí)摸得著看得見(jiàn)。

買(mǎi)房人將來(lái)不管是自住還是二手出售，這些因素都將直接影響房子的價(jià)值。

所以朋友問(wèn)我，怎么樣，我只能說(shuō)，你買(mǎi)我不推薦，我買(mǎi)我不買(mǎi)，買(mǎi)不起。

更何況，這樣的價(jià)格，能挑選的地方實(shí)在太多了。

誰(shuí)勸你買(mǎi)，你先問(wèn)一句，給你你買(mǎi)不買(mǎi)！

最后放一張項(xiàng)目的沙盤(pán)，很少有售樓處沙盤(pán)做得這么干凈，除了樓棟，項(xiàng)目紅線外的其余建筑、配套都沒(méi)有體現(xiàn)。

看沙盤(pán)也能看出來(lái)，其實(shí)密度不低的，2.4還是2.5，基本就是純剛住區(qū)的配置，至于項(xiàng)目本身品質(zhì)，立面是不是全鋁板+玻璃、戶型好不好、裝標(biāo)怎么樣等問(wèn)題，以后再分析吧。