最近有一位朋友來咨詢買房的事情，可把十年樓市老司機樓樓難倒了：

他親戚上半年賣掉了一套非核心區的房子，想要重新買一套，

本來一直在園區晃悠，但是最近連續好幾個中介給他推薦了所謂的獅山核心建發朗云項目，

說是位置核心，名校環繞，500多W就能上車。

但是他在地圖上看了半天，總是覺得這個項目的位置有點“玄乎”：

向陽路和汾湖交叉口，說獅山，又在向陽路南，說木瀆，人家開發商又言之鑿鑿，不僅是在獅山，還是在獅山芯。

再想到最近的一些交付后的事件，朋友還是覺得先弄弄清楚為好。

樓樓聽完也是一驚，

一個是現在新房首開前就進分銷已經變成了很多樓盤的必備操作，由于對首開并沒有多大信心，干脆直接承諾高點傭金去動用全城中介幫推，說來了就是人海戰術。

所以才有多位二手房中介給原本是園區客群的讀者強推建發朗云。

還有就是，對于獅山木瀆這兩塊地的細分界限，樓樓也不是很清晰，不要說干這行的，估計除了就住在邊上的，很少有人能厘清。

不過好在最后樓樓還是弄清楚了。

1?

獅山木瀆分界奇 朗云屬地沒問題

向陽路，熟悉的人都知道，有部分獅山木瀆地界就以此路為界，

所以很多人就都以向陽路為獅山木瀆分界，就像珠江小區，妥妥木瀆樓盤，但是這樣分顯然是有問題的，因為，

建發朗云在向陽路南，不僅不是木瀆樓盤，還敢對外宣傳是“獅山芯”。

那說明這條分界線肯定不是沿著一條直線劃分，有可能是進進出出彎彎扭扭狀分布。

樓樓便又咨詢了一位更老的樓市老司機，老司機也說比較復雜，稍作思索后，便扔來了這樣一條線：

我的乖乖，曲曲折折宛如蜀道階梯，又像是古代騎兵部隊中的先頭兵鋒，

直插木瀆西跨塘。

還真是相當復雜。樓樓對這位老司機的敬慕之情又悄悄的多了幾分，果然老兵的基礎知識還是扎實。

恰好，樓樓在尋找更多的官方證據時候，又發現了一張能清晰表明分界線的控規圖：

控規圖上的兩地分界線和上文老司機手繪完全一致。也就是說，

吳中木瀆金山南路以東片區，和新區獅山板塊的分界線，從北邊的向陽路，一路彎折到南側的金長路。

建發朗云的屬地沒有問題，的確屬于新區。

只不過，距離最近的木瀆楓江路工業小區只有百米路程。

2?

向南百米是西跨塘，向西相鄰是大廠房

再來說回建發朗云項目周邊界面，按照普遍規則，兩地或者更多板塊的交界處，一般都會復雜一點。

樓樓和朋友前天專門來到了項目實地踩盤，仔仔細細繞了看了以后，

朋友的直觀感受也印證了這一點， 界面太差，完全不像是4.5W品改項目的環境。

樓樓打趣道：這里可是“咽喉要地”，同時也是“雞肋之地”。

項目界面主要有幾個問題：

一個是距離工廠太近，周邊工廠數量不在少數。

最近的工廠只有一路之隔，地圖上顯示是蘇州德萊電器有限公司，經營范圍包括研發、生產電動馬達、清潔器具、各種小家電產品及電動工具等。

并且這個工廠占地面積比較大，南北長度和朗云項目基本南北同長。

圍墻外就是工廠，還是有點煞風景，雖然也許工廠本身對于周邊環境并沒有什么影響。

畢竟，是先有工廠后有樓盤。

但是，除了緊挨的這座工廠之外，項目周邊多個方向還分布著不同類型的工廠，有機電、包裝涂料、化妝品五金等等。

基本都在800m以內，其實這是一個非常近的距離了，

一般人，步行生活圈基本就在1KM左右，晚飯出門散個步，抬抬腳就到了。

所以項目售樓處也在電子屏上公示的紅線外不利因素，

雖然是公示，卻是滾動電子屏的，很難定格在某一個頁面，稍不留神就翻頁，所以，買房人最好是用手機拍下來再研讀。

公示上面也明確寫出了相關影響：

不出意外，幾乎全是噪音、異味、污染、擁堵等極具影響居住人舒適度的重要因素。

雖然開發商沒有隱瞞，盡數標記出來，但是并不代表這些不利因素就一定是在一個可以接受甚至是忽略的范圍。

還是那句話，你這是4.5W左右的品質房，不是1.5W的上車房，這類房子的意向客戶絕大部分都是有過購房或者置換的經驗，

所以他們對房子整體品質的要求必然會更加嚴苛：

首要就是品質，除了房屋自身品質之外，項目周遭環境，同樣也是衡量樓盤綜合品質極其重要的因素。

顯然，朗云項目在這一點上沒有及格， 當下蘇州，很少有4.35W左右價格的新房周邊還是工廠環伺。

再來說一個更加需要買房人關注的核心問題，高壓線。

目前在項目周邊，南側和西側，是有很扎眼的電線桿環繞，并且還時不時滋滋作響，說明線路是在正常運行當中。

現在的買房人，都會非常注意房子周邊是否有高壓電線、信號塔或者是其他可能有輻射、污染的項目，有無高壓線尤其重要。

同樣，建發朗云項目在現場公示的不利因素上也明確標出了項目周邊有高壓線。

文字給出的是項目東側、西側均有高壓線存在。 并且按照現場給出去的圖示，距離并不是很遠。

我們從另一個官方文件，能更直觀的看出項目附近高壓線的規劃：

珠江路、汾湖路、長江路均有高壓線路規劃。

尤其是汾湖路沿線的至220KV獅山變、至220KV閭胥寒山變。

汾湖路就是朗云西側和電器公司之間的道路，也就是說，按照上面的控規圖，

朗云項目西側是有高壓線路規劃。

當然，這也僅僅是相關地塊的控制規劃圖，后期有可能會調整，也有可能有新的規劃。

但是作為買賣房人最為忌諱的高壓電線問題，樓樓覺得，下定之前最好還是徹底搞清楚。

到底是現有相關規劃還是后期變更。

畢竟有市面上有不少項目在快要交房或者交房后出現相關問題。

除了周邊工廠眾多、電線環繞之外，樓盤外圍的道路交通，也讓人覺得有些許混亂。

項目西側，和德萊電器就間隔一條單向一車道，而過了向陽路向北，就立刻變成了雙向六車道，差距太大，

如果后期道路沒有改造計劃，小區交付以后，這條道路上的車輛必然會很擁堵，但是根據道路周邊格局來看，好像又很難具備拓寬的條件。

除了西側的道路很狹窄之外，項目南側、北側道路，同樣都是單項一車道。

尤其是項目東側和南側，又都臨近河流，道路都沒能延展貫穿，整個小區像是龜縮于一角，處于一個通行不暢的位置。

3?

樓盤到底能不能下手，勸君項目周邊多走走

開始為什么樓樓會有建發朗云到底是屬于木瀆錯覺，因為他們離的實在太近了，

不到百米的路程。

說實話，除了轄區規劃上是屬于虎丘范圍，位置環境上，和木瀆北、西跨塘基本無二。

項目出門向南，就是大片的木瀆工業區以及城中村，

項目東邊，是華夏五金電氣城，商場主要以鋼材、電氣電機、燈具等商戶為主。

西 側，就是以德萊電氣為主的一些電氣工業公司，再向西一點，就到了中環西線兩側的木瀆住宅區。

總體來說，除了向北，靠近獅山核心方向，是在建的幼兒園以及路勁時光、學校外，

其余幾個方向，基本都是以工廠、電器城為主。

這對于居住舒適度來說，有一定程度影響，就比如飯后散步，能溜達的方向貌似最好還是往北，大概1.6公里外的玉山廣場。

其他方向，要么環境相對雜亂，要么道路閉塞。

樓樓也一直和朋友說，買房最起碼的看盤是白天和晚上不同時間段繞這個樓盤多轉悠幾次：

白天能看到樓盤周邊的車流、人樓、電線、工廠、環境等各種情況。

晚上，各種氣味、噪音、污染什么的也能聞見聽見個七七八八。

就像朗云項目，作為一個價格不低的品質改善樓盤，除了建筑本身的質量要讓購房人信得過之外，樓盤周邊的環境同樣也是買房人要重點考慮的因素。

后期交付的房子怎么樣另說，當下的周邊環境確實摸得著看得見。

買房人將來不管是自住還是二手出售，這些因素都將直接影響房子的價值。

所以朋友問我，怎么樣，我只能說，你買我不推薦，我買我不買，買不起。

更何況，這樣的價格，能挑選的地方實在太多了。

誰勸你買，你先問一句，給你你買不買！

最后放一張項目的沙盤，很少有售樓處沙盤做得這么干凈，除了樓棟，項目紅線外的其余建筑、配套都沒有體現。

看沙盤也能看出來，其實密度不低的，2.4還是2.5，基本就是純剛住區的配置，至于項目本身品質，立面是不是全鋁板+玻璃、戶型好不好、裝標怎么樣等問題，以后再分析吧。