明明是監管銀行，你可不能啥都不管

作者｜懟嬤嬤

編輯｜克洛維斯.J

爛尾508天、233天！

套均總價2000萬！上海浦東陸家嘴豪宅！濱江一品苑！

爛尾了！

從業主爆料的信息得知，整個樓盤已經陷入停滯狀態近一年，裝修材料堆在工地無人問津，甚至開始發霉。

▲圖片來源：上海房多多

要知道，當年開盤時濱江一品苑可是被夸上了天。

“陸家嘴豪宅之典范”、“俯視黃浦江，平望陸家嘴”——從售樓處到樣板房，處處彌漫著奢靡的味道。

▲圖片來源：吉屋網

▲圖片來源：房天下

然而今非昔比，往日高大上的宣傳圖，和如今的一片狼藉形成巨大的落差。

你都不敢相信！兩幢豪宅樓，A棟的交房日期應在2022年3月12日前，B幢的交房日期應在2022年12月10日前。

近期，上海內環內“濱江一品苑”業主聯合發布“停貸告知書”公開信。全體業主將在一定期限內暫停向全部貸款銀行支付借款本息。

▲圖片來源：知乎

業主表示，基于商品房預售合同和抵押借款合同經濟一體性的原則，業主延伸行使不安抗辯權，在風險因素消除前，暫停履行抵押借款合同之相關義務。

拼死拼活，對爛尾項目不姑息，捍衛自己的權利并努力獲得適當的交貨和質量。

不得不說，豪宅業主還是蠻清醒和有勇氣的。

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消失的監管資金，錢都去哪里了？

說起此次爛尾事故，中間涉及到兩個關鍵方——賣房子的開發商“上海東櫻房地產有限公司”，和造房子的總包單位“上海建工七建集團有限公司”。

▲圖片來源：愛企查

時間回到2022年11月，業主代表們與七建集團曾于碰面開會。

七建方面表示，“截至2022年10月，我司已累計完成產值5.35億元，按合同約定建設單位應支付工程款3.85億元，實際目前累計支付3.02億元，欠款8300萬元。建設單位自2021年7月起始終未能按合同約定及時支付工程款。”

5個億產值，區區8300萬欠款？

相當于賣4套房子的錢而已！

為什么就沒辦法給七建？

細看購房合同，按道理，濱江一品苑A、B兩棟樓的購房款監管銀行分別為上海銀行和上海農商銀行。

然而，隨著時間推進，“交付”卻遙遙無期，有業主無意間發現，

自己通過POSE機劃走的錢并沒有進入了這兩家監管銀行。

所以，業主們拿著合同和刷卡單向有關部門進行實名舉報。

在告知書業主進一步指出，“濱江一品苑”項目在預售資金監管及銀行抵押貸款發放過程中，存在諸多違法違規行為，直接導致商品房建造資金鏈斷裂。

業主援引，原上海銀保監局的調查反饋(滬銀保監舉復[2023]第0976號),上海農商行作為B棟預售資金監管銀行，未及時發現開發商通過關聯企業擅自收取預售資金的情況，履行資金監管相關約定職責不到位，已責令整改并進行責任追究。

2022年12月9日，原中國銀行保險監督管理委員會上海監督局書面答復業主稱，經查，開發商上海東櫻房地產有限公司于2019年11月14日，在上海銀行楊浦支行開立一般存款賬戶，上海銀行未與該開發商簽訂過預售款資金監管協議。

▲圖片來源：知乎

也就是說，首付或者按揭，資金沒有進入監管賬戶，而是——

被！挪！用！了！

6月28日，國家金融監管局上海監管局官網發布消息，上海農村商業銀行(以下簡稱“上海農商行”)因同業投資資金投向合規性審查不審慎、委托貸款資金違規用于禁止性領域、未按規定監督委托貸款資金用途等19項違法違規事實，被責令改正，并處罰款共計1160萬元。

▲圖片來源：國家金融監管局上海監管局官網

滬銀保監罰決字〔2023〕91號、滬銀保監罰決字〔2023〕92號、滬銀保監罰決字〔2023〕93號、滬銀保監罰決字〔2023〕94號、滬銀保監罰決字〔2023〕95號、滬銀保監罰決字〔2023〕96號、滬銀保監罰決字〔2023〕100號、滬金罰決字〔2023〕6號。

上述是今年至2023年至9月8日，國家金融監督管理總局八份處罰信息公開表是關于上海農商行的，其中6項處罰涉及房地產相關違規行為。

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銀行監管不力頻發

這已不是上海農商銀行首次違規。

2021年，上海農商銀行因按規定履行客戶身份識別義務，未按規定保存客戶身份資料和交易記錄，未按規定報送大額交易報告或可疑交易報告三項違法行為，被責令限期改正并處以740萬元罰款，時任副行長等多人被處罰。

今年8月4日，國家金融監督管理總局上海監管局行政處罰信息公開表示，2016年至檢查日，上海農商銀行向資本金比例不到位的房地產項目發放貸款，予以警告處罰決定。

▲圖片來源：國家金融監管局上海監管局官網

國家一直在提倡保交付，大家也一直矛頭對準開發商。

事實上，還有一個“隱秘的角落”——，就是銀行，必須監管銀行守住底線，保交付才可能順利開展。

而銀行監管不力一直被人“吐槽”，不止這一家。

7月18日，因監管要求落實不到位等，浙江禾城農商銀行被罰110萬；

8月18日，民生銀行在向企業發放委托債權投資時，沒有盡到嚴格的審查義務，導致部分不符合條件的企業獲得了投資，給金融市場帶來了潛在風險。因此，國家金融監督管理總局對民生銀行罰款合計4780萬元；

因廣發銀行在發放房地產貸款時未嚴格審查貸款人的資質，導致大量貸款違規流入房地產市場。廣發銀行被罰款2340萬元。

▲圖片來源：choice金融數據

這些罰單的背后，暴露出一些銀行在貸款業務中的不規范操作，以及金融監管的不到位。作為金融機構，銀行應該做好監管義務，以維護金融市場的穩定和公平。

然而，許多銀行的行為卻嚴重違背了這一原則。

在香港，流行“港式按揭”，對開發商的資金實力要求非常嚴格，且等到開發商交房了，再還貸款。

與此同時，當客戶向銀行申請按揭貸之后，銀行會向律師樓致函，通知律師準備按揭契，由買家和擔保人(如有)到律師樓簽署按揭契據及其他文件。之后再由律師行知會銀行，銀行將貸款交予律師行安排送交賣方，完成交易。

按揭過程中全程有律師介入，降低客戶風險。

這也就是為什么香港期房少有爛尾，因為這方面有嚴格把控。

在內地，樓市的做法則存在bug，將風險都轉嫁給消費者，一些銀行在監管中存在過失，開發商拿了錢爆雷跑路，保交付本屬開發商應履行最基本的義務，如今卻成為了“只要交房了就好”。

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房款還能追回嗎？

房款沒進監管銀行，派什么用處去了？還追得回來嗎？

“公司為了確保項目的施工進度，挪用了部分銷售款，采用回流的方式來支付工程款，目前為止已經支付了近9億元工程款，其中7億元通過回流的方式支付。有相關合同和付款證明。”有地產專業媒體提到，濱江一品苑項目總經理曹某曾這樣表示。

但實際上，錢被轉移，項目也售罄了，已無法產生額外的現金流來彌補繼續開發建造的資金缺口，最終的結局可能只有這些業主自己湊錢補錢來完成交付。

“濱江一品苑”業主就是那時代里的炮灰、墊腳石和犧牲品。

但購房貸款轉入開發商的非資金監管賬戶所致的房屋延遲交付，銀行是否應當承擔責任？

之前有個先例，7月3日，南寧藍光雍錦瀾灣業主起訴中國農業銀行南寧分行，痛訴樓盤施工進展緩慢并且關鍵資金被挪用，導致無法如期交樓。

▲圖片來源：百度圖片

對于此次訴訟，農業銀行南寧分行的代理律師辯稱，在與開發商簽訂商品房買賣合同時，客戶已知曉購房款應轉入預售資金監管賬戶，且明知監管賬戶有關開戶名、賬戶的具體信息。但在與銀行簽訂個人購房擔保貸款合同時，卻授權和指示銀行將按揭貸款轉入開發商名下的非監管賬戶，因此造成的所有責任應由客戶一方承擔。

因此，銀行一方認為，延期交付與銀行是否將按揭貸款轉入監管賬戶并無直接必然的關系。

按照此邏輯，銀行的監管角色形同虛設，業主賠了夫人又折兵。

其實從法律層面上來說，銀行將按揭款存入非專用賬戶的行為不必然構成違約，但在有充分證據證明銀行違規將按揭款轉入非專用賬戶且未告知業主相關風險，是造成爛尾樓產生的因素之一，則銀行需對此違規行為承擔部分違約責任，買房人可不再向銀行支付貸款，而由開發商償還銀行。另外，違規放貸的銀行還可能面臨住建部門以及金融監管部門的行政處罰。

但《雍錦瀾灣》一案庭審結束后法院未當庭宣判。項目能否完成？

農行是否承擔責任？業主能否獲得補償？目前一切都仍未明朗。