從11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成，且普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中取消了750萬元成交總價(jià)限制。

這意味著，在深圳購(gòu)買二套住房的資金門檻被大大降低。因?yàn)榘凑沾饲罢撸谏钲谫?gòu)買二套普宅最低首付比例為70%、非普為80%，且總價(jià)低于750萬才算普宅。

此前，業(yè)內(nèi)一直呼吁，一線城市要降低二套首付比例、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以此釋放改善型需求入市。

而在“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，“賣舊買新”后不算二套，這部分存量置換需求從政策上已經(jīng)滿足，而保留首套、新購(gòu)二套的改善需求沒有得到明顯支持。

此次深圳將二套房首付比例降至4成，會(huì)不會(huì)激發(fā)新購(gòu)二套的改善型需求入市呢？北京和上海會(huì)不會(huì)跟進(jìn)？

01 廣州已“搶跑”向暖

其實(shí)，在一線城市中，松綁調(diào)控最積極的是廣州。

8月30日，廣州率先開啟“認(rèn)房不認(rèn)貸”，之后深圳、上海、北京才跟進(jìn)。

9月8日，廣州又率先降低了首付，首套30%，二套40%。且首套房無貸款或者房貸已結(jié)清，再購(gòu)房按首付30%執(zhí)行。

9月9日，廣州率先取消了新房限價(jià)。

9月20日，廣州率先放開了部分區(qū)域限購(gòu)，番禺、黃埔、花都三區(qū)解除限購(gòu)。

那么，在一線城市中調(diào)控松綁“搶跑”的廣州，現(xiàn)在的樓市狀況如何呢？

強(qiáng)于北上，向暖！

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，10月一線城市熱度回落。北京新房成交面積環(huán)比下降11%，上海環(huán)比下降31%，廣州持穩(wěn)；深圳階段性回升，10月環(huán)比上漲34%。

進(jìn)入11月，北深樓市寒意陣陣，廣州依然持穩(wěn)。據(jù)中指數(shù)據(jù)，11月第三周，北京新房住宅成交量連續(xù)三周環(huán)比下跌，深圳第三周新房成交下行幅度也較大，而廣州依然環(huán)比上漲。

11月第三周（11.12-11.18）一線城市新房成交狀況

總體看，廣州在過去兩個(gè)月率先“搶跑”政策松綁后，樓市成交表現(xiàn)好于其他三個(gè)一線城市，有穩(wěn)步向暖的趨勢(shì)。

02北上是否有望跟進(jìn)？

那么，深圳在此次新政后，樓市會(huì)不會(huì)扭轉(zhuǎn)下行頹勢(shì)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為還需要觀察。

因?yàn)闃鞘协h(huán)境在不斷動(dòng)態(tài)變化中，和兩個(gè)月前政策松綁帶來的刺激購(gòu)房動(dòng)能相比，當(dāng)前刺激樓市成交修復(fù)的關(guān)鍵在于恢復(fù)需求端信心。

深圳樓市和北京一樣，“認(rèn)房不認(rèn)貸”后二手房掛牌量持續(xù)創(chuàng)新高，一大部分“賣舊買新”的改善型購(gòu)房群體開始行動(dòng)起來，但是卻發(fā)現(xiàn)要出手的舊房十分難賣。

由于剛需購(gòu)房者信心缺失，認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)下行，選擇繼續(xù)觀望，導(dǎo)致二手房缺人接盤，進(jìn)而新房也出現(xiàn)了不少退訂現(xiàn)象。

因此，提升購(gòu)房者信心，在現(xiàn)階段看，對(duì)于穩(wěn)定一線城市樓市成交十分必要。

盡管不指望降低二套房首付及調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)會(huì)逆轉(zhuǎn)樓市走向，帶動(dòng)銷售持續(xù)大反彈，但也會(huì)增大需求端信心修復(fù)的砝碼。

目前，北京二套房首付比例普宅為60%、非普為80%，上海二套房普宅首付比例50%，非普70%。業(yè)內(nèi)多判斷，當(dāng)前政策放松已傳導(dǎo)至廣深，北上有望跟進(jìn)。

而在強(qiáng)信心層面，最近央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)等明確對(duì)不同所有制房企一視同仁，提出“三個(gè)不低于”，起草“50家房企融資白名單”，如果執(zhí)行落地，會(huì)精準(zhǔn)助力房企風(fēng)險(xiǎn)化解，降低交付擔(dān)憂，提振購(gòu)房情緒。

周五是傳統(tǒng)的政策博弈日。今天又是周五了，不知道會(huì)不會(huì)有啥好消息。