從快手跨城聯賣看房產資產投資的“調整”

最近，快手理想家公布全國購房季數據顯示，全國購房季達成銷售額43億，2023年下半年，平臺整體跨城成交房產量占比20%左右，西雙版納跨城成交房產量占比超過六成。?

其一，為什么跨城聯賣能有此效果：

從買賣雙方介入的形態來看，消費者在平臺上通過直播和短視頻的形態看房、跟房產主播建立信任，一對多更有效率+高頻出現更有粘性+可觀可感更加生動，讓房產消費的決策成本極大降低；
從供需關系入手分析，一線和新一線城市當屬我國地產最矚目區域，即使在市場最為火熱時期，房產資產也有多方面衡量指標，例如房價之外的租金回報率。

如果將房產視為一項資產，租金回報率則代表每年的“分紅”水平，在市場最熱時候，一些地方租金回報率經常在1.5%上下徘徊。

最新數據研報，2023年我國重點50城租金回報率為1.95%，也就是說售租比年限達到了51.3年，如果將房子視為股票，其市盈率已經高達51.3倍，經過調控雖然指標有所改善，但從價值投資邏輯去看仍顯高估。

此次快手房產交易的熱門城市西雙版納，有關媒體報道發現不少購房者在當地的租金年化可以達到5%（旅游城市因素+三四線城市房價回調），換算來說房子的市盈率為20倍，較之重點50城動輒50倍之多明顯更加公允。

用此邏輯再去重建我們對房地產的觀點：

1）房價絕對值高低與泡沫大小無關；

2）此前絕大部分購房者更看重房產價值的增值預期，而在目前整體房地產市場進入結構性調整階段，未來房產資產的增值預期有限，不妨重新調整房產資產的投資理念和多角度衡量標準，例如租金回報率；

3）在市場經濟中，資金必然傾向于低估資產，這是快手跨城聯賣成功的重要元素，短視頻平臺利用平臺優勢，提高信息傳播速度，撮合交易，使得一二線城市資金重新認識部分地區房產價值，實現了部分區域的地產價值的重新挖掘。

其二，跨城聯賣對宏觀經濟的價值：房價回歸理性，相關消費動力更強

當今社會對房價高企有多種批評，諸如認為高房價對消費有抑制作用，地產泡沫一旦刺破老百姓便會將資金轉向日常消費。

固然高房價掏空“六個錢包”，會影響人們的消費能力，但另一方面，隨著過去十多年房地產行業的崛起，國內居民資產絕大部分投向不動產房產，如果地產價格暴跌，就意味著國內居民資產的大幅縮水或者預期即將大幅縮水，帶來的結果即是居民乃至企業為了保障和修護自身資產負債表，抑制消費，進入經濟的惡性循環。

因此，回到前面的觀點，在國內房地產市場進入結構性調整階段結束后，房產價值的投資和價值評估標準也需要進行“結構性調整“。

在當下資產價格的景氣度背景下，如果人們通過跨城房產買賣實現財富的保值（5%的租金回報率已是不錯數據），不失為一種體現。