北京
有人說：“小陽春”行情可期！
有人說：“小陽春”難以為繼！
在這兩種聲音的撕扯中，很多人很焦慮。
買房的不知道該不該出手，賣房的不知道該不該出貨。
那么，當前的樓市狀況到底如何呢？
01冷靜看樓市成交回暖
先來看看3月份的銷售情況。
據諸葛數據研究中心的數據，2024年第11周（3月11-17日），重點10城二手住宅成交量為16463套，環比上漲13.83%，呈現“四連升”。
累計來看，3月截止至17日，重點10城二手住宅成交34124套，較上月同期上漲206.43%，較去年同期下降40.42%。
這重點10城包括北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、杭州、廈門、東莞、佛山。其中，僅廈門二手住宅成交量環比微落，其余11個城市環比均呈上升態勢。
從數據來看，二手房成交有環比上漲的趨勢，但是也冷靜看到背后的季節性及特殊因素。
要知道每年春節后兩個月都是成交高峰，“書包房”是其中較大的因素。而今年還有一個因素，即不排除多房人群在加速出貨。
拿北京來看，今年1月份北京二手房掛牌量有所下降，但到3月初，北京二手房掛牌量又突破17萬套，甚至超過了去年10月份的高點（約16.6萬套）。
業內共識，包括北上廣深，二手房成交放量的背后，均有“以價換量”成分，后續成交量是否會繼續放大有待觀察。
新房方面，回暖熱度不如二手房。
據諸葛數據研究中心監測，2024年第11周，重點15城新建商品住宅成交13951套，環比上升16.97%，同比下降46.41%。
累計來看，3月截止至17日，重點15城新建商品住宅成交30867套，環比上漲137.99%，同比下降54.21%。
這重點15城包括北京、深圳、成都、蘇州、南京、青島、濟南、寧波、杭州、無錫、上海、溫州、佛山、東莞、武漢。
可以看出，新房成交環比也有漲勢，但同比看，熱度遠不及去年同期。
有市場一線銷售人士反饋，受二手房“以價換量”影響，有的樓盤還出現了定價難：定高了，怕賣不動；定低了，怕有“房鬧”。
02 一個罕見的數據變化
成交量回暖的背后是“以價換量”，這一點從1-2月份的數據也能看出來。
3月18日，國家統計局發布了今年前兩個月的房地產數據。國盛證券研報中有個重要的發現，即1-2月份全國房地產銷售金額降幅首次且顯著大于銷售面積降幅，且銷售均價單次同比大降9%，這是過去一年多時間從未出現過的情況。
數據顯示，1-2月全國商品房：
銷售金額累計同比-29.3%，較前值降低22.8pct；
銷售面積同比減少 20.5%，較前值降低 12.0pct。
銷售均價累計同比-9.0%。
這說明了什么呢？國盛證券研究認為，上述數據的大幅變化可以說明兩個問題：
其一，房價的下行已從三四線蔓延至二線、蔓延至一線，在一線加入房價下行之后，銷售均價的變動更加明顯。
其二，2023 年下半年特別是四季度以來，房企“以價換量”，帶動銷售均價大幅波動。
03“以價換量”能否持續？
如果“以價換量”能持續，那么也沒什么好擔憂的。但問題是，如果后續沒有進一步的提振信心的政策出臺，部分城市房價可能持續跌，量未必能持續漲。
長江證券今年1月中旬發表過一篇研報，里面提出一個觀點，70城二手房價格指數于2021年7月見頂，房價可能在2014年-2019年之間的某個位置找到相對均衡。當前，除了高線城市，多數城市房價已經深度回調，房價已經跌回重置成本。
這也意味著，部分高線城市的房價有回調空間，也面臨著繼續回調的壓力，但多數城市的房價已經跌至底部，跌無可跌。
但也不需要過分悲觀。
從杭州來看，自3月14日全面放開二手房限購后，帶看量、成交量均出現明顯上升。
據杭州貝殼研究院數據，新政后（3月14日-19日）杭州的二手房日均新增客戶咨詢量增長了27%，帶看量增長了4%，下定量增長了22%，掛牌房源量增長了20%。
這也說明高線城市限購的松綁，仍會帶動剛性和改善性需求入市。
如果接下來有高線城市跟進松綁限購，那么4月份樓市成交預計也不會差，5月份有小長假帶動，上半年樓市就能維持住熱度，下半年可期待。
所以，一線及仍然限購的熱點二線城市會不會松綁，成為樓市走勢的關鍵，否則單靠“以價換量”預計也難以維持市場熱度。
有業內人士表示，那些去年下半年還信心滿滿，想吃下以前同行市場份額的頭部房企，“現在也怕了”。
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