近期，陸河縣人民法院審結(jié)一起私自買賣農(nóng)村宅基地的買賣合同糾紛案，依法判決該買賣合同無效。

基本案情

2017年1月，非本村村民莊某與本村村民邱某、吳某夫妻簽訂土地買斷契約書，雙方約定邱某以138萬元的價格將宅基地轉(zhuǎn)讓給莊某，首付款100萬元，余款待規(guī)劃證、準(zhǔn)建證更名至莊某名下時付清。2017年1月至2月，莊某通過銀行轉(zhuǎn)賬方式分5次共計向邱某支付購地款88萬元。因莊某發(fā)現(xiàn)案涉土地系宅基地，依法不能買賣，遂于2023年5月訴至法院，請求確認(rèn)土地買斷契約書無效，并要求返還土地轉(zhuǎn)讓款88萬元及資金占用費21萬余元。

判決結(jié)果

法院認(rèn)為，原告莊某向二被告購買地皮，雙方就轉(zhuǎn)讓土地的面積及價款協(xié)商一致，并有買斷契約書、購地款匯款憑證等予以佐證，原、被告雙方系土地轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。本案中原被告雙方不屬于同一農(nóng)村集體組織成員，故雙方簽訂的土地買斷契約書違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,屬無效合同。原告請求返還購地款的訴訟請求，符合《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，故原告請求被告返還地皮轉(zhuǎn)讓款人民幣88萬元，法院予以支持；但原告對造成合同無效,亦有過錯,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任,故對原告請求資金占用期間的利息損失的主張,法院不予支持。綜上所述，法院判決如下：

一、確認(rèn)原告莊某與被告邱某、吳某之間簽訂的土地買斷契約書無效；

二、被告邱某、吳某應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告莊某購地款人民幣88萬元。

三、駁回原告莊某其他的訴訟請求。

法官說法

宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，具有較強(qiáng)的身份屬性和福利屬性。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，村民對宅基地只享有使用權(quán)，基于“房地一體”原則，故將宅基地上的房屋出賣給本村以外的成員不受法律的認(rèn)可與保護(hù)。即便是在同村村民之間流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，也必須首先征得村集體經(jīng)濟(jì)組織和政府部門依法批準(zhǔn)。任何單位和個人都不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

相關(guān)法條

《中華人民共和國土地管理法》(2019年修正)

第二條? 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

第六十二條? 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

來源：汕尾日報