作者 | kangins

歸零！天雷滾滾！萬億房企秘不發(fā)喪！

近日，作為中國綜合性資產(chǎn)規(guī)模最大的基金公司之一，匯添富基金管理股份有限公司（后簡稱“匯添富基金”）將旗下基金所持有的“碧桂園”按照0港元/股進(jìn)行估值調(diào)整。

這意味著最高市值曾超4000億的碧桂園股權(quán)一夜間被清零！而曾經(jīng)TOP10房企中享受此等待遇的上一家是：

中國恒大

根據(jù)碧桂園的公開財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月碧桂園累計(jì)銷售216.5億元，這個(gè)業(yè)績相當(dāng)于去年同期未暴雷前一個(gè)月的正常銷量，相對于萬億負(fù)債的碧桂園而言，這點(diǎn)收入所帶來的現(xiàn)金流壓力是全方面的：

根據(jù)2023年半年顯示，碧桂園一年內(nèi)到期的債務(wù)規(guī)模/1-5年到期的債務(wù)規(guī)模/五年后到期的債務(wù)規(guī)模分別是695.2億、829.7億、36.87億。

顯然，如果按當(dāng)前的銷售推算全年總銷量，對于碧桂園能否越過500億尚存考驗(yàn)，而光一年內(nèi)到期的債務(wù)規(guī)模就高達(dá)695.2億，面對民營房企中彼時(shí)與龍湖等為數(shù)不多的三好生們，碧桂園究竟發(fā)生了什么？

01 超預(yù)期惡化：未違約的清盤

從公開市場消息來看，碧桂園在經(jīng)歷去年年中的負(fù)面消息危機(jī)后，僅僅進(jìn)入到澄清環(huán)節(jié)，至于債務(wù)是否債務(wù)還是沒有違約：

只有第三方的報(bào)道，碧桂園官網(wǎng)從未正式官宣。

我們來看一下曾經(jīng)TOP3的暴雷程序的幾個(gè)必經(jīng)流程：

負(fù)面消息→澄清→公告違約→財(cái)報(bào)難產(chǎn)→股票停牌

像曾經(jīng)TOP3成員的恒大、融創(chuàng)均是按這個(gè)節(jié)點(diǎn)過來的，到了碧桂園身上，碧桂園澄清之后，就一直沒有聲音，直到4月2日突然公告財(cái)報(bào)難產(chǎn)導(dǎo)致的股票停牌，為了更直觀地展示，康哥做了一個(gè)流程可視化：

負(fù)面消息→澄清→→→→→→→→→→→股票停牌

從未公告違約的碧桂園，曾經(jīng)也是民營房企三好生，突然“嗖”地一下直達(dá)終點(diǎn)，快的讓人：

目瞪口呆！

作為一個(gè)上市公司，這秘不發(fā)喪的操作，不僅債權(quán)人內(nèi)心要一萬個(gè)不愿意，作為投資人估計(jì)內(nèi)心也是瞬馬奔騰：

啥？從未公告正式違約咋就被清盤了？這是什么玩法？

是的，碧桂園的清盤創(chuàng)下曾經(jīng)TOP3（恒大/碧桂園/融創(chuàng)）的行業(yè)先例，不管是恒大還是融創(chuàng)，清盤呈請均是在正式違約后一段時(shí)間被提起的，而碧桂園創(chuàng)下了無正式公告違約卻突然被公告清盤呈請的歷史先河，可謂：

不聲不響地給各大債權(quán)人一點(diǎn)驚喜，而且?guī)缀跻怀鰣鼍褪峭跽ǎ?/strong>

與恒大/融創(chuàng)違約后從遮遮掩掩到毫無顧忌的過程相比，顯然，碧桂園的玩法更高端，但是殊歸同途。作為一直跟蹤各大房企暴雷的康哥看來，從去年8月即開始預(yù)警碧桂園清盤風(fēng)險(xiǎn)，甚至被碧桂園投訴，如果從那時(shí)算起，到今天被正式被提起清盤呈請，其8個(gè)月的時(shí)間周期與恒大/融創(chuàng)卻有著驚人的相似：

1、恒大從風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警到被提起清盤呈請，共耗時(shí)9個(gè)月；

2、融創(chuàng)從風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警到被提起清盤呈請，共耗時(shí)7個(gè)月；

02 天雷滾滾，預(yù)警信號頻閃

前腳曾經(jīng)宇宙房企之巔/TOP3之首的中國恒大在1月29日被香港高院頒布清盤令才沒過三天，同樣作為曾經(jīng)的TOP3巨無霸的碧桂園后腳就緊跟上來 。

2月1日，就曾有市場消息傳言，碧桂園債權(quán)人將申請清盤，有香港銀行將接管碧桂園在港抵押資產(chǎn)。

對此，碧桂園的回復(fù)，該傳聞不屬實(shí)。當(dāng)前，公司經(jīng)營一切正常，公司正與顧問團(tuán)隊(duì)一起，積極評估集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況……

與碧桂園回應(yīng)迥然不同的是，對應(yīng)的期間表現(xiàn)卻表里不一。截止至2月28日，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新增三條被執(zhí)行信息，被執(zhí)行金額累計(jì)達(dá)9111萬元。

根據(jù)天眼查的數(shù)據(jù)顯示，這三個(gè)被執(zhí)行案件涉案金額分別為7101.7萬、461.9萬、1963.8萬，其中最大的增量來自2月，占全部被執(zhí)行金額的近8成，創(chuàng)下近期新高。這或許就是一個(gè)明顯的預(yù)警信號。

因此，對于碧桂園的回復(fù)，只能用一句話來形容：

熟悉的劇本，熟悉的回復(fù)。

前腳TOP3房企恒大剛剛在29日被香港法院頒布清盤令，后腳又一家TOP3房企若再度被清盤的話，對于當(dāng)下房地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，顯然是一個(gè)令人……的消息。

03 官宣的優(yōu)質(zhì)房企：股債雙殺

2022年四季度雙11開始的金融支持房地產(chǎn)16條重磅出臺之時(shí)，彼時(shí)尚未違約的民營房企碧桂園作為優(yōu)質(zhì)房企獲得支持，股債券雙雙止跌，股票從歷史最新的1.0元/股暴力拉升至3.48元/股，然后，這一切的成果在時(shí)隔8個(gè)月之后逆轉(zhuǎn)，從2023年7月開始，碧桂園、碧桂園服務(wù)及境內(nèi)外債券已經(jīng)歷N次股債雙殺，分別是7月17日、7月21日、7月24日……

在碧桂園清盤呈請公告出來之后，碧桂園開盤即開啟暴跌模式，盤中最低股價(jià)0.62港元/股，離歷史最低價(jià)0.61港元/股，僅僅差了1分，不到曾經(jīng)巔峰的4%。

而不到一個(gè)月時(shí)間，在歷史新低的底部再度暴跌25%，最新市值135.7億。

除了股票外，境內(nèi)債券市場價(jià)格顯然就更不樂觀，多支債券價(jià)格已進(jìn)入垃圾債行列并且紛紛停牌，與2022年四季度一度加升到90元甚至95元（每百元面值）相比，大多數(shù)價(jià)格已經(jīng)折上折。

04 碧桂園承諾缺錢

2023年8月8日下午，碧桂園未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債的票息。這兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。

對此，碧桂園方面對媒體回應(yīng)，受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力。公司高度重視債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，目前仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益。

雖然上述兩筆票據(jù)仍有30天付息寬限期，但是這一幕何曾熟悉，在所有房企都會(huì)經(jīng)歷的辯護(hù)上，似乎碧桂園也未能免俗。

終于，在折騰兩個(gè)多月后，10月18日，碧桂園正式官宣暴雷。

05 違約前的瘋狂？

在碧桂園違約前后，市面上針對碧桂園的小作文數(shù)量頗有爆發(fā)之勢，面對近期市場上瘋狂的小作文帶來的的負(fù)面消息，碧桂園開啟了打地鼠模式：不是在辟謠就是在辟謠的路上！

傳聞一：“大楊”楊國強(qiáng)（碧桂園事業(yè)體系創(chuàng)始人）和“小楊”（碧桂園事業(yè)體系現(xiàn)任話事人楊惠妍）出國。

傳聞二：外媒報(bào)道國際四大會(huì)計(jì)事務(wù)所之一的畢馬威受邀對碧桂園進(jìn)行資產(chǎn)和負(fù)債的盡職調(diào)查。

傳聞三：佛山市副市長帶工作組進(jìn)駐碧桂園，工作組要求碧桂園把家底都拿出來，包括海內(nèi)外，直系親屬和關(guān)聯(lián)企業(yè)的都拿出來，能變現(xiàn)的全部變現(xiàn)。做好自己的事情后，政府考慮支持其發(fā)債的事。

傳聞四：大小楊已經(jīng)去北京了，申請債務(wù)展期，但是證監(jiān)會(huì)沒有同意。并且小楊表示地產(chǎn)可以不要給國家，并保證完成保交樓任務(wù)，但后續(xù)的就業(yè)無法保證。

如果說市場的小作文僅僅是讓投資者的信心產(chǎn)生一點(diǎn)懷疑的話，那么來自碧桂園高管的密集動(dòng)作則讓投資者憂心忡忡，不知這是否是違約預(yù)告前最后的瘋狂？

事件一：7月19日，碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司總裁李長江分兩筆合計(jì)減持碧桂園服務(wù)322.79萬股股份，套現(xiàn)2824.7萬元，近乎清倉式減持。

對此李長江回應(yīng)，減持是為了償還自身債務(wù)，但該解釋顯然無法讓人信服，這不免讓人想到了恒大前副主席兼總裁夏海鈞在公司2021年8月底陷入債務(wù)危機(jī)前持續(xù)拋售公司股票和債券套現(xiàn)。兩者如此一致的行動(dòng)是否意味著接下來的劇本也將會(huì)如出一轍？

事件二：7月21日午間碧桂園官網(wǎng)發(fā)文《不負(fù)重托，堅(jiān)定信心，走高質(zhì)量發(fā)展之路》，討論7月19日中央印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》，文章本意是要穩(wěn)定市場信心，表示公司要扎實(shí)落實(shí)“保安全、保交付、保資產(chǎn)”三保工作。

但有心細(xì)之人發(fā)現(xiàn)，該表述與年初提到的重點(diǎn)“四保”不一致，年初提出的“保交樓、保安全、保資產(chǎn)、保信用”，少了“保信用”。

結(jié)合此前大小楊去北京、僅保證完成保交樓任務(wù)、其余無法保證的傳聞來看，這傳導(dǎo)的信息不免讓人擔(dān)心企業(yè)的信用是否要放在次要的位置而引來間接躺平？引發(fā)市場對碧桂園后續(xù)能否償還債務(wù)的擔(dān)憂。

事件三：7月30日碧桂園服務(wù)發(fā)布公告，公司董事會(huì)主席兼控股股東楊惠妍及其全資持有的必勝有限公司于7月29日向國強(qiáng)公益基金會(huì)（香港）有限公司贈(zèng)與所持碧桂園服務(wù)20%的股份，共674640867股，用于支持香港和粵港澳大灣區(qū)慈善公益事業(yè)的發(fā)展。按公告披露前最后一個(gè)交易日收盤價(jià)計(jì)算，對應(yīng)價(jià)值為64.43億港元。

根據(jù)民法典的規(guī)定，捐贈(zèng)的資產(chǎn)日后不會(huì)被納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，顯然，這一動(dòng)作是否是楊氏家族為了將核心資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)移從而作風(fēng)險(xiǎn)隔離的小動(dòng)作引發(fā)市場警戒。

如果說傳聞的因素固然有不可靠的一面，那么房地產(chǎn)市場持續(xù)無情地打擊則是澆滅了碧桂園那僅有的一絲絲救生火苗：

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1月TOP100房企銷售總額為2815.3億元，同比下降33.3%，較去年同期降幅擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降47.7%。

2022年本來房地產(chǎn)大環(huán)境已經(jīng)夠慘了，結(jié)果2023年更慘，沒想到，2024年開局來個(gè)：

慘中慘。

在這個(gè)房地產(chǎn)整體悲慘的大環(huán)境下，顯然，作為個(gè)體的碧桂園即使戴著優(yōu)質(zhì)房企的帽子，想要解脫并不是一件容易的事情。

06 碧桂園是否屬于大而不倒？

大而不能倒，在2008年美國金融危機(jī)時(shí)被演繹得淋漓盡致。為什么雷曼沒有獲得政府注資然后破產(chǎn)，為什么高盛、大摩能夠得到政府資金并涅槃重生？

大而不倒，說的是當(dāng)一家公司的規(guī)模足夠巨大，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)重要地位時(shí)，機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)將會(huì)引起經(jīng)濟(jì)體系巨大的波動(dòng)。因此，政府必須對這些公司注入資源來避免這些機(jī)構(gòu)倒閉而帶來的經(jīng)濟(jì)體系崩潰。

那么，一家企業(yè)做到多大，才能保證自己的系統(tǒng)性重要地位？在一家超大型企業(yè)遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，多大體量的企業(yè)可以保證自己能夠優(yōu)先得到金融資源的傾斜，這在中外經(jīng)濟(jì)體系中都是一個(gè)重要的問題。

在這其中，救助哪家企業(yè)，不救助哪家企業(yè)，有沒有一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)？

現(xiàn)在，我們再次走到一個(gè)關(guān)鍵路口。

從資產(chǎn)體量上看，根據(jù)碧桂園2022年年報(bào)，港股上市公司碧桂園的總資產(chǎn)超過1.7萬億，總負(fù)債超過1.4萬億，2022年?duì)I業(yè)收入超過4300億。

無論從哪個(gè)層面來看，碧桂園都是毫無疑問的龍頭地產(chǎn)企業(yè)。

很多投資者認(rèn)為應(yīng)該對碧桂園進(jìn)行救助，因?yàn)橐粋€(gè)恒大倒下帶來的房地產(chǎn)連鎖反應(yīng)，已經(jīng)讓經(jīng)濟(jì)吃不消了，不能再讓一個(gè)體量和恒大相當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)企業(yè)倒下；而也有投資者認(rèn)為民營房企體量太大，本身就影響金融體系的穩(wěn)定性，應(yīng)該借這次房地產(chǎn)債券危機(jī)，一次性出清超大型全國性民營房企，這樣經(jīng)濟(jì)可以輕裝上陣。

碧桂園是否屬于大而不倒的企業(yè)？2024年開局，作為曾經(jīng)的宇宙房企恒大被香港法院頒布清盤令，讓市場對大而不倒的定義又有了重新的定義。

結(jié) 語

一輪始自恒大的房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)，原來大家以為的是：

定點(diǎn)爆破

現(xiàn)在回過頭來一看，原來是：

接近全軍覆滅

而這多米諾骨牌能否停下？何時(shí)停下？

目前來看尚未有明顯跡象。。畢竟這是一個(gè)咱啥也不知道，知道了也不能說的行業(yè)秘密。