大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

這段時間全廣州最熱的新盤， 顯然非越秀·萬博城莫屬。

上周末發布會上官宣了學校，昨天又正式開放了樣板間。熱度高到什么程度？

鳥叔的幾個群都有不少人在討論，還有粉絲甚至凌晨一兩點都還在找我咨詢。

你可能要問了，越秀·萬博城，憑什么這么火？

就憑它萬博CBD核心的站位，建面約500萬m2的超大體量；

就憑它規劃了12所學校，還沒開盤就官宣首開區域中小學引入廣附番實；

就憑它無人能及的戶型設計，超高使用率……

難以想象吧？經過長達三四年的產品創新，廣州樓市居然還有內卷的空間！

當然還有。

今天，我帶你一起看看項目的產品規劃，以及大家都關注的如何選籌。

對了，關于項目首開價格，鳥叔已經第一時間拿到了。相信我，這個價格非常勁爆，非常筍，性價比簡直無敵！繼續看下去，一一告訴你~

總圖規劃：資源價值最大化呈現，讓長板更長

越秀·萬博城首開CBD組團，分為三期打造，一期為首開區域，西側緊鄰錦繡香江丹桂園別墅區。

首開的F1-2地塊共放置了5棟住宅，層高32-38F，高差層層遞進。

樓棟落位上，采用點式錯落布局，盡可能讓每一棟樓都能更多的采光、更開闊的瞰景視野。

市場上很多項目在保障景觀面的時候，或多或少都會犧牲朝向。

但CBD組團一期所有樓棟仍然做到了南北朝向，兼顧了景觀視野+朝向。

畢竟小孩才做選擇，大人當然是全都要。

總圖規劃中值得一提的是，市政規劃路下穿，超級蓋板串聯起一二三期地塊，共享約7.2萬m2大花園。

再看樓型和核心筒，以首開的1棟和3棟進行剖析。

創新Y型及蝶型樓型，可以看成兩個板式樓型的旋轉疊加。

對比傳統樓型：

通過拉伸戶型和核心筒的連接面，減少戶型間相互遮擋；

面寬進深升級，提升室內通風能力，實現戶戶通透；

加上一定角度的扭轉，大面寬的優勢發揮到極致，采光視野的均好性得到了保證。

同時，獨棟點式布局，不存在一棟拼接樓型，不僅每一戶都是端戶、視野感更強，也讓鄰里氛圍更私密。

總的來說，總圖規劃因地制宜，首開樓棟素質很不錯。

那戶型有沒驚喜？

戶型解讀：超高使用率，尺度感拉滿

要在內卷的市場中贏得份額，必然要建立豐富的產品梯度。

所以戶型端口上，CBD組團一期地塊規劃了建面約103-188㎡的面積段，并在戶型設計上更進一步，用更強勢的空間打造力，追求硬核的表現。

超級超級高的使用率，相當逆天。

188戶型：使用率王者戶型，無法低調的尖子生

先來看這款建面約188㎡戶型，是項目所有戶型中空間利用最極致的。

單憑這個使用率，就足以將市場上眾多競品甩出一條街。

這個戶型最吸精的是，中間巨大的家庭社交空間。

采用LDKB一體化設計，塑造出開間約6.1米，面積約70㎡的家庭交互巨廳（不含生活陽臺與次臥對出的部分景觀陽臺）。

尺度感甚至已經超過市面上很多200㎡+戶型。

交互式的西廚島臺，塑造出舒適的洄游動線，也讓場景感也更強了。

得益于開間約9.3米、進深約2米的超級陽臺，一體化的社交大方廳，可以為家庭提供多種交流互動場域，還可延伸出健身區、社交區、陳列區等多種場景。

而且為了放大它的視野優勢，除了最小的房間朝北外，老人套房、客餐廳、主臥等重要的功能空間，均是南向朝向，傾斜更多的日照與采光。

在臥室系統的打造中，根據家庭成長周期變化，最多可以改造形成3個獨立套房空間。

比較驚喜的是，生活陽臺和景觀陽臺獨立分布，功能分區合理；在面積上沒有過度放大主臥，而是主打空間平權，臥室面積均衡分布，沒有次臥被過分擠壓的情況，實用性滿分。

且主臥及次臥套房，均配置270°大飄窗，除了帶來270°觀景視野，也可容納更多元的居住場景。

168戶型：拉滿升階感的體驗天花板

在這個戶型上，項目將居住的升階感一整個拉滿，在設計上更側重從情感的維度出發，創造全新的生活場景。

首開建面約168㎡戶型所在的一期地塊3#棟樓，在闊綽的中庭景觀外，還加持了外部無遮擋的超百米視野，帶來視域和體驗上的突破。

強悍的視野面，讓戶型的每個房間，都是IMAX級別的絕佳觀景臺。

陽臺尺度建模演繹

內部空間里，次臥可聯通，形成貫通式一體化的百變社交聚場。在更大更通透的使用體驗之外，方廳還延展了客廳的功能，隨意切換多種模式。

臥室系統中，項目給到了雙套房的配置。

當家庭結構是三代同堂時，其中一個套房給父母使用，老人起居更方便，一家人不同生活作息也不怕過多打擾。

143戶型：五開間朝南、全部房間朝南

這個戶型，第一眼就吸引了鳥叔的目光。

五開間朝南、全部房間朝南！

五開間朝南建模演繹

鳥叔翻看了一下私藏的戶型庫，近百款相近戶型中，五開間朝南不是沒有，但是還能做到全部房間朝南的，廣州市場罕見。

很多粉絲首次看到這個戶型圖之時，都驚了。

也不奇怪，正南向，能想象出這個戶型的采光之強。人造光源雖好，終究還是比不上自然光線在室內的流淌。

143m戶型樣板間實拍

而在這個市場最「卷」的面積段中，項目在各個空間功能劃分清晰的基礎上，給到了一個四房方廳的格局。

次臥非承重墻設計，可以很方便地融入客廳。加上LDKB一體化設計，可形成約60㎡的超級社交大方廳。

對空間居住尺度的拓展，也在more and more。

直觀對比一下市面上同面積戶型的空間尺度，你會發現，由超高使用率帶來的充裕空間，已經是完全可以對標160㎡戶型的空間使用感。

123戶型：南北對流，約7.6米大陽臺

到了建面約123㎡戶型身上，單看戶型圖本身，你會以為它是140㎡+的產品。

南北對流，進深達到約3.1米的入戶玄關，五開間朝南、約14米南向采光面，西廚島臺，與此同時還配置了四間臥室，且主臥南北對流。

123戶型做到功能完善的四房，堪比140+，放到前幾年的市場想都不敢想。

當然，最搶眼的無疑是其開間約7.6米的超長陽臺。130㎡以內，太少見了。

103戶型：居家型，功能性無死角能打

這個面積段，功能追求一定是基本準則，因此它整體格局設計出了四房兩衛，在100㎡的面積上基本是極限挑戰。

約103m2戶型樣板間實拍

鳥叔看過不少這個面積段的戶型設計，要么房間太小、要么只做3房，功能上沒能做到極致。

需要留意的是，這是上車萬博入門級產品，非常稀缺的，尤其是CBD組團定位高端改善，后面推售都是大戶型，賣完就沒有了。

敲黑板了，首開樓棟怎么選？

售樓部已開，學校品脾已官宣，樣板房也開了，越秀·萬博城即將開盤，首開1棟和3棟。有粉絲問，萬博城馬上開盤，這幾個戶型應該怎么選？

其實不同樓棟/戶型各有千秋，但大家睇餸食飯，根據自己的需求和預算來綜合考慮。

188戶型，首推僅一條梯腿，位于3#西南，有別墅區和園景雙重視野，日照采光和私密性都沒得挑。

當然，總價不低，按需購買即可。如果喜歡更長的日照時長，更好的視野，那就中高層。

168戶型，正南向，也是在3棟，有別墅區和園景雙重視野。選擇邏輯同188戶型。

143戶型，也是正南向，3棟。不同于168戶型，它只有別墅區的開闊視野。如果喜歡更長的日照時長，更好的視野，那就中高層。

137戶型，2棟西南向，CBD組團一期僅一條梯腿30多套，單邊位，三面采光通風、三面視野，既有東北向的CBD天際線，也有西南向的別墅綠意。選房邏輯同188戶型。

123戶型，位于1棟，東南向。南北樓間距超100米，北向超100米園景視野。

當然，沒十全十美的房子，好產品是明牌，123戶型西側梯腿日照有一點遮擋，只要價格讓利，性價比其實也相當高。

103戶型，1棟正南向，貨量不多，預計很搶手。

在這里，鳥叔建議：

如果是純改善需求，且錢包厚度足夠，那就優先188/168戶型；

如果是兼顧改善和孩子教育，則優先考慮143戶型；

如果主要是為了孩子的教育，預算有限，那么首選103或123戶型。

區域分析：強勢資源濃度+萬博核心，未來可期

最后，鳥叔簡單聊聊項目的區域站位。

越秀·萬博城，位于萬博CBD核心區，距離成型的萬博起步區直線距離僅約500米（數據來源：百度地圖測距），在萬博CBD甚至整個廣州都扮演著重要角色。

之前群里有人說，不就是一個舊改嗎？一個剛需盤有什么好看的？

這其實是對越秀·萬博城的嚴重誤解。

保利天悅不是基于琶洲舊改？還有獵德、冼村呢？都是赫赫有名的高端改善。

沒必要對舊改項目帶著有色眼鏡。定位剛需還是改善，主要取決于先天的區位條件。

你看，越秀·萬博城區位核心，尤其是CBD組團，三面別墅環繞，景觀視野開闊，且遠離主干道，基本沒有噪聲的困擾，居住環境相當純粹。

因此越秀·萬博城打造的，其實是高端改善，對標萬博和樾府。

而且與市場面上絕大多數配套主要來源于片區公共供給的高端改善不一樣，教育、公共文化設施、醫療，都是萬博的短板，對此越秀·萬博城給出了新的答案：

未來城市。

萬博城在這里扮演了城市設計者的角色，注重自身居住品質的同時，也全力打造一站式的人居生活配套：

建面約115萬㎡商業配套，

建面約15萬㎡教育配套，

建面約5萬㎡公共文化配套，

建面約6萬㎡醫療配套。

從啟動簽約開始，不到半年私宅簽約率達80%。相比十年前就啟動改造的橫沙舊改，拉鋸10多年的珠城某村，越秀·萬博城的進展可謂飛速。

綜合來看，越秀·萬博城從地段、交通、配套、環境、教育、產品來看，方方面面都很能打；是進擊的全能六邊形戰士，深受市場歡迎。

鳥叔收到信息，項目CBD組團一期地塊的認籌已經爆了。

特別提示一下，CBD組團要比想象的稀缺得多。

目前，萬博CBD核心區的建設用地，已經消耗得差不多了，基本沒什么宅地可供出讓了。

越秀·萬博城是萬博CBD最后的大盤遺珠，且融資住宅僅占總規模的1/5。

其中，CBD組團僅占融資住宅建面的30%。

所以，鳥叔的建議是，如果有置業需求，盯緊首開的CBD組團。CBD組團首開樓棟每個戶型的價格，鳥叔已經拿到，極具誠意。看下圖，越秀這次不玩虛的，是底價，不是吹風價！

103戶型：總價460-510萬

122戶型：總價560-650萬

138戶型：總價720-780萬

143戶型：總價700-770萬

166戶型：總價840-920萬

188戶型：總價980-1100萬

4.5萬/㎡起！鳥叔都沒想到，項目魄力這么大，誠意這么足！這價格，還考慮啥華潤？

月底開盤，只有幾天時間了，有意向的趕緊到現場考察，準備工作得抓緊了！