大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

自從新政落地，買賣雙方，都已經在蠢蠢欲動。

特別是一些郊區置換客，經歷過“郊區低潮”，恨不得馬上出手手上的資產，給自己一次買回中心區資產的機會。

問題來了，這批高位買家，如今能把房子賣出，也要把首付虧得干干凈凈了，能拿到中心區買房的錢，寥寥無幾。

所以，部分極致低總價的中心區資產，才能入他們的眼。

粉絲老關，最近也在糾結這件事。

高位入場，新政割肉30萬離場

老關在黃埔有兩套房子，一套自住，一套是在2021年入手知識城的中×××，單價約2萬/㎡，買了建面約90㎡戶型，總價約180萬。

那時候知識城如日中天，兩套房在手的老關，仿佛就是人生贏家！

只等住宅升值，轉手賺百萬，不過是分分鐘的事情。

沒想到樓市峰回路，外圍區的住宅哐一聲，就倒了，3萬+的知識城降到了遍地2萬、1萬+的房子，降幅高達35.1%。

近兩年知識城二手房價變化，來源鏈家

人生贏家，變成砸盤俠！

一感覺到不對勁，老關今年年初火速掛牌，也不敢喊價，悄悄掛了145萬，還怕被老婆知道，但一直賣不出。

上個月，528新政后，二手掛牌又漲了不少，一周就漲了6000多套，內卷更嚴重了。

但還好，趁低首付買房的人也多了，老關覺得這是資產重組的好機會，也不怕老婆鬧翻天了，一口氣降價30萬，最后以115萬成交。

割肉的痛和賣房的難，讓老關對資產配置有了全新的認知，特別是不值錢的非中心區房子，打死也不碰，能抗跌抗風險的，只有核心區的房子。

買房只買珠金琶，成為了老關的買房指南。

但是珠金琶的住宅成本太高了，哪怕15%的首付，也是老關難以摸到的存在，比如保×××，總價800萬起，首付也要120萬，后面還要償還高月供。

我為大家拉了一個表格，就一目了然了：首付15%和30%的月供相差了6千元。

說是低門檻上車，實際上是月供壓力大多了。同時，利息總額多付了71.6萬，可以買輛豪車了。

正在老關一籌莫展時候，老關的朋友提了一個醒，核心區資產不只有住宅一條路，商辦也是！！！

之前鳥叔不是有個朋友大成也買了一套商辦資產嗎？150萬就可以上車琶洲了。（來來來，這里有那位朋友的詳細故事，歡迎回顧。）

老關果然是老粉，在經過朋友提醒后，他第一反應就想到了這個盤。

還找到了鳥叔，說關注多年，能不能搞個折扣......

折扣打了多少就先不說了，我倒是可以先透露一下是哪個盤：沒錯，就是大成買的那個琶洲·ONE57！

驚呆！商辦租金高得離譜…

老關的想法是正確的，雖然之前買房有失誤，但是現在清醒了，他講起生意經，也一點不比大成差。

1、從地段、交通上看，含金量十足：

老關看房有一套自己的原則。

一定要看周邊的產業發展情況好不好，有高端產業支撐才會有租賃需求，這樣才有利于房屋出租，盡快實現投資目的。

正如之前老關選擇知識城，也看中了知識城產業發展迅猛，只不過他算漏了一點，就是知識城距離市中心還是太遠了。

如今琶洲就不同了，和珠江新城天天含情對望，這地位豈是其他“妖艷賤貨”能比。

琶洲航拍，來源海珠發布

并且從產業的含金量來看，琶洲才是那個YYDS。

在這個方塊之地，聚集了騰訊微信總部、阿里巴巴華南、唯品會、TCL、三七互娛、科大訊飛、小米、名創優品……一堆耳熟能詳的牛企。

琶洲·ONE57正正位于琶洲最成熟的西區，旁邊就是索菲亞，距離琶洲一堆堆的總部大樓不過數百米。（來源：百度地圖）

龐大的企業集群直接帶動片區經濟跑出加速度，去年琶洲的數字經濟增加值占了廣州全市的13.5%，助力廣州GDP突破3萬億大關。（廣州海珠發布）。

穩重的老關，看到這個陣勢，瞬間就覺得荷包要漲起來了，虧掉的首付錢，也可以找個理由，和老婆好好交代了。

事實也是如此，就拿最近一年來說，廣州各主要板塊，新房價格都在調整狀態。

能逆市上揚的，僅有極少數高價值板塊，其中漲幅最明顯的，就是琶洲，達到了12%。

這也是為什么琶洲無論住宅還是商辦，都受歡迎的原因的。

老關總結了一句，有利可圖，就有人砸錢。

題外話一句，老關是中大畢業的，所以總結能力比我還強些。

地段之外，老關另外一個原則就是，近地鐵。

項目距離磨碟沙地鐵站僅約124米（來源：百度地圖），一站就可抵達琶洲會展中心，還是8/18號線的交匯處，其輻射范圍之廣，包括了珠江新城、金融城等CBD。

交通便利，出租容易，資產租金有保障。

2、從租金上看，琶洲小商辦物業越買越有錢

飽受住宅價格下降之苦的老關，清晰認識到一個道理：如今不是買房就能賺錢的年代，住宅靠不住了，中心區商辦投資反而更靠譜。

他說之前在天河上班，公司附近的萬科云城米酷，不少人視為出租“神器”，租金收益大概為4.4%以上（來源：貝殼）。

我們深入分析過，萬科云城米酷租金之所以這么高，是因為周邊上班族人數巨大。

在琶洲，就有16萬+的上班族聚集在琶洲，就業人數也以每年近50%速度增加。（來源：廣州海珠發布）

老關又總結了一句，有人的地方，就有生意做。

別忘了，琶洲還是總部企業集聚地，所以這里上班族的收入水平比較高。

根據BOSS、前程無憂等招聘網站數據顯示，琶洲月薪2-3萬的高薪崗位有843個，月薪3萬以上的有480個，總量比珠江新城多700多個，遠遠甩開一大截。（來源：boss直聘、前程無憂）

這些白領收入高，對居住的要求也高，所以，琶洲的商辦真的十分符合他們胃口，往往不愁租。

老關給我算了琶洲附近商辦月租和日租兩筆賬。

先看看月租水平：

保利天悅租金收益約4-7%，38平商辦單位，月租可達5千-1萬/月不等，建面約68㎡商辦也能租近9千/月（來源：貝殼）。

琶洲新村租金收益在5%左右，建面約38㎡一房一廳月租4200-5300元/月，建面約66㎡兩房5700-7000元/月（來源：貝殼）。

而住宅的租金收益一般就在1.2-2.1%左右，誰高誰低，一看就知。

除此之外，琶洲的另一支柱產業——會展業，也帶來了大量的人口涌入，這樣讓琶洲商辦有了另一個收益通道，就是日租。

四個字：高的可怕！這個是我總結的

在廣交會期間，琶洲商圈酒店價格非常夸張，平均漲幅甚至高達300%！

附近建面約25-50㎡的民宿，每晚租金都在1000-2000+元，比平時最高接近翻十倍。（數據來源：美團、攜程）

如此高收入，已經勝過大部分的理財產品，老關這次，總算沒有走錯路。

3、中心區商辦成為主流產品

算完老關的生意賬之后，我也從我的角度補充一下。

可能市場上大家會把更多關注放在住宅，商辦是比較容易忽略的一個。

但其實，從流通性來看，中心區的商辦成交也在飆升，說明有更多人認可商辦的價值。

也正如鳥叔這兩個朋友、粉絲一樣，默默把票投給了核心區的商辦。

據克而瑞數顯示，商辦的成交量從2018年的9%飆升至2023年的34%，翻了近四倍（數據來源：克而瑞），特別海珠區的小型商辦，這兩年真的爆款頻出。

頂流琶洲·ONE57，開賣以來一直熱銷，力壓所有選手，在冠軍寶座上已經坐“麻”了（數據來源：克而瑞）。

你可以不相信很多東西，但是你要相信，能做到第一的，絕對是有他過人之處。

加上150萬起的低總價，不得不承認，琶洲·ONE57是老關資產重新配置的優質之選。

小戶型補貨在即，6月底“清盤”

我了解到，項目在售建面約34-67㎡產品，都是琶洲少有的低總價小戶型，很受市場歡迎。

特別是建面約34㎡的靈動戶型，每次推出不日就會清空，特別搶手。

按照以往的銷售速度來計算，大概在6月底該戶型就會“清盤”，即將成為絕版小戶型。

所以，機會已經不多了，大家記得“盯緊”了。

至于另外兩個建面約47㎡、建面約67㎡小戶型也是百變空間、買少見少。

比如建面約67㎡戶型，可以劃分成多個功能室，用來出租給創業人士、或者自己用來創業，都十分實用。

270度的L型巨幕窗，還可以讓你隨時俯瞰琶洲夜景，擁有實用和美景的雙重享受。

重點是，相比琶洲CBD內，動輒千萬級別的的商辦項目，琶洲ONE·57推出的建面約34-67㎡小戶型，不僅總價可控，還十分稀缺！

我收到消息，接下來的琶洲公館、力迅琶洲灣等商辦物業都是大面積單位，均要千萬級別或以上。

越秀地產廣州區域的琶洲·ONE57，是普通人入手琶洲為數不多的機會了！